揭阳市人民政府办公室关于印发揭阳市严格落实控规单元规范土地征收整合储备 工作实施办法的通知 揭府办〔2018〕68号 各县（市、区）人民政府（管委会），市府直属有关单位： 《揭阳市严格落实控规单元规范土地征收整合储备工作实施办法》已经市委、市政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到问题，请径向市城乡规划局反映。 揭阳市人民政府办公室 2018年7月22日 揭阳市严格落实控规单元规范土地 征收整合储备工作实施办法 为推动统一规划、成片开发、聚焦发展，保障城乡规划有效实施，引领城市有序建设，促进社会经济跨越发展，根据《揭阳市人民政府办公室关于加强规范土地征收储备供应工作的若干意见》（揭府办〔2018〕67号），制订本实施办法。 一、控规单元的划定、编制与审批 本办法所称控规单元，是指经法定程序批准的控制性详细规划所划定的规划控制单元，或因城市发展需要，对重要功能区、重要节点、重大建设项目、成片开发区等确需深入研究而编制的规划控制单元。 控规单元的划定，必须坚持政府主导、规划统筹，根据现行城乡规划要求，结合城市发展需要和土地利用情况，以路网、街区为基础，因地制宜，科学划定。 控规单元都应经过法定程序批准才能实施。 二、严格落实控规单元规范土地管理 存在以下用地与建设情况的，必须严格落实用控规单元规范土地管理和建设： （一）需要土地征收储备的： 1.重要功能区、重要节点、重大建设项目、具有成片开发条件等区域的建设需要新征土地的； 2.完善存量土地使用安排需要新征土地的； 3.其他需要新征土地的。 （二）需要土地整合储备的： 1.现有土地用途、建（构）筑物使用功能不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的； 2.用地零散、效率低下或不利于城市空间和功能战略性优化的； 3.现有建（构）筑物外观形象不符合城市景观要求，或建（构）筑物存在安全隐患的； 4.存在闲置土地的； 5.存在违法用地或违法建设的； 6.解决土地历史遗留问题的； 7.其他需要整合的。 （三）需要进行城市更新改造的。 （四）其他需要优化和调整控规单元，可以再开发再利用的情况。 三、控规单元土地情况查核 土地情况查核，应当包括： （一）城乡规划情况：控规单元内土地的用地性质、四至范围、用地面积、控制指标（容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高）、配套设施、配建要求等； （二）土地利用总体规划情况：控规单元内土地的分类、用途、四至范围、用地面积等； （三）土地征收情况：控规单元内土地征收情况，包括已征已供、已征未供、已征未批、批而未征、未征用地、留用地等； （四）土地供应情况：控规单元内土地权属，供地方式、时间、性质、用途，四至范围、用地面积等情况。 （五）土地现状情况：控规单元内土地现状利用情况，包括已建未建情况、建筑物报批情况、建（构）筑物使用功能及权属、建筑形象、建筑规模、建筑用地占比等； 根据上述查核情况，分类整理归纳，形成土地利用报告及CAD矢量图件。 四、土地征收整合储备 （一）编制控规单元土地征收整合储备规划指引。根据土地查核情况和土地征收整合储备政策指引，结合现行规划要求，提出征收整合、土地置换、拆迁安置等规划指引，划定拟征收整合储备土地范围，明确各有关单位工作任务和要求。 （二）出台土地征收整合储备政策指引。按照政府主导、尊重历史、依法依规、分类处理的原则，结合土地查核情况，分别对集体土地（农用地、合法集体建设用地、非法集体建设用地）、国有土地（已供未建、已供已建或在建、改变土地用途）、历史遗留问题土地的征收整合储备提出针对性政策指引。对于比较复杂的历史土地，可由区政府（管委会）常务会议研究决定，按“一地一策”，纳入到土地征收整合储备方案。 （三）制订土地征收整合储备方案。按照控规单元土地征收整合储备规划指引和土地征收整合储备政策指引，制订土地征收整合储备方案，经市土地管理委员会审议通过后上报市政府审批。 （四）实施土地征收整合储备工作。按照市政府批准的土地征收整合储备方案，依照有关法定程序，组织实施土地征收整合储备工作。 五、优化规划，引领建设 （一）科学规划。充分发挥法定规划对土地利用的指导和调控作用，积极配合重点发展区域、发展平台以及重点项目建设需要，开展功能片区和功能组团控规编制。根据城市发展战略，审视规划实施存在的问题，按照科学引领、提前谋划、合理布局、集约用地的原则，优化城乡规划和土地利用总体规划，服务城市建设和经济发展。 （二）加强城市设计。在城市重点片区，推进城市设计，从整体平面和立体空间上统筹城市建筑布局、协调城市景观风貌，提出公共空间、交通组织、市政设施、建筑形态（高度、体量、风格、色彩）等控制要求，指导片区控规的编制和修改。以城市设计引领开发建设，注重控规单元的生产生活态势研究，结合控规单元场地环境进行建筑设计，深入单元内保留建筑的利用价值研究，处理好新旧建筑物的协调关系，形成科学合理的城市设计要求，纳入到土地开发建设条件，以科学的建筑方案和良好业态指导土地出让，提升土地效益，重塑城市形象，增强城市活力。 （三）节约集约用地。严格土地使用标准，合理确定人均用地、用地结构、容积率、建筑密度、绿地率等规划控制标准。依法依规处置闲置土地，促进土地有效利用。对不符合规划、不按规划建设、低效使用、存在历史遗留问题等土地，综合考虑规划的完整性和土地权属人的合法权益，按照集约节约用地的要求统筹整合，用专业方法把土地要素再规划、再建设，挖掘土地利用潜力，拓展土地利用空间。 （四）精细管理。结合土地征收整合储备查核情况，对土地征收成本、整合成本、改造成本以及配套道路、公共设施建设成本等进行测算，在考虑社会整体利益最大化和规划空间布局合理的基础上，推算土地开发的各项经济技术指标。对于比较复杂的历史用地，在符合规划和规范的前提下，可以采用适当调整规划条件等方式，达到经济测算平衡，推进项目建设与城市整体升级改造同步。 六、实施步骤 （一）划定控规单元范围。结合现行城乡规划、土地利用总体规划、土地利用现状以及城市发展要求，通过查看卫星影像图、地形图和现场踏勘等方法，划定控规单元范围。 责任部门：市城乡规划局 时间要求：提出规划单元管理要求起10个工作日内 （二）查核控规单元土地情况。根据控规单元范围图，全面摸清控规单元所有土地的规划情况、土地征收情况、土地供应情况、现状情况等，形成土地利用报告及CAD矢量图件。 责任部门：市国土资源局、各区政府（管委会） 时间要求：收到任务书和规划单元图册起20个工作日内 （三）编制土地征收整合储备规划指引。根据土地查核情况和土地利用报告，划定拟征收整合储备用地范围，提出规划指引，明确有关单位工作任务。 责任部门：市城乡规划局 时间要求：收到控规单元土地利用报告起10个工作日内 （四）制订土地征收整合储备方案。根据市政府有关政策，按照土地征收整合储备规划指引，结合实际情况，制订土地征收整合储备方案。 责任部门：各区政府（管委会）、市国土资源局 时间要求：收到规划指引起30个工作日内 （五）实施土地征收整合储备工作。根据市政府批准的土地征收整合储备方案，组织实施土地征收整合储备工作。 责任部门：各区政府（管委会）、市国土资源局 时间要求：征收整合储备方案批准起60个工作日内 七、职责分工 （一）市城乡规划局：结合现行城乡规划、土地建设现状以及城市发展要求，划定控规单元范围；结合土地查核情况和土地利用报告，编制土地征收整合储备规划指引；根据城市发展需要，按程序调整相关城乡规划。 （二）市国土资源局：负责牵头组织查核控规单元内土地的土地利用总体规划情况、土地征收情况、土地供应情况、土地现状情况，形成土地利用报告及CAD矢量图件；研究制订土地征收整合储备政策指引；指导各区政府（管委会）制订土地征收整合储备方案；负责土地征收审核报批工作；根据城市发展需要，按程序调整土地利用总体规划。 （三）各区政府（管委会）：土地征收整合实施责任主体，负责统一组织实施辖区内土地摸查、现状调查和征收储备等土地征收整合储备工作，结合土地征收整合储备情况组织进行经济测算，制订、实施土地征收整合储备方案。 （四）市财政局：负责土地征收整合储备资金拨付和管理。 （五）其他部门：按照市政府土地征收整合储备有关职责分工，配合做好相关工作。 八、保障措施 （一）加强组织领导。成立市、区两级土地整合储备工作领导小组，市级领导小组由市政府叶牛平市长担任组长、吴毅青副市长担任副组长，成员由市城乡规划局、国土资源局、财政局、各区政府（管委会）主要负责人组成，负责对涉及重大政策、重大事项进行决策和协调；领导小组下设办公室，设在市城乡规划局，办公室人员从相关部门和各区抽调。各区政府（管委会）要相应成立区级工作领导小组，切实担起主体责任，落实责任分工，细化具体工作。 （二）加强政策保障。按照尊重历史、依法依规、分类处理原则，研究制订土地征收整合储备相关配套政策，指导和保障土地征收整合储备工作顺利推进。 （三）加强资金保障。市级统筹、保障土地征收整合储备资金，确保资金按时拨付。加强资金支付审核、监管，依法依规合理使用。 本办法适用于揭阳市区土地征收整合储备工作，自印发之日起实施。揭东区行使县级管理权限过渡期内，土地征收整合储备工作应参照本办法执行，控规单元土地征收整合储备规划指引、土地征收整合储备方案须分别报市城乡规划局、市国土资源局备案。 其他县（市、区）参照执行。 附件：1.土地征收整合储备方案（模板） 2.土地征收整合储备控规单元现状调查（模板）、控规单元土地征收整合储备规划指引（模板） 3.关于控规单元土地征收整合储备的政策指引 附件1： 土地征收整合储备方案（模板） 为加快 区经济发展， 区拟对位于 （位置） 亩土地以控规单元规划方式进行征收整合储备，对土地涉及的房屋等不动产依法实施处置，并对土地涉及的历史遗留问题予以解决，完成土地征收整合储备手续。编制《土地征收整合储备方案》如下： 一、土地基本情况 经 区调查，土地基本情况如下： 地块分类 地块名称 面积 四至 权属情况 土地证号 土规情况 城规情况 现状性质 房产证号 土地开发情况 平方米 亩 东 南 西 北 拟征收地块 地块一 地块二 ... 拟整合地块 地块一 地块二 ... 二、存在问题及解决措施 经调查，拟征收整合储备土地存在下列问题，为妥善解决相关问题，根据有关政策规定，提出相应解决措施。 序号 存在问题 解决措施 1 地块边界争议问题 2 地块债权债务问题 3 地块涉农遗留问题 4 地上房屋拆迁补偿问题 5 其他存在问题 三、土地征收整合成本经济测算 在本控规单元内，区分土地征收和整合储备情形，根据实际组织成本测算，其中农民建房及国有土地上房屋拟采取安置（物业置换）方式，其余建议采用货币补偿方式解决。 土地征收成本表 成本类型 成本分类 单价 总价（万元） 备注 拨付时间计划 征地 补偿费 征地补偿 XX万元\/亩 XX 具体按揭阳市政府公布征地标准执行 青苗及附着物 XX万元\/亩 XX 征地规费 耕地开垦费 一般耕地：XX万元\/亩，基本农田加收1.3333万元\/亩 XX XX 购买水田指标费 XX XX 征地规费 耕地占用税 3.3333万元\/亩 XX 以农用地面积计算，具体见国务院（2007）第511号令、粤财法（2009）34号令 新增建设用地有偿使用费 XX万元\/亩 XX 粤财农[2006]526号 森林植被恢复费 XX XX 财税〔2015〕122号 使用林地可行性报告费 XX XX 涉及使用林业用地时 被征地农民养老保险费 XX XX 按粤府办〔2010〕41号文规定，被征地农民个人最低缴费标准为每人每月50元，缴费年限为15年。 留用地 费用 留用地规费 XX万元\/亩 XX 含耕地开垦费、耕地占用税、新增建设用地有偿使用费.折算货币的按揭府办[2016]42号文执行。 拆迁补偿费用 拆迁补偿总费用 XX XX 集体土地上的房屋拆迁按各区出台标准执行；国有土地上房屋拆迁通过评估进行补偿 复建安置费用 复建安置补偿总费用 XX XX XX 其他费用 勘测定界测量等费用 XX万元\/亩 XX 估算 工作经费 XX XX XX 测量、出图、放桩等费用 XX XX XX 修建围墙、清表等费用 XX XX XX 不可预见费 XX XX XX 以上合计 注：此表项目按具体项目或批次进行增删（含估算项目）；资金在总成本估算审定条件下，按实际项目发生所需资金时间和额度拨付，实行成本支出与收益总结算。 征收整合储备涉及地上建（构）筑物的，根据土地权属，区分农村宅基地、集体建设用地（非宅基地）、国有居住用地及国有用地（非居住）进行成本测算。 宅基地征收成本项目表（复建安置） 单位：万元 项目 备注 征地补偿款 征地补偿 具体按揭阳市政府公布征地标准执行 拆迁费用 临时安置费 按有产权的建筑面积计算 搬迁补助费 按户或按人或按产权建筑面积计算 复建安置费用 房屋复建安置费用 其他费用 勘测定界测量等费用 工作费用 房屋测量、出图等费用 规划调整、环评报告、地灾报告、评估等费用 按需开展 房屋拆运费用 按建筑总量计算 不可预见费 留用地费用 留用地规费 含耕地开垦费、耕地占用税、新增建设用地有偿使用费。折算货币的按揭府办[2016]42号文执行 合计 集体建设用地（非宅基地）征收成本项目表 单位：万元 项目 备注 征地补偿款 征地补偿 具体按揭阳市政府公布征地标准执行 拆迁费用 房屋征收补偿 按房屋重置价格计算 临时安置费 按有产权的建筑面积计算 搬迁补助费 按户或按人或按产权建筑面积计算 停产停业损失 其他费用 勘测定界测量等费用 工作费用 房屋测量、出图等费用 规划调整、环评报告、地灾报告、评估等费用 按需开展 房屋拆运费用 按建筑总量计算 不可预见费 留用地费用 留用地规费 含耕地开垦费、耕地占用税、新增建设用地有偿使用费。折算货币的按揭府办[2016]42号文执行 合计 国有居住用地征收成本项目表 单位：万元 项目 备注 征收房屋价值补偿或产权调换房屋价值（原址或异地） 按照国家的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）的规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。” 搬迁奖励 临时安置费 搬迁补助费 其他费用 勘测定界测量等费用 工作费用 房屋测量、出图等费用 规划调整、环评报告、地灾报告、评估等费用（按需开展） 房屋拆运费用 不可预见费 合计 国有用地（非居住）征收成本项目表 单位：万元 项目 备注 征收房屋价值补偿 按照国家的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）的规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。” 搬迁奖励 临时安置费 搬迁补助费 停产停业损失 其他费用 勘测定界测量等费用 工作费用 房屋测量、出图等费用 规划调整、环评报告、地灾报告、评估等费用（按需开展） 房屋拆运费用 不可预见费 合计 上述xx亩土地的征收整合储备总成本约为xx万元（约合xx万元／亩）。总成本的核定以最后实际发生的费用为准。 四、土地征收整合储备主要方式 在本控规单元内，根据土地权属情况采取不同方式开展征收整合储备。对农村集体土地实施征收，对国有土地及地上建（构）筑物进行整合储备。原则上在控规单元内的土地全部纳入征收储备范围，由政府主导统一开发利用。符合控规单元，且符合“三旧”改造政策的国有建设用地，项目改造方案经区政府（管委会）报请市政府批准，可以由业主实施“三旧”改造，使之与控规单元规划保持一致。闲置满两年土地一律由政府收回；闲置满一年未满两年的，如符合本控规单元规划且落实建设资金，按规定收取闲置费后，在一年内开工建设，否则由政府有偿收回。 五、土地征收整合储备资金来源 拟使用市财政资金。 六、土地规划策划 根据 区的发展方针战略和控规单元规划指引，该地块拟作 用地（商业\/居住\/娱乐\/旅游\/其他）推出市场，实际可利用面积 平方米，折合 亩，地块容积率为 。 七、经济测算 经济测算按假设容积率的方法进行，结果如下： 可出让面积 出让前总成本 假设容积率 市场评估价 基准地价 出让价 收益预测 投资评估 备注 楼面单价： 楼面单价： 楼面单价： 楼面单价： 楼面单价： 楼面单价： 根据上表情况，综合分析目前房地产市场状况及其变化趋势，结合该地块的区位环境，该地块容积率不能低于 ，政府方能保本出让。鉴于该地块的征收整合储备投入成本存在增加的风险，结合 区的招商情况，该地块的容积率应设定在 至 之间较为合理，才能具备一定的经济效益和社会效益。 附件3： 关于控规单元土地征收整合储备 的政策指引 为做好揭阳市区土地征收整合储备工作，根据土地管理有关规定，结合我市实际，制订本政策指引。 一、市区土地征收整合储备工作，要与闲置土地处置、违法违规用地整治、低效建设用地盘活、存量和增量有效整合、规范用地行为结合起来，确保工作有效开展。 二、市区土地征收整合储备工作，以城市规划部门编制的控规单元为基本单位组织实施。 三、控规单元中的集体所有土地应全部纳入征收范围，由各区政府（管委会）依照《揭阳市人民政府办公室关于加强规范土地征收储备供应工作的若干意见》，按城市批次用地组件报市国土资源局，市国土资源局按规定和要求审查审核并报省国土资源厅审批。具体包括： （一）集体农用地和未利用地。集体农用地、未利用地依照《揭阳市人民政府办公室关于加强规范土地征收储备供应工作的若干意见》，按城市批次用地报批。 （二）具有合法用地手续的集体建设用地。征收土地补偿按《揭阳市区征地补偿安置管理办法》（揭阳市人民政府令第66号）执行，涉及地上的建（构）筑物等附着物，由各区政府（管委会）编制拆迁补偿方案，报市土地管理委员会通过并经市政府批准后执行，补偿总额列入征收储备成本。 1.涉及农民建房用地确需重新安排建设的，在与被征收对象协商一致后，按有关控规单元统一安排配建，也可选择在政府出让土地时配置建设，由开发企业建成后无偿移交当地政府予以安置。 2.涉及村办公共设施，在本控规单元可以继续保留使用的，予以保留，其占用的土地由政府征收后按征地成本划拨给村集体，有效节约集约利用，如与本控规单元规划不一致，在与被征收对象协商一致后，由城规部门选址确定重建。 3.涉及集体企业用地，如与本控规单元规划安排不一致，在与被征收对象协商一致后，可在符合规划单元选址重建。 （三）历史上各个时期形成的无合法用地手续的集体建设用地。征收土地补偿按《揭阳市区征地补偿安置管理办法》（揭阳市人民政府令第66号）执行，涉及地上的建（构）筑物等附着物，由各区政府（管委会）编制拆迁补偿方案，报市土地管理委员会通过后，给予适当补偿，补偿总额列入征收储备成本。对于违法用地行为，应按照《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《广东省国土资源行政处罚自由裁量实施标准》（粤国土资法规发〔2012〕106号），依法依规查处，用地报批时，2007年10月31日以前的违法用地处罚材料不用上报审查；2007年10月31日以后的违法用地处罚材料必须上报审查。为顺利推进市区土地征收整合储备开发工作，在被处罚人按违法用地处罚标准缴清罚款后，由各区政府（管委会）在安置方案中一并纳入，计入征收储备成本。 四、控规单元中的国有建设用地，查清情况，分门别类，分类采取不同的整合储备措施，由各区政府（管委会）编制整合储备方案，经市土管委审议并经市政府批准后实施。 （一）对以划拨方式取得，未按原批准文件或《国有建设用地划拨决定书》规定时间开发建设的，一律由政府收回纳入整合储备。 （二）对以出让方式取得，交清地价款，已办理土地登记或不动产登记，但未按《国有建设用地使用权出让合同》约定开发建设造成闲置的，分别不同情况进行整合储备。 1.对闲置一年未满两年的，鼓励土地使用权人将土地使用权交由政府收回纳入整合储备，由政府给予适当补偿，按原取得土地成本价格及同期银行贷款利息计算。 （1）符合本控规单元规划的，可以给予提高容积率，在总建筑面积保持不变的前提下，腾退出来的土地由政府无偿收回，以达到节约集约土地目的。 （2）土地用途为工业用地且不符合控规单元规划的，但土地使用权人又确需工业厂房用地且已落实项目资金的，按工业进园原则，由土地所在区政府（管委会）报市政府批准，可以按1:1的用地面积在有关工业园区内重新安排国有建设用地，按评估市场价协议出让给该土地使用权人。收回原工业用地按原取得土地成本价格及同期银行贷款利息计算给予补偿，实现土地的优化配置。 2.对闲置满两年及以上的，根据《闲置土地处置办法》规定，必须无偿收回。但为了照顾投资者的利益和顺利推进市区土地征收整合储备工作，可考虑有偿收回，由政府支付原取得土地成本加适当银行同期贷款利息。 （三）控规单元内已建或部分已建的国有建设用地，土地使用低效且不符合控规单元规划的，为公共利益需要，原则上全部纳入整合储备范围。符合“三旧”改造条件，且土地使用权人有意愿的，可按“三旧”改造政策实施改造，但应与单元规划功能一致。实施“三旧”改造用地项目改造范围面积应不少于15亩。 符合现行控规单元规划且部分已建的国有建设用地，允许按剩余土地面积折算容积率，在原已建设部分进行增容，不另外计收地价，余下部分土地由政府无偿收回。 （四）对原已建设工业用地，于不同时期批准改变用途的，分别不同情况处理。 1.原工业用地已经批准改变用途并办理用地手续，但目前仍按原工业用途继续使用的，按批准新用途已闲置满二年达到收回条件的，一律由政府收回，按原取得土地成本价格及同期银行贷款利息计算给予补偿。 2.原工业用地已经批准改变用途并已办理用地手续的，但未按新用途建设闲置未满二年的，经城规部门重新审查，符合本控规单元规划，须在半年内进行报建并在一年内开工建设，否则，由政府收回，按原取得土地成本价格及同期银行贷款利息计算给予补偿；符合“三旧”改造的，鼓励进行“三旧”改造，但必须符合本控规单元规划。 3.原工业用地已经批准改变用途但未办理用地手续的，且不符合本控规单元规划的一律由政府收回，按原取得土地成本价格及同期银行贷款利息计算给予补偿。 五、征收整合储备土地中涉及历史遗留问题，如原征收土地后承诺划留部分国有土地返拨村集体及已安排农村宅基地但未建设等问题，鼓励采取货币补偿方式或由政府另行选址置换，未建设用地由政府整合储备。 六、已纳入控规单元征收整合储备开发范围的土地，暂停办理报建、改变土地用途、土地及房屋产权分户、权属转让、变更及租赁等相关手续；同时应加强管控，严禁抢建抢种等以非法牟取增加补偿费用为目的的行为。 七、在征收整合储备实际工作中碰到的其他问题，本指引未有明确的，由市国土资源局予以完善补充修订。