Interpretation of the "Supervision Measures for the Implementation of Land Consolidation and Benefit-Sharing Projects in Longgang District, Shenzhen (Trial)"

为进一步规范我区土地整备利益统筹项目监管工作，保障利益统筹项目有序、有效、有质量地推进，保护被搬迁权利人合法权益，根据《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号）、《市规划和自然资源局关于规范土地整备利益统筹项目补偿安置有关事项的通知》（深规划资源〔2019〕255号）等有关规定，形成《深圳市龙岗区土地整备利益统筹项目实施监管办法（试行）》（以下简称《办法》）。现就《办法》作出如下解读说明： 一、制定背景 2018年8月13日，市规划国土委印发《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号），确立土地整备工作中利益统筹模式，以未完善征转地手续用地为主要对象，通过拨付土地整备资金、核算留用土地指标等方式，完成整备范围内全面征转清拆，实现多方共赢，盘活了存量土地资源。 《关于规范土地整备土地信息核查及现状容积率核算工作的通知》（深规土〔2018〕859号）、《市规划和自然资源局关于规范土地整备利益统筹项目补偿安置有关事项的通知》（深规划资源〔2019〕255号）等土地整备利益统筹项目实施配套文件相继印发实施，土地整备利益统筹项目进一步有规可循。我区于2021年修订并印发实施《龙岗区土地整备利益统筹项目工作规程》（深龙更新整备〔2021〕117号），规范了土地整备利益统筹项目计划立项、方案编制与审批、项目实施等内容。 在利益统筹项目实施过程中，项目监管是保证项目正确实施，保护相关权益人合法权益的有效手段，项目监管方式、监管内容、监管资金设置等是当前我区土地整备利益统筹项目实施过程中面临的现实需要。目前，市、区有关土地整备利益统筹项目监管方面不甚明确，为进一步增强土地整备利益统筹项目政策的系统性，贯彻落实《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》等相关规定要求，促进留用土地开发，使我区土地整备利益统筹项目有序、有效、有质量地推进，因此，有必要制定《深圳市龙岗区土地整备利益统筹项目实施监管办法（试行）》。 二、制定依据 （一）《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号）第十六条第三款规定，政府相关职能部门应做好对原农村集体经济组织继受单位的技术指导和服务，并加强对项目实施的监督管理。 （二）《市规划和自然资源局关于规范土地整备利益统筹项目补偿安置有关事项的通知》（深规划资源〔2019〕255号）第三条规定，完成补偿安置协议备案后，由辖区土地整备机构组织搬迁人签订项目实施监管协议。项目实施监管协议应包括补偿安置责任主体、项目资金监管要求等内容。 三、主要内容及条款说明 《办法》共21条，主要内容如下： （一）明确了利益统筹项目实施监管的职责分工 区土地整备事务中心负责起草实施监管办法、制定实施监管协议，明确监管资金测算、账户管理、监管资金注入、使用等规则，负责与搬迁人签订项目实施监管协议。 辖区街道办参与项目实施监管协议的签订，对监管资金进行监管。 搬迁人负责签订项目实施监管协议，履行补偿安置责任主体义务。 （二）明确了利益统筹项目实施监管的具体内容 在搬迁人实施利益统筹项目过程中，政府部门对搬迁人履行以下义务和责任进行监管：（一）向政府移交土地等履行义务情况；（二）按照搬迁补偿协议履行货币补偿、提供回迁房和过渡安置等义务情况；（三）回迁房的建设与交付；（四）留用土地中依据法定规划、《深圳市城市规划标准与准则》等要求落实的附建式公共服务设施、交通设施及市政设施等的建设与交付；（五）人才住房、公共租赁住房、土地整备安置用房、保障性租赁住房、共有产权住房或创新型产业用房等的建设与交付；（六）实施进度安排；（七）项目资金监管及其他监管要求。 （三）规定了街道办作为监管单位采取的监管方式 辖区街道办事处作为利益统筹项目监管单位，可以采取现场巡查或书面函询等方式，对利益统筹项目推进情况进行监督检查，实时掌握项目实施动态，发现问题的，要求搬迁人及时整改。 （四）明确了实施监管协议的签约主体、签约时间以及实施监管协议的具体内容 实施监管协议由区土地整备事务中心、辖区街道办及搬迁人签署。签署实施监管协议的时间节点是：在搬迁补偿安置协议完成备案之后。 实施监管协议包括以下内容：（一）明确补偿安置责任主体；（二）向政府移交土地等的义务；（三）按照搬迁补偿协议履行货币补偿、提供回迁房和过渡安置等义务；（四）依据法定规划、《深圳市城市规划标准与准则》等要求应履行建设并移交的附建式公共服务设施、交通设施及市政设施等的义务；（五）按照留用土地批复应履行建设并移交的人才住房、公共租赁住房、土地整备安置用房、保障性租赁住房、共有产权住房或创新型产业用房等的义务；（六）实施进度安排；（七）土地整备资金拨付安排；（八）项目资金监管及其他监管要求；（九）违约责任；（十）清退机制；（十一）其他事项。 （五）明确了监管资金核算、免交及使用 项目纳入资金监管的内容包括：应由搬迁人建成并移交利益统筹范围内用于回迁安置房屋的建设资金，以及根据项目搬迁补偿协议书约定搬迁人需向被搬迁人支付的过渡费。 参照更新等做法，回迁房建设监管资金按照该项目所在辖区建安成本以及所需建设房屋面积确定，计算方法为：回迁房建设监管资金=回迁安置房屋面积×单位面积建安成本。过渡费监管资金按已备案搬迁补偿安置协议所有回迁安置物业权利人的1年约定临时安置过渡费计算确定，计算方法为：过渡费监管资金=已备案搬迁补偿协议约定的每月临时安置补助费之和×12。 为减轻搬迁人的负担，优化营商环境，《办法》规定回迁安置物业权利人出具自愿承担风险的声明后，可与搬迁人共同向街道办申请免交该部分回迁安置物业对应的回迁房建设监管资金和该部分回迁安置物业对应的过渡费监管资金。搬迁人补足当期应入账监管资金后，可使用资金专项用于支付回迁安置房建设工程款和专项用于支付回迁安置物业权利人的过渡费。 同时，《办法》规定，因搬迁人资金不足、拖延项目实施等原因造成回迁安置物业无法建设或交付的，街道办可使用回迁房建设监管资金继续完成回迁安置房建设，街道办可使用过渡费监管资金支付回迁安置物业权利人的过渡费；街道办也可使用回迁房建设监管资金和过渡费监管资金向回迁安置物业权利人支付补偿金，以保障相关权益人的合法权益。 （六）明确了资金监管协议和监管账户的解除 在搬迁人取得区住房和建设部门核发的建设工程竣工验收备案回执，并向相关回迁安置物业权利人交付回迁房后，资金监管协议和监管账户可以解除。 （七）明确了不动产权注销以及安置房登记 在利益统筹项目中，已拆除房屋的房地产权利证书注销工作，由街道办出具建筑物已拆除的证明文件，房屋登记权利人本人或由受托人持公证委托书依法申请办理不动产注销登记。 用于回迁安置的安置房，搬迁人应提交经备案的搬迁补偿安置协议等材料与回迁安置物业权利人共同申请办理不动产登记。 （八）明确了利益统筹项目中所建商品房的销售要求 区住房和建设部门在办理利益统筹项目商品房销售审批时，需根据土地使用权出让合同及其补充协议、区土地整备事务中心的书面意见办理销售审批。经备案的搬迁补偿安置协议确定的安置房，不得纳入商品房销售范围。因搬迁补偿安置协议签订时，回迁房尚未建设，未能确定安置房房号等信息，因此在项目办理销售前，搬迁人与回迁安置物业权利人应签订相关补充协议予以约定。 （九）明确了利益项目清退的情形 对未能按项目实施方案、实施协议书、实施监管协议的约定向政府移交用地，经催告后仍未能按项目实施方案、实施协议书、实施监管协议履行的，可报请区政府决策后予以清退。