Policy Interpretation of Shenzhen's Affordable Rental Housing Project Identification Measures (Trial)

为规范我市保障性租赁住房项目认定工作，加快发展保障性租赁住房，结合我市实际，市住房建设局制定了《深圳市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》（以下简称《办法》）。为加快推进政策落地实施，现就相关重点问题解读如下。 一、出台政策的背景是什么？ 2021年6月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）印发实施，对发展保障性租赁住房作出总体部署。随后，广东省、深圳市先后出台了《广东省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（粤府办〔2021〕39号）、《深圳市人民政府办公厅印发<关于加快发展保障性租赁住房的实施意见>的通知》（深府办函〔2022〕23号）等有关文件，进一步细化了地方保障性租赁住房的发展方向。2022年1月，我市发布了《深圳市住房发展“十四五”规划》，提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套（间）。今年以来，市委市政府对发展保障性租赁住房作出新的部署，将“十四五”期间规划建设筹集提高到60万套（间），今年须建设筹集保障性租赁住房16万套（间）。 2023年7月，我市出台了《深圳市保障性住房规划建设管理办法》，明确了各类用地新建房屋、非居住房屋改建以及住宅、公寓、宿舍、经规模化品质化改造提升的城中村房屋等具有居住功能的存量房屋，符合条件的均可筹集作为保障性租赁住房；同时要求市住房主管部门制定保障性租赁住房项目认定具体办法。但各渠道房源需经过认定才能作为保障性租赁住房，企业、单位才能凭借项目认定书享受土地、财政、金融、税收等优惠政策。当前形势下，亟需出台认定办法，加快项目认定，以确保顺利完成保障性租赁住房建设筹集目标。 二、《办法》规定的保障性租赁住房项目分为哪几种情形？ 保障性租赁住房项目包括新建项目、居住存量房屋筹集项目和既有非居住房屋改建项目。 （一）新建项目，是指在各类建设用地上新建设的项目，包括未开工、已开工但未竣工项目。根据土地来源，可以细分为： 1.非居住存量土地新建保障性租赁住房项目。 2.新供应用地（含产业园区用地等）、城市更新用地、旧住宅区更新改造用地、土地整备利益统筹留用土地等新建居住房屋项目。 （二）居住存量房屋筹集项目，是指利用产权清晰且已建成使用的具有居住功能的房屋筹集作为保障性租赁住房的项目（以下简称产权明晰居住存量房屋项目），以及将按规定经规模化品质化改造提升的城中村房屋等筹集作为保障性租赁住房的项目（以下简称城中村改造项目）。 1.产权明晰居住存量房屋项目，主要包括利用居住用地上的居住存量房屋、存量产业园区（含物流园区）配套宿舍项目以及其他产权明晰居住存量房屋筹集作为保障性租赁住房的项目。 2.城中村改造项目，主要包括已完成的城中村改造项目和正在办理改造手续的城中村改造项目。 （三）既有非居住房屋改建项目，是指将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的项目。该类项目按照《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》（深建规〔2022〕8号）认定，《办法》未作规定。 三、谁可以作为保障性租赁住房的项目主体？ （一）新建项目。土地使用权人可以申请保障性租赁住房项目认定，并作为项目主体。 （二）产权明晰居住存量房屋项目。房屋所有权人或者运营管理单位可以申请保障性租赁住房项目认定，并作为项目主体。 （三）城中村改造项目。改造单位或者运营管理单位可以申请保障性租赁住房项目认定，并作为项目主体。 四、保障性租赁住房项目运营管理单位有哪些要求？ 运营管理单位应当满足以下要求： （一）依法在本市办理商事主体登记，经营范围应当包含“住房租赁”相关字样； （二）按照我市相关规定在深圳市住房租赁监管服务平台（以下简称市租赁平台）完成企业备案； （三）开立住房租赁资金专用账户，按规定实施住房租赁资金监管。 从事生产经营（不含住房租赁经营）的企业自用产业园区配套宿舍的，该类型企业不适用上述要求。 五、保障性租赁住房项目由谁组织认定？ 保障性租赁住房项目分别由市、区政府组织认定。除非居住存量土地新建保障性租赁住房项目由市政府组织认定外，其他类型的项目原则上由区政府组织认定。 市住建局可以根据市政府的授权组织开展项目认定。 六、非居住存量土地新建保障性租赁住房项目如何申请认定？ （一）条件 项目应当符合城市规划、取得土地使用权且权属不变、满足安全等要求。 （二）申请材料 1.项目认定申请书。 2.申请人身份材料（下同）： （1）营业执照、法人证书以及法定代表人或者负责人的有效身份材料； （2）申请人委托代理人办理的，提供申请人授权委托书、代理人有效身份材料。 3.所在地块的土地使用权出让合同、土地划拨决定书等用地文件。 4.项目规划研究方案，明确项目规划依据、土地用途规划调整的可行性和安全性、建设内容、建设规模以及有关规划指标等内容。 （三）认定程序 由区住房主管部门受理并组织相关部门核查后，报区政府初审；初审通过后由区政府报市住房主管部门，市住房主管部门组织市相关部门提出审查意见后，提请市政府决策。市政府决策同意认定后，由区政府出具项目认定书。 七、产权明晰居住存量房屋项目如何申请认定？ （一）条件 1.房源应当具有权属证明文件，且房屋用途为住宅、公寓或者宿舍等； 2.运营管理单位作为申请人的，申请认定时房源收储合同或者委托运营合同剩余期限不少于三年； 3.房源规模不少于十套； 4.已按规定经过房屋结构、消防、地质灾害安全隐患排查。 （二）申请材料 1.项目认定申请书。 2.申请人身份材料。 3.不动产权属证书或者其他合法权属资料；无法提供的，提交建设工程规划许可证。 4.收储或者委托运营的，提交正在生效的房源收储合同或者委托运营合同等取得完整出租经营权和收益权的书面协议以及房屋所有权人知悉相关房屋将作为保障性租赁住房的确认函。 5.项目房源信息材料，包括项目房源的房号、户型、面积等内容。 （三）认定程序 由区住房主管部门受理并组织核查；经核查满足条件的，提请区政府予以认定后出具项目认定书。 八、已改造的城中村改造项目如何申请认定？ （一）条件 1.原则上以栋为单位，且房源规模不少于十五套或者总建筑面积不少于三百五十平方米； 2.申请认定时房源收储合同或者委托运营合同剩余期限不少于三年； 3.改造房源经房屋安全鉴定满足安全使用要求； 4.已按规定经过房屋消防、地质灾害安全隐患排查，满足房屋消防、地质安全要求。 （二）申请材料 1.项目认定申请书。 2.申请人身份材料。 3.收储或者委托运营的，提交正在生效的房源收储合同或者委托运营合同等取得完整出租经营权和收益权的书面协议。 4.建设、施工单位出具的竣工验收文件（须含各方单位负责人签字及单位公章）。 5.项目房源信息材料，包括项目房源的房号、户型、面积等内容。 6.具有相关资质的鉴定机构出具的、房屋满足安全使用的安全鉴定报告。 （三）认定程序 由区住房主管部门受理并组织核查；核查通过后由区住房主管部门提请区政府组织审查；经审查通过的，由区政府予以认定后出具项目认定书。 九、正在办理改造手续的城中村改造项目如何申请认定？ （一）条件 1.以栋为单位； 2.房源收储合同或者委托运营合同期限不少于十年； 3.已按规定经过房屋结构、消防、地质灾害安全隐患排查，满足房屋结构、消防、地质安全要求； 4.取得相关政府部门的开工备案文件。 （二）申请材料 1.项目认定申请书。 2.申请人身份材料。 3.收储或者委托运营的，提交正在生效的房源收储合同或者委托运营合同等取得完整出租经营权和收益权的书面协议。 4.相关政府部门出具的开工备案文件。 （三）认定程序 由区住房主管部门受理并组织核查；核查通过后由区住房主管部门提请区政府组织审查；经审查通过的，由区政府予以认定。 （四）改造、验收要求 申请人取得项目认定书后，应当按照深圳市城中村保障性住房规模化品质化改造提升相关指引、标准实施改造。项目改造竣工后，申请人应当按规定申请办理竣工验收备案、取得备案回执，并提交项目房源信息材料（包括项目房源的房号、户型、面积等内容）。 十、哪些保障性租赁住房项目可以直接认定？ （一）新供应用地（含产业园区用地等）、城市更新用地、旧住宅区更新改造用地、土地整备利益统筹留用土地等新增建设且用地批准文件明确建设保障性租赁住房的项目 1.属于招标拍卖挂牌出让的新供应用地，签订土地成交确认书后，区政府即可出具项目认定书。 2.属于划拨、协议出让、租赁等方式出让的新供应用地，核发土地划拨决定书或者签订土地使用权出让合同、土地租赁合同后，区政府即可出具项目认定书。 3.属于城市更新、旧住宅区更新改造、土地整备等用地新建的，签订土地使用权出让合同或者核发土地划拨决定书后，区政府即可出具项目认定书。 （二）新供应用地（含产业园区用地等）、城市更新用地、旧住宅区更新改造用地、土地整备利益统筹留用土地等新增建设且用地批准文件明确建设住宅、宿舍等居住房屋并经区政府确认作为保障性租赁住房的项目 区政府通过与土地使用权人签订相关协议等形式确认用地上的居住房屋作为保障性租赁住房后即可出具项目认定书。土地使用权人应在出具项目认定书时提供所在地块的土地使用权出让合同、土地划拨决定书等用地文件。 （三）符合条件的已纳入中央财政支持住房租赁市场发展试点、非房地产企业利用自有土地建设租赁住房试点、发展政策性租赁住房试点的租赁住房项目，以及已开工建设和已建成出租的人才住房项目、政府权属清晰的闲置住房项目 由区政府在相关权利人提供房屋权利人或者运营管理单位身份材料、正在生效的房源收储合同或者委托运营合同以及项目房源的房号、户型、面积等信息材料后出具项目认定书。 十一、项目认定书由谁出具？ 保障性租赁住房项目认定书由区政府统一出具。 市住建局根据市政府授权组织认定的项目，由市住建局出具项目认定书。 十二、项目认定书有效期限是多久？ （一）用地批准文件明确建设保障性租赁住房的新建项目，项目认定书有效期限原则上与土地使用权期限一致；其他项目的认定书有效期限原则上不少于6年。 （二）居住存量房屋筹集项目由运营管理单位申请的，项目认定书有效期限不得超过申请认定时房源收储合同或者委托运营合同约定的剩余期限；剩余期限不足6年的，项目认定书有效期限为前述合同的剩余期限。 十三、保障性租赁住房项目期限届满如何续期？ （一）用地批准文件明确建设保障性租赁住房的新建项目，土地使用权期限届满续期的，项目有效期限相应续期；其他新建项目有效期届满需要续期的，按照居住存量房屋筹集项目的续期规定执行。 （二）居住存量房屋筹集项目认定书有效期届满后自动失效。有效期届满后继续作为保障性租赁住房的，原依申请认定的项目，认定书持有人可以在项目认定书有效期届满前三个月内按照《办法》规定申请重新认定；原直接认定的项目，按《办法》规定重新出具项目认定书。 十四、保障性租赁住房项目如何退出？ （一）用地批准文件明确建设保障性租赁住房的新建项目需提前退出的，经原用地批准机关同意后注销项目认定书；其他新建项目退出的，按照居住存量房屋筹集项目的退出规定执行。 （二）居住存量房屋筹集项目原则上不得提前退出，在项目认定书有效期届满前，因城市更新、土地整备、房屋征收或者不可抗力因素导致房屋灭失的，视为自动退出保障性租赁住房管理，由住房主管部门报经原批准主体同意后注销项目认定书。 十五、出现哪些情形可以撤销保障性租赁住房项目认定？ （一）情形 1.申请人提供虚假资料取得项目认定书的； 2.正在办理改造手续的城中村改造项目在竣工时未完成对街道办事处排查发现的安全隐患进行整治或者整治后不符合房屋结构、消防、地质安全的要求，或者在竣工后未按规定办理竣工验收备案并取得回执的； 3.以保障性租赁住房为名违规经营或者骗取优惠政策的； 4.不符合保障性租赁住房规范管理要求，需要撤销的； 5.项目认定书有效期届满前，因破产清算等原因确需撤销的； 6.法律、法规、规章规定的其他情形。 （二）撤销程序 保障性租赁住房项目存在撤销情形的，经住房主管部门核实后，报原批准主体撤销项目认定书，由原认定书出具机关书面通知项目认定书持有人并通过政府门户网站或者市住房信息平台对外公布已撤销的项目信息。 （三）撤销后果 保障性租赁住房项目被撤销认定的，依法取消享有的相关优惠政策并依法追回已获取的保障性租赁住房财政税收优惠等。存在违反保障性租赁住房管理规定行为的，按照有关规定依法处置。