Policy interpretation of the Provincial Department of Housing and Urban-Rural Development on the "Guiding Opinions of the General Office of the People's Government of Heilongjiang Province on Promoting the Renovation of Old Residential Areas in Cities and Towns in the Province"

近日，黑龙江省人民政府办公厅印发了《关于推进全省城镇老旧小区改造的指导意见》(以下简称《意见》)，为做好贯彻落实工作，现将有关政策解读如下： 一、关于《意见》起草的背景 为贯彻落实党的十九大精神和国务院《政府工作报告》提出的“有序推进老旧小区改造”、省十二届二次全会提出的“加强老旧单散危楼房和小区综合改造”的决策部署，指导各市县政府解决城市发展不平衡不充分问题和老旧小区居民现实需求，省住建厅在借鉴山东省等地经验的基础上，起草了本《意见》。 二、将建成使用20年以上作为改造范围分界点的原因 一方面，从5年改造规划考虑，2018年到2022年是一个改造规划期，以建成20年以上为分界点，2022年改造的应当为2002年以前建成的楼房，而我省2002年以前建成的楼房多数不成规模、没有得到专业的维护和保养，造成其老化和功能性缺少，已濒临大、中修期。另一方面，考虑2001版《建筑抗震设计规范》实施以后的建筑基本具备抗震设防要求。并参考其他省份做法和住建部对老旧小区调查摸底相关要求，将建成使用20年以上作为划分老旧的分界点。 三、改造坚持“三项原则” (一)关于政府统筹、市场运作。主要考虑老旧小区改造是一项民生工程，地方政府是民生工程组织实施的责任主体，必须承担起统筹推进的责任。结合各市县财政实际情况，本着量力而行、尽力而为的工作原则，统筹推进老旧小区改造工作。既要运用政府这只手，对不具备市场化运作条件的，在坚持谁受益谁出资的前提下，采取政府补贴、原产权单位分担、业主自筹和社会支持的多方筹资方式进行改造。又要向市场挖掘潜力，结合老旧小区条件，积极鼓励采取市场化运作方式改造老旧小区。 (二)关于业主自愿、先易后难。主要考虑房屋产权人是业主，业主是改造的直接受益者，是改造的责任主体。因此，在谋划推进此项工作中，必须广泛征求业主意见和需求，“改不改”、“怎么改”由业主说了算。政府统筹推进老旧小区改造是为了改善人居条件，政府的补助资金属于引导性资金，目的是引导业主积极主动承担责任，共同承担改造费用。因此，对居民广泛支持、积极配合的小区应当予以优先改造。 (三)关于因地制宜、阳光透明。重点是要讲实情、求实效，根据小区的条件、特点和改造需要，兼顾地方政府财力，在改造方案编制上体现精准实用，多做“雪中送炭”的事，有条件再考虑做“锦上添花”的事。在努力做到该改的要改造到位的同时，兼顾改造的必要性，对改造价值不高的，未来要拆除的，暂时做应急性改造，满足基本居住条件，避免浪费政府和居民资金。鉴于改造涉及群众切身利益，因此，在组织改造实施过程中，对改造内容、规划设计、施工组织等内容都要公开透明，让改造在公开下运作。 四、明确改造内容 《意见》提出了8个方面改造内容，其中，前6项改造内容重点从完善补齐小区基础设施设备、改善居住环境、修缮房屋使用功能、适老无障碍改造和完善监控防控措施方面考虑，指导各地在推进老旧小区改造时，只要被改造的小区存在上述需要改造的内容，原则上应当纳入改造方案之中予以推进。第7项改造内容重点是贯彻落实省十二届二次全会精神，明确要求各地将鉴定为B级或C级的危房纳入老旧小区改造之中予以推进，将鉴定为D级的危房纳入棚户区改造之中予以推进。第8项为可增选的改造内容，重点从“锦上添花”的改造方面考虑，指导各地根据地方财力、老旧小区条件和居民意愿等情况，在老旧小区改造中可增加既有建筑节能改造、建设物业管理用房、业主文化活动中心、幼儿园、老年人日间照料用房、建设地下停车场、加装电梯、海绵小区建设、养老设施、教育设施、“平改坡”和充电桩等内容，为各地改造提供了依据。 五、提出五种改造方式 多方式、多渠道推进老旧小区改造，为全面推进改造工作提供了更多的可行性。我们本着主体原则和市场化方式，提出了五种改造方式。首先是落实政府的改善民生责任，对于不具备市场化运作改造条件，且无产权单位或与原产权单位已脱离关系的老旧小区，实施政府主导推进。其次是落实各大学院校、医院和大型国有企业等单位的主体责任，对单位自建的职工住房(老旧小区)，实施原产权单位主导推进，为这些单位出资改造提供了政策依据。第三是向市场挖掘潜力，对具备市场化运作改造条件的，可采取特许经营的收益、建设停车位租售收益、加层改造租售收益，以及与城市其他优质项目打捆，引进企业投入，实施市场运作改造。第四是联合各方主体力量，结合小区自身条件和企业参与改造的意愿，可采取政府和企业、企业和企业联合出资改造。第五是发挥产权人主体责任，组织召开业主大会，共同商定改造内容、资金分摊标准、启动住宅专项维修资金和选择施工企业等事项，通过产权人自治，实施自行改造。 六、实行扶持政策 (一)关于资金支持。采取市、县(市、区)财政补助政策，目的是充分调动各方主体的积极性，深入推进老旧小区改造和加装电梯工作；针对按现有政策对有交和有不交住宅专项维修资金的老旧小区无法启用住宅专项维修资金的实际，要求各地要尽快研究制定盘活老旧小区住宅专项维修资金的办法，畅通住宅专项维修资金支持老旧小区改造的筹资渠道。 (二)关于政策支持。考虑市场化运作改造老旧小区需要破解相关政策制约，因此，对符合规划、土地、消防和安全等条件，《意见》明确提出了规划、土地、住建、消防政策支持，为实施市场化运作改造的老旧小区提供了政策支撑。考虑加装电梯本意是为了解决业主的出行，特别是老年人的出行难题，不是为了增加原有产权建筑面积，因此，《意见》采取化繁为简，明确规定：在原建设项目用地范围内加装电梯的，按照不增加原有不动产建筑面积办理，不需办理占用土地等相关手续，不再征收地价款，不需缴纳城市基础设施配套费及其他相关行政事业性收费，不需办理不动产登记手续，也不在不动产权证书或不动产登记簿上注记。在有利害关系的业主意见统一情况下，不考虑加装电梯后住宅采光、日照间距问题。为加快老旧小区改造和加装电梯相关行政审批，《意见》明确要求凡涉及规划、设计、土地、施工、消防审批的，要简化工作流程、缩短审批时限、加快审批速度。 (三)关于经营激励。考虑老旧小区改造投入大，物业服务收费标准低，收费率低等实际困难，为调动物业服务企业参与老旧小区改造和接管老旧小区物业服务的积极性，《意见》提出了对承担老旧小区改造和接管老旧小区物业服务的物业企业给予物业补助激励、规模经营激励、特许经营激励、拓展经营激励和后续经营激励等方面的经营激励政策。 (四)关于社会资助。老旧小区改造内容广泛，需要统筹业主和社会各方资源参与改造。《意见》提出充分利用养老、文教、体育、残疾等事业发展资金，积极支持老旧小区养老、托幼、公共活动场所等社会公益项目的建设运营；号召当地大中型企业资助，支持老旧小区设施改造、物业管理和社会公益项目。 (五)关于单位分担。根据国务院《物业管理条例》第五十一条“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”规定，《意见》明确提出供电、通信、广电、供水、排水、燃气、热力等单位，要积极支持和配合老旧小区改造工作，按照改造方案要求，同步完成老旧小区电力(供电部门产权部分)、通信、有线电视、给排水、供气、供暖等线路和设施的改造、迁移、缆线整治任务。市县政府要与上述单位协商确定相关改造费用的分担比例。 七、制定推进措施 老旧小区改造是一项综合性系统工程，存在协调难、筹资难、推进难等突出问题，必须确立强有力的推进措施，确保这一民生工程的顺利推进。为此，《意见》明确提出了加强组织领导、开展调查摸底、编制规划和方案、广泛宣传动员、实施试点引路和注重质量安全6项推进措施。特别是针对老旧多层楼房加装电梯工作，由于没有成熟的经验可借鉴，明确要求在哈尔滨市、大庆市等大城市开展试点工作，待试点经验成熟后在逐步推广。 文件链接地址：/hlj/c108373/201806/c00_30495947.shtml