一、预期楼市将继续调整下行 <br> 中信证券首席经济学家诸建芳认为，过去几年的房地产市场的调整都是在房屋供不应求的背景下，因此地产的下行更多是“假摔”，其低谷期一般不超过1年，但当前的一轮房地产行业的调整与以往不一样。目前，地产行业基本面正在发生变化，由于人口红利发生变化，未来5年潜在购房人群增速从1.2%快速回落至0.25%；在反腐、信贷收紧和未来将推出的房产税的共同作用下，投资性需求将迅速萎缩，行业可能面临中长期调整。日本《经济学人》周刊、中原地产首席分析师张大伟等认为，过去两三年，我国房地产市场的供需关系发生彻底逆转，与2010年年中相比，最近四年来，全国商品房库存增加了约190%，整体市场供大于求的形势已经确立。多地出现的“空城”、“鬼城”表明，“去库存”将成为很多地方的难题，与以往楼市调整相比，此次调整市场因素占据较大比重。标准普尔表示，未来三年内中国可能会在信贷增速放缓的情况下实施广泛的结构性改革，以使经济换挡至更可持续的增长速度。这将收紧房地产开发商的融资状况，抑制需求，并制约房价上涨，导致房地产开发商的经营环境整体上更具挑战。 <br> 短期走势也不容乐观。高盛报告认为，2009年以来开发商的杠杆呈直线上升趋势，过去12个月杠杆进一步恶化，而且房地产市场的存量在增加，因此将中国房地产行业评级从中性下调至负面。摩根大通据国家统计局公布数据推算：8月商品房销售面积同比下降13.4%， 销售额同比下降13.7%，这表明中国房产市场泡沫问题仍很严重。如果9月房地产销售仍然未见复苏，那么房地产投资增速将进一步放缓。路透社称，今年以来，销售量和价格的双重下跌对房地长企业造成重大打击，而下半年开发商除了顶着市场供应过剩的压力加大推盘力度外别无选择，新盘供应量的大增无疑会进一步加剧供应过剩，给已经疲弱不堪的楼市造成新的冲击。标准普尔、穆迪投资者服务公司等认为，在新建项目增多、抵押贷款供应改善和选择性放松限购等因素推动下，2014年余下时间中国全国的销售将温和增长。但下半年销售复苏而弥补今年以来销售疲弱的可能性不大，预计全年房价将下跌5%。 <br> 二、认为存在局部风险，但不会扩散为全局性风险 <br> 部分城市存在房价暴跌风险，但全国范围内供求失衡可控。知名财经评论员叶檀等称，鄂尔多斯、神木、府谷、榆林等地支柱产业都是煤炭，随着煤炭价格的走低，民间借贷链条全面断裂，其连锁反应在房产市场发酵，房价出现腰斩。这些城市高度依赖资源价格，同时由于民间高利贷盛行，造就煤市与房地产巨大泡沫。海通证券宏观经济分析师高远等表示，今年三四线城市面临比2013年更大的风险，一些房企正逐步撤离三四线城市，在库存增的压力下，崩盘案例会增加。英国《金融时报》称，供过于求是许多人担心中国楼市下滑的主要缘由，但这并不是全国性的问题。严重的供过于求只存在于少数非一线城市、以及商业地产行业，全国层面看供求失衡在可控范围内。摩根士丹利大中华区首席经济学家乔虹称，虽然楼市中仍然存在着一线城市房价较高、部分二三线城市供给过剩等不平衡现象，但由于实际支付能力较强、按揭贷款相关债务较低、房地产除居住用途外仍有较大吸引力等原因，楼市并不存在巨大泡沫，近期出现大幅调整的概率较低。 <br> 金融风险值得警惕，但楼市不会压垮中国银行业。野村证券称，目前国内以土地和房产为资产池的信托计划，约占总量的一成多。随着房市调整，未来可能会有更多的地产信托项目违约，项目数量不多的中小房地产公司可能会成为违约高发区，值得警惕。《经济参考报》称，在内蒙古、江苏、浙江、福建等原本投资投机性购房较为集中的区域，今年均出现业主主动“断供”按揭贷款的现象，银行贷款出现一定逾期或者沦为不良。上海交通大学上海高级金融学院副院长朱宁教授指出，全国的房价一下子下跌40-50%是不可能的，但在某些局部的市场确实有可能而金融机构一直受到政府隐性担保刚性兑付这种理念的支持，因此中国金融体系还没有准备好，肯定会有一些金融机构因为没有做很好的风险管理而倒掉。联博亚太固定收益总监布里斯科称，在过去6年里，房地产和建筑行业贷款占未偿还贷款总额的比重最高为11%和12%，住宅贷款占比最高约为14%。如果银行不良贷款率在１年内上升8%或9%，也不会对其股本基础造成打击。由于中国银行业不良贷款拨备覆盖率很高（在2013年底是280%），而且没有完全自由化的利率让银行可以将存款利率人为压低，从而获得全球最高水平之一的60%银行拨备前营业利润率，这使得即使房地产市场崩盘，银行在房地产的敞口风险也完全可控。 <br> 三、认为地方救市效果不明显 <br> 中投顾问研究总监郭凡礼等认为，自今年5月份开始，地方政府纷纷开始取消限购，第一轮救市潮以39个城市松绑限购为主，湖北、四川、福建等则掀起省级部门救市的第二轮救市潮，救市尺度更大。第一波救市和第二波救市的行为均是地方政府的“小打小闹”，还没有涉及到实质性的、全面的金融政策的放松。北京中原地产首席分析师张大伟等认为，统计局数据显示前8个月全国商品房销售面积为同比下降8.3%，其中住宅销售面积下降10.0%，这表明第一波救市后房地产市场并没有出现以往的复苏、上涨态势，反而呈现出了持续调整的状态。中国房地产学会副会长陈国强等表示，多个城市限购松绑“满月”之时，中国指数研究院数据显示8月份百城房价指数连续第四个月下跌，限购松绑城市仅6个环比出现上涨，从市场表现来限购取消对市场刺激效果有限。渣打银行经济学家申岚等认为，无论是楼市供需还是市场预期，都不会因限购政策的取消而在短期内发生改变，房地产业最糟糕的阶段可能还没结束。 <br> 四、媒体专家政策预期存在分歧 <br> （一）部分认为将加大刺激力度。野村称，鉴于供求形势转化，预计未来6个月内除一线城市外限购将全面取消。亚豪机构副总经理任启鑫等认为，对于一线城市来说，不会放松限购并不意味着不会局部松绑，基于今年调控回归市场化及楼市“双向调控”的最新指导方针，与刚需盘关系并不紧密，且直接受限购影响的改善型高端楼市，最先放开限购的可能性比较大。中国房地产数据研究院执行院长陈晟等指出，在解除限购后，很多地方政府极有可能仿效杭州新一轮救市的手法，出台购房补贴或减免税费这样带有“刺激性”的政策。标准普尔表示，购房退税或补贴等措施可能不足以抵消信贷状况趋紧条件下房价下跌的风险，房地产市场需强刺激措施以避免剧烈回调风险。香港《经济日报》称，可以预期，若楼市尚算温和调整，中央仍可维持目前微刺激的做法；若成为“铜九铁十”，中央很可能要改稳经济策略，在楼市、货币与财政政策上打补针了。 <br> （二）部分认为将以维稳为主。法兴银行中国区首席经济学家姚炜表示，越来越多的地方政府在松绑限购并降低房产交易税，但这些效果可能日益减弱；如果政府选择全面的信贷宽松，又对中国的长期发展不利，预计政府最有可能维持当前的定向宽松政策。中原地产华北区域董事总经理李文杰等认为，鉴于下半年中国经济增速有所放缓已成共识，年内楼市调控或仍将以维稳为主，即在不放松的同时也不加码。中国房地产学会副会长陈国强等认为，本轮楼市调控措施好多都是长期性政策，不可能说变就变，需要的只是进一步深化和细化。<br> 中心概况<br> 工作要闻<br> 宏观形势分析<br> 信息化和产业研究<br> 电子政务外网<br> 大数据与数字中国<br> 在线培训<br> 工作成果<br> 预决算公开<br> 主办单位：国家信息中心 京ICP备05063309号/京ICP备05063309号-1<br> 京公网安备11010202010038号<br> 技术支持：北京中经网软件开发有限公司<br> 地址：北京市西城区三里河路58号<br> 邮编：100045<br> 电话：010-68557000<br> 信访电话：010-68558389<br> 信访邮箱： xinfang@sic.gov.cn<br> $(window).scroll(function () {<br> var sc = $(window).scrollTop();<br> var winHeight = $(window).height();<br> if (sc > winHeight) {<br> $(".backTop").css("display", "block");<br> } else {<br> $(".backTop").css("display", "none");<br> }<br> })<br> $(".backTop").click(function () {<br> var sc = $(window).scrollTop();<br> $('body,html').animate({scrollTop: 0}, 500);<br> })<br> $(".nav li").hover(function () {<br> $(this).children(".menuLiList").toggle();<br> 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