Notice on Strengthening the Management of the Real Estate Market

粤府办〔２００３〕６号关于加强房地产市场管理的通知各市、县、自治县人民政府，省府直属有关单位： 近年来，我省扩大内需，房地产业保持持续快速发展，这对于改善居民的居住条件，拉动我省经济持续、稳定发展起了明显作用。但是，目前我省房地产市场发展不平衡，一些大中城市存在投资过热现象，有的地方土地盲目开发，在建商品房规模偏大，导致房源积压、资金沉淀和过分占用土地等问题。我省人多地少、资源缺乏，保护土地资源，严格控制非农用地，使我省保持可持续发展，为后代留下生产生活条件至关重要。为进一步加强房地产市场宏观调控，促进经济持续、健康、稳定发展，根据省人民政府意见，通知如下： 一、加强对房地产业的宏观管理。 （一）各级政府要按照分类指导、平衡发展的原则，加强对房地产业的宏观管理。广州、深圳两大城市要采取切实的综合措施，通过控制房地产用地供给总量，从严控制房地产业的发展，对已经在建的项目也要清理，压缩规模。珠江三角洲县级以上市及其他地区的地级以上市要采取措施，减少房地产新开工项目，注意保持平衡发展，控制过热势头；其他县级市及中心城镇要在严格规划的前提下发展房地产业，防止过热和过度用地。 （二）各级政府要积极引导固定资产投资方向，促进民间资本、民营企业投资于能增加形成生产能力的固定资产领域，尽快纠正当前盲目投资房地产的倾向。 省建设、国土、公安、税务、金融、计划、财政、监察等部门要分工协作，根据各自职责，在认真调研的基础上，充分利用行政、法律、经济等手段，加强对房地产宏观管理，切实解决当前房地产业发展中存在的问题，保持全省房地产业的平衡发展。 二、进一步加强对房地产开发项目的规划管理。 （一）加强城市近期建设对房地产开发项目的综合调控。规划管理部门要加快控制性详细规划的编制和报批工作，做到规划在前，开发建设在后。对未列入城市近期建设规划、没有编制控制性详细规划的地块，一律不得出让。 （二）房地产开发项目按规定需要配套建设教育、医疗、公共交通等设施的，应由规划管理部门在编制控制性详细规划时统一规划和合理布局，避免分散建设。 需要由房地产开发企业负责配套建设的，应在土地出让合同中明确，项目建成后按规定移交给政府有关部门管理。 三、严格审批商品房预售项目，建立健全预售款监控制度。 （一）各市、县建设、房管部门，要严格按照规定的条件审批商品房预售项目。凡属未取得土地使用权证书，土地使用权已经抵押，未达到规定的形象进度等不符合预售条件的项目不得批准预售。房地产开发企业以“内部认购”或其它非法方式进行预售的，有关部门要予以制止和依法给予处罚。 （二）仍未建立商品房预售款监控制度的市、县，在本通知下发之日起，要按照《广东省商品房预售管理条例》的规定，尽快建立商品房预售款监控制度，对房地产开发企业收取的商品房预售款实行专户储存，定向使用。凡未建立商品房预售款监控制度的市、县，均不得审批商品房预售项目。 （三）加强对商品房预售项目审批后的跟踪管理，防止新的“烂尾楼”出现。 已经批准预售的商品房项目，不得再用土地使用证办理抵押贷款。核发预售许可证时，应在土地使用证上予以注明，防止房地产开发企业再用于办理抵押贷款。 （四）加快商品房产权登记发证速度。房地产开发企业提供土地使用证、建设工程规划许可证、房屋建筑工程竣工验收资料，即可办理产权发证手续，各级房地产管理部门不得擅自增加办证的其他资料。办证资料齐全后，应在６０个工作日内核发产权证。 由于企业违规开发，使消费者购买商品房后不能办理产权证的，应按法律程序对企业进行处罚，但不得以此影响购房者办理产权证。 四、严格控制经营性房地产项目用地供应量。 （一）各市、县土地管理部门应会同计划、建设、规划、房管等部门，根据当地土地利用总体规划、社会经济发展规划、城市总体规划和近期建设规划、土地利用年度计划及房地产市场运行状况制订年度经营性房地产项目用地计划，经同级人民政府审核后，逐级上报省国土资源厅，由省国土资源厅会有关部门提出审核意见报省人民政府批准后，再由省国土资源厅下达各地执行。 （二）所有经营性房地产项目用地均应纳入计划管理，未经原审批机关批准，不得突破计划控制指标。各市、县的年度经营性房地产项目用地计划应落实到具体地块，并编制控制性详细规划，向社会公布。在年度的经营性房地产项目用地计划未报经省人民政府批准下达之前，各市、县一律暂停办理该类项目用地的审批、协议出让手续。 五、进一步完善经营性房地产项目用地公开交易制度。经营性房地产项目用地，不论是否位于城市规划区范围内，土地使用权一律按照２００２年国土资源部第１１号令和２００２年省政府令第７９号的规定实行公开交易。 六、加强对已批出的经营性房地产项目用地的管理。 （一）各市、县本年度内要组织力量对已批出的包括尚未完善出让手续的经营性房地产项目用地进行一次全面清理。对原已审批但土地使用者在规定期限内未依法办理土地出让手续的项目，应注销其用地批文，该土地由政府重新安排使用；确需在现在或今后办理土地出让手续的项目，应报省国土资源厅审核备案，未报经省国土资源厅审核备案并纳入年度经营性房地产项目用地计划的，不得给予办理协议出让手续。原未确定土地出让金标准的，土地出让金应在评估的基础上，按规定程序确定，并向社会公开；对已按规定完善用地手续但未按合同约定缴纳土地出让金的，依法解除土地使用权出让合同，收回土地使用权；对已取得土地使用权，经认定属于闲置土地且已超过两年的，一律依法收回土地使用权。 不能认定属于闲置土地但原颁发的《建设用地批准书》有效期已满且土地未动工开发的，必须重新办理用地审核手续。不符合开发建设条件的，不得核发《建设用地批准书》；《建设用地批准书》有效期已满的，有关部门不得为其办理报建手续。 （二）各市、县要加强对经营性房地产项目转让的管理。转让房地产项目，必须符合法律法规规定的条件，按规定应实行公开交易的，必须在交易机构实行公开交易，严禁以加名、改名等形式炒卖用地批文或用地红线。严格执行土地使用权出让合同，凡未经县级以上土地行政主管部门和市、县城市规划行政主管部门批准并补交土地出让金的，不得擅自突破土地使用权出让合同规定的建筑密度和容积率。 七、加强对原有建设用地改为经营性房地产项目用地的管理。原以出让或划拨方式取得土地使用权的建设用地拟改为经营性房地产用地的，须经原用地审批机关和城市规划管理部门批准，纳入年度经营性房地产项目用地计划，除省政府《关于加强国有企业改革改组改造中原划拨土地管理的通知》（粤府〔１９９９〕４２号文）规定的国有解困企业外，该类用地由政府依法收购或收回土地使用权后按公开交易方式确定开发单位。已出让土地使用权的用地，因规划调整的原因目前仍未开发建设的，原用地单位申请开发经营性房地产项目的，应先纳入年度经营性房地产项目用地计划并按规定补交土地出让金，结果向社会公开。严禁未经批准擅自将其他用途的土地改为经营性房地产用地，或擅自转让土地使用权进行经营性房地产开发。 八、严格房地产开发用地登记管理。房地产开发企业必须按土地使用权出让合同的约定支付土地使用权出让金并办理土地登记。未按出让合同约定交清土地使用权出让金的，有关部门不得为其发放国有土地使用证，不得为其核发商品房预售许可证。 九、建立土地收购储备制度。各市、县应逐步建立土地收购储备制度，通过收购的办法收回适宜于重新开发利用的建设用地，并给予原用地单位合理的经济补偿。各市、县政府和有关主管部门应切实加强土地收购资金的管理，收购土地的启动资金可在土地出让收入中安排解决。 十、建立健全房地产市场信息监控系统。各地要加强对土地和房地产市场变化情况的监控，建立土地和房地产市场行情信息发布制度，完善房地产价格指数，定期公布土地、房地产市场行情信息、管理政策、房地产价格指数等，引导房地产市场健康协调发展。 十一、完善居住人口结构。各市、县公安部门要会同有关部门，对当地购买商品房后居住的人员情况进行调查和分析，并结合当地实际，研究制定相关政策措施，坚决避免出现不合理的和不利于当地经济发展需要的人口结构。 十二、加强监督管理。各级国土、建设、规划、监察等部门，要在各自的职能范围内加强对经营性房地产用地规划、审批、出让的监督管理，严肃查处违纪违规行为。广东省人民政府办公厅二〇〇三年一月二十九日