Opinions on Accelerating the Advancement of 'Three Olds' Redevelopment Work

横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：为落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，深入贯彻科学发展观，调整优化经济结构，加快发展方式转变，完善城市功能，改善人居环境，提高土地节约集约利用水平，加快推进我市旧厂房、旧城镇、旧村（以下简称“三旧”）改造工作，根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和省府办公厅《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号），结合我市实际，提出如下意见。 一、深刻认识推进“三旧”改造工作的紧迫性和重要性 我市正处于新一轮大发展的关键时期，土地利用和管理面临新的更高要求。受经济发展程度的制约，现阶段土地使用方式粗放、土地产出率不高的情形较为普遍，亟需优化升级。随着经济社会的不断发展，重大项目相继开工建设，对建设用地的需求急剧增加，土地资源供需矛盾进一步加剧。开展“三旧”改造工作，向存量要增量，向效率要空间，充分释放土地资源的价值潜力，对破解土地资源瓶颈特别是解决建设用地不足，促进经济平稳较快增长，具有十分重要的意义。 开展“三旧”改造工作，为产业转移和结构调整整合土地资源，有利于扩大内需，促进经济平稳较快发展；有利于促进产业结构调整，提升经济发展水平；有利于建设宜居城市，推动城乡统筹发展；有利于提升土地利用效率，破解土地供需矛盾；有利于挖掘城市资源潜力，优化城市空间结构和布局，具有十分重要的经济效益和社会效益。 省政府出台的“三旧”改造政策，是一项全新的政策，也是一项时效性很强的政策，在补办征收手续、补办农用地转用手续、补办供地手续、土地出让收益、农村集体建设用地改变为国有土地，以及边角地、插花地、夹心地的处理等六个方面实现了“突破”，其中涉及完善历史用地手续等政策只适用到2012年底。这既为完善历史用地手续提供了历史契机，又为我市新一轮大发展提供了平台和资源。各相关单位一定要高度重视，进一步增强责任感和紧迫感，用好用足“三旧”改造政策，因地制宜、积极主动，切实把“三旧”改造工作摆上当前工作的突出位置，全力以赴加快推进“三旧”改造工作，使我市“三旧”改造工作真正取得成效。 二、明确“三旧”改造工作的目标任务、改造范围和实施要求 （一）目标任务。 以“三旧”改造工作作为促进投资增长、扩大内需、促进经济平稳较快发展的重要手段，通过“三旧”改造，加快实施旧工业厂房、旧城镇、旧村庄的功能再造，扩展现代产业发展空间，推动低污染、低耗能、高附加值的高新技术产业加速发展和集聚，促进经济结构的优化升级，提升经济发展水平，推动宜居城市建设，确保城市经济可持续发展。采取以点带面、重点突破的方式逐步在全市推开“三旧”改造工作。香洲区先行开展旧工业厂房改造工作，其他各区（经济功能区）选取试点逐步开展旧厂房、旧城镇、旧村庄改造工作。按照“局部试点、结果可控”的原则，先易后难，突出重点，扎实推进改造工作。用好用足“三旧”改造政策，力争一年内初见成效，二年内取得突破性进展，三年内实现大改观。 （二）改造范围。 在有利于耕地保护、土地节约集约利用、提高土地产出效益的前提下，以下用地可以列入“三旧”改造范围：1.因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行改造的用地。 2.根据城市规划建设要求，进行城中村改造的用地。 3.布局分散、土地利用效率低下（建筑容积率偏低、厂房使用效率低）和不符合安全生产、环保要求的工业用地。 4.国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业的用地和高能耗工业用地。 5.产业“退二进三”企业的工业用地。 6.布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的旧村庄。 7.其它经市政府认定属“三旧”改造范围的用地。 有以下情形之一的，不纳入“三旧”改造范围： 1.不符合土地利用总体规划、城镇总体规划、控制性详细规划的。 2.不符合产业发展政策和行业发展规划的。 3.土地权属有争议的。 4.被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的。 5.其他不应纳入“三旧”改造范围的情形。 “三旧”改造项目的认定应同时符合以下条件： 1.拟改造项目用地符合土地利用总体规划和年度实施计划、“三旧”改造规划和产业发展规划及环境保护要求。 2.拟改造项目用地为已有上盖建筑物（含烂尾楼）的建设用地。 3.拟改造项目用地纳入“三旧”改造范围。 （三）实施要求。 我市的“三旧”改造工作要以省政府对“三旧”改造的范围及享有的政策条件规定为依据。要严格依法办事，科学制订出台符合我市实际的“三旧”改造专项政策措施、审批程序和工作流程。对申请列入“三旧”改造范围的项目，严格按照省政府文件精神逐一进行对照，不符合条件的坚决不能列入；对已列入“三旧”改造的项目，必须编制控制性详细规划和改造方案，执行好省政府文件规定的政策措施，确保“三旧”改造政策不滥用，使重点改造项目能够得到有效保障。 以统筹协调、合理分布、分步实施的方式，严格按规划控制商品住宅的开发规模和用地比例。 三、按照政府主导、市场参与的原则，分类推进“三旧”改造工作 （一）加强政府主导，成立专门机构。 “三旧”改造工作以市政府为主导、各区政府（管委会）为工作主体，统一组织、加强监管。 市政府成立“三旧”改造工作领导小组，负责全市“三旧”改造的政策指导和统筹组织协调工作，领导小组下设办公室，负责全市“三旧”改造的组织、协调日常工作。各区政府（管委会）成立专门的领导机构和常设办公机构。各有关部门要各司其职、各负其责，加强沟通、紧密协作，共同做好“三旧”改造工作。 （二）鼓励市场参与，拓宽改造途径。 积极用好用足“三旧”改造政策，鼓励市场主体参与，拓宽改造途径，创造市场运作、利益共享、多方共赢的局面。以土地有形市场为平台公开、规范地吸引市场主体参与“三旧”改造项目。创新土地储备和土地公开出让模式，激励市场主体规范、有序参与“三旧”改造工作。积极探索选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“三旧”改造项目的整治改造开发。建立公平、合理的利益补偿、分配和平衡制度，在程序规范公开、相关规定明晰的情况下，允许并鼓励原用地主体采取多种形式自主实施参与改造。 （三）分类推进“三旧”改造工作。 旧工业厂房用地改造以香洲主城区为重点，以现代服务业为产业改造导向，采取收回、改建、拆建、收购等多种方式推进，鼓励引入经济实力雄厚的企业对工业片区进行成片收购改造，鼓励建设集酒店、餐饮、娱乐、消费为一体的综合服务体。以“退二补公进三”为土地开发结构调整方向，严格控制香洲主城区商品住宅建设，通过适当的土地收益分配推进改造工作。 旧城镇改造（含香洲主城区范围内“城中村”的改造）以成片开发为主，以各区（功能区）为主体，严格按规划要求，采取市场方式运作。通过成片重建、保护性整治、完善公共服务设施建设、单宗建筑改造等模式，力争在3年内开展并完成旧城镇区域的重点成片重建项目的改造工作。 旧村改造采取自愿改造原则，以土地节约集约利用为目标，规划调控为主导，适当控制改造范围，以工业化、城镇化发展较快的城郊结合部和工业园区所在地的旧村为重点，稳妥推进改造工作，控制旧村改造的商品住宅规模。 四、科学编制改造规划，严格按规划实施（一）充分发挥规划的统筹管控作用。 统筹经济社会发展和资源环境保护，依据土地利用总体规划和城乡规划，科学制定“三旧”改造规划，并强化规划的统筹管控作用，充分发挥规划的基础性、引领性作用。 对列入“三旧”改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进，严禁擅自扩大“三旧”改造政策的用地范围。严格按照控制性详细规划和年度实施计划推进“三旧”改造工作的实施。 （二）编制规划的时间要求 2010年3月底前完成对“三旧”改造用地的细化调查摸底，并列表造册上图。在调查摸底、掌握全面情况的基础上，要在2010年3月底前拟定主城区旧工业厂房改造规划和控制性详细规划，要在2010年5月底前拟定全市“三旧”改造规划、年度实施计划以及改造范围地块的控制性详细规划。根据“三旧”改造规划，合理制定年度实施计划，明确改造的规模、地块和时序，并纳入城乡规划年度实施计划。 五、加强统筹协调，落实工作职责 通过集中审批、事权下放的方式，构建重心下移、权责一致、统筹高效的职能分工体制。 市“三旧”改造工作领导小组统筹组织协调全市“三旧”改造工作；负责研究重大政策措施；研究改造规划和实施计划；研究“三旧”项目改造方案；研究决定其他相关重大事项。 市“三旧”改造工作办公室负责“三旧”改造规划、项目方案的审核、报批工作；集中办理市级权限范围内的“三旧”改造项目立项、规划建设、国土等审批和审核事项，实行“一站式”服务；对口省“三旧”改造工作办公室落实有关工作。 各区政府（管委会）作为“三旧”改造工作的工作主体，落实“三旧”改造用地的细化调查摸底、列表造册上图工作；编制“三旧”改造规划、年度实施计划（年度实施计划依据“三旧”改造规划编制，纳入城乡规划年度实施计划）；编制“三旧”改造方案；组织实施“三旧”改造具体方案。其中“三旧”改造用地的细化调查摸底、列表造册上图工作及主城区旧工业厂房改造规划要求在2010年3月底前完成，“三旧”改造规划拟订工作要求在2010年5月完成。 市发改局负责拟订产业准入目录，制定和执行“三旧”改造的产业准入政策，办理市级“三旧”改造项目的立项手续。其中准入目录和准入政策的拟订工作要求在2010年3月完成。 市住房和城乡规划建设局负责编制城乡控制性详细规划和市“三旧”改造规划，指导、审查和协调组织各区政府（管委会）编制“三旧”改造规划，提供项目的规划设计条件，办理项目有关规划许可手续，负责改造工程项目建设监管。其中主城区旧工业厂房改造规划和地块的控制性详细规划拟订工作要求在2010年3月完成，市“三旧”改造规划拟订工作要求在2010年5月完成。 市国土资源局负责依法制定相关土地管理政策，并负责办理农转用、征收土地等用地手续；负责改造中的房屋拆迁管理；负责土地确权，组织国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌交易等工作。其中有关具体政策措施与工作程序拟订工作要求在2010年3月完成。 市科工贸信局等职能部门按各自职责负责对“三旧”改造项目产业规划的符合性进行审核。 市监察局负责对各部门履行职责情况和各区政府（管委会）开展“三旧”改造工作的情况进行监督检查，确保“三旧”改造范围合理、程序合法、结果可控。 市检察、财政、审计、文体旅游、人防、公安消防、房地产登记、社保、环保、林业等相关部门在各自职能范围内为“三旧”改造提供服务并实施相关监管工作。 六、分类完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续 （一）纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划，没有合法用地手续且已使用的建设用地，用地行为发生在1987年1月1日之前的，由国土部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权，经公告无异议后直接办理建设用地确权登记发证手续。用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，可按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，无需听证、办理社保审核和安排留用地。 （二）纳入“三旧”改造范围，没有合法用地手续的土地，符合土地利用总体规划而又保留集体土地性质的，参照前款办理集体建设用地手续。 （三）“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等，符合土地利用总体规划的，可依照有关规定一并纳入“三旧”改造范围。允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。 （四）纳入“三旧”改造范围、需完善征收手续的土地，应逐级上报省人民政府批准后实施；供地手续按本意见相关办法办理。 （五）完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年底前完成。逾期本款（一）至（四）项不再执行。2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述办法完善用地手续。 七、规范运作，加强监督管理 “三旧”改造涉及诸多利益主体，必须坚持“公开、公平、公正”的原则，正确处理各方利益关系，促进和谐改造。在改造的过程中，程序一步不缺，规定的资料不少，审批的内容不漏，严防搭车报批、蒙混过关的行为，防范随意突破“三旧”改造范围的行为，确保“三旧”改造工作持续健康推进。 涉及“三旧”改造的供地，属政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其余则可以协议方式出让。以协议方式出让的，必须经市政府研究决定，并进行公示。 市监察局、市检察院、市审计局等有关部门要全程监督“三旧”改造的管理，及时纠正实践中出现的偏差，坚决查处工作中的违法违纪行为。各级司法部门要提前介入，加强监督，共同防范“三旧”改造过程中出现违法违规操作现象。 八、加强引导，调动各方积极性，形成良好的工作氛围各级政府和相关部门应相互支持和配合，形成推进“三旧”改造的工作合力。按照集中、高效、简化、优化的原则，制订出台“三旧”改造办事流程、工作时限和规划控制指引，对“三旧”改造项目涉及的审批、审核事项在符合规定的前提下实行并联办理，缩短办理时限，提高工作效率，为“三旧”改造工作营造高效的行政服务环境。 严格目标责任考核，将“三旧”改造工作纳入效能监察和目标责任考核范围，对在“三旧”改造中做出突出贡献的集体和个人给予奖励，对工作不力、推诿塞责的依法问责。充分利用各种新闻媒体和宣传手段，大力宣传“三旧”改造的政策及改造中进度较快、成效明显的先进典型，引导企业和群众充分认识“三旧”改造工作的紧迫性和重要性，激发社会各界对“三旧”改造工作的关注和参与热情，形成全社会关心支持、积极参与“三旧”改造的生动局面，创造有利于“三旧”改造工作的良好舆论氛围。 珠海市人民政府二○一○年三月四日