Notice of Jiangmen Municipal People's Government on Issuing the 'Measures for the Management of Adding Elevators to Existing Residential Buildings in Jiangmen City'

图解：江门市既有住宅增设电梯管理办法解读文本：江门市既有住宅增设电梯管理办法江府〔2022〕32号JMFG2022013各县（市、区）人民政府，市政府各部门，有关单位：《江门市既有住宅增设电梯管理办法》业经市政府十六届22次常务会议审议通过，现予以印发，请认真贯彻执行。实施中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。 江门市人民政府 2022年12月1日 江门市既有住宅增设电梯管理办法第一条 为适应社会经济发展，完善既有住宅使用功能，提高宜居水平，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《广东省特种设备安全条例》《广东省电梯使用安全条例》等相关法律、法规和规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本办法适用于本市行政区域内既有住宅增设电梯建设和管理。本办法所称的既有住宅，是指具有合法权属证明，已建成投入使用的4层及以上的多业主无电梯住宅。第三条 既有住宅增设电梯（以下简称增设电梯）坚持“业主自愿、充分协商、依法合规、保障安全”的原则。第四条 市住房城乡建设部门负责全市增设电梯的统筹推进工作，会同市自然资源、市场监管、消防救援、城市管理综合执法、财政等相关行政管理部门制定增设电梯的配套技术标准等文件，简化审批手续；指导县（市、区）人民政府（以下简称县级政府）做好增设电梯的审批和管理工作。县级政府应建立增设电梯的协调工作机制，明确相关部门和单位的职责；县级政府编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划时，应统筹考虑增设电梯的可行性，避免反复开挖。县级政府可以对增设电梯工程给予相关财政补贴，具体办法由县级政府另行制定；鼓励县级政府出资统一编制小区成片连片增设电梯规划设计方案，推行成片连片增设电梯模式；鼓励社会资本参与增设电梯，依法探索代建式、租赁式等模式，推动增设电梯工作。镇人民政府（街道办事处）（以下简称镇街）负责本辖区增设电梯的前期咨询、政策宣传、业务指导、民意协调、纠纷调解和组织实施等工作。镇街应当设立增设电梯管理服务窗口统一对外办理增设电梯业务。第五条 社区居民委员会、小区业主委员会、物业服务企业协助镇街开展增设电梯相关工作。第六条 供水、排水、供电、燃气、通信、有线电视等管线运营单位应当就增设电梯提供技术服务，并支持、配合做好管线迁移改造工作。城市管理综合执法部门办理占用城市绿地和砍伐、迁移城市树木以及市政设施的迁移、迁改、接入等手续时应给予优先办理。第七条 增设电梯应当符合规划、土地、建设、电梯、消防管理等法律、法规的规定及相关技术标准。第八条 增设电梯应当征求本幢或者本单元全体业主意见，由本幢或者本单元房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。增设电梯拟占用业主专有部分的，还须征得该专有部分业主的书面同意。前款所指面积和业主人数的计算方式按照最高人民法院的有关司法解释和相关规定执行。第九条 增设电梯影响相邻业主通风、采光、日照、通行等权益的，申请人应与受影响的相邻业主协商达成一致意见。第十条 增设电梯应当经过业主协商，并以书面形式明确以下事项：（一）电梯使用管理者；（二）增设电梯工程费用的预算及其筹集方案；（三）电梯日常运行及维护保养费用分担方案；（四）业主协商情况，以及对利益受损业主进行补偿的资金筹集方案；（五）法律、法规、规章规定其他应当由业主协商确定的事项。第十一条 增设电梯所需要的资金，可以通过以下渠道筹集：（一）根据楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由业主协商约定；（二）业主名下的住房公积金、住宅专项维修资金；（三）政府补贴、社会投资等其他合法资金来源。业主按照前款第（一）项协商约定共同出资分摊比例的，可以借鉴增设电梯的成功案例，结合自身小区的实际情况进行协商；也可以参考以下分摊比例约定增设、维护和养护费用的分摊：以第四层分摊系数1为基准，第一、二层分摊系数为0，第三层分摊系数为0.5、从第五层开始每增加一个楼层分摊系数增加0.1，即第五层分摊系数为1.1、第六层分摊系数为1.2、第七层分摊系数为1.3，并依此类推出资比例；同一楼层各户的出资比例可以按照业主专有部分占该层建筑总面积的比例确定。第十二条 增设电梯项目由同意增设电梯的全体业主作为申请人，申请人可以书面委托业主代表、业主委员会、原房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产安装企业及增设电梯工程承建企业等相关单位作为增设电梯项目申请的代理人，负责增设电梯的前期协商、项目申报、设备采购、项目实施、维护管理等工作。增设电梯项目的申请人应当作为建设单位承担法律、法规规定的义务。第十三条 申请人就增设电梯项目签订协议后，由申请人委托具有相应资质的建筑设计单位编制增设电梯工程设计方案（以下简称工程方案）。工程方案内容涉及供水、排水、供电、燃气、通信、有线电视等公共管线改造的，应当提前咨询、征求相关管线运营单位意见。第十四条 增设电梯应当向县级自然资源行政管理部门申请办理建设工程规划许可证，原批准图纸上已明确标识预留电梯井的除外。自然资源行政管理部门应当核查增设电梯的用地信息，用地超出权属范围的，应当要求增设电梯申请人取得相关国有土地使用权人或集体土地所有权人的书面同意意见。增设电梯项目免于办理规划选址、建设用地规划许可和供地审批手续，建筑面积不计入计容建筑面积，新增建筑面积由该单元增设电梯的全体业主共同使用，不办理不动产权登记。第十五条 申请人办理增设电梯项目建设工程规划许可证，应当提交以下资料:（一）增设电梯申请书；（二）申请人身份证复印件，委托办理的，还应当提交代理人身份证复印件、授权委托书；（三）同意增设电梯业主的不动产权属证书（或房地产权证）复印件；（四）工程方案图纸一式三份及电子文件（含绘制在1\/500现状地图上的总平面图、各楼层平面图、各向立面图、剖面图，以及结构安全说明和满足消防设计规范说明）；（五）按本办法第八条达成的书面同意文件；（六）业主就增设电梯费用和维修保养费用分摊方案达成一致意见的书面材料。第十六条 申请增设电梯项目建设工程规划许可证，按照以下程序办理:（一）申请人按照本办法第十五条的规定向辖区县级自然资源行政管理部门提交申请资料；（二）县级自然资源行政管理部门审查工程方案；（三）县级自然资源行政管理部门按照本办法的规定组织批前公示；（四）批前公示结束后，符合规定的，县级自然资源行政管理部门依法核发增设电梯的建设工程规划许可证。申请人应当在建设工程规划许可证的有效期内动工建设。自然资源行政管理部门应当为增设电梯事项提供咨询服务。第十七条 县级自然资源行政管理部门组织批前公示，应当在拟增设电梯的工程现场显著位置（包括所在物业管理区域及本幢、本单元主要出入口）及县级自然资源行政管理部门网站同时进行批前公示，公示期不少于15日。公示内容包括增设电梯申请书、业主同意增设电梯的书面文件、工程方案等。第十八条 批前公示期间，对增设电梯事项有异议的，业主应当自行协商。协商时，业主可以邀请居民委员会、原房改售房单位、业主委员会或者增设电梯咨询服务机构等第三方组织参与，并由申请人出具协商情况说明，第三方组织或个人签名确认。第十九条 批前公示期间，业主提出增设电梯直接影响通风、采光、日照、通行的，自然资源行政管理部门应当进行现场勘察；建筑设计违反通风、采光、日照、通行相关技术标准与规范的，应当要求申请人取得受影响业主的书面同意意见或者修改工程方案，申请人已经与相关受影响业主达成协议的除外。第二十条 县级自然资源行政管理部门应当结合申请资料、公示情况和协商情况，依据相关技术标准与规范以及本办法的规定对增设电梯申请进行审查，符合规定的，依法核发建设工程规划许可证，并将建设工程规划许可情况知会住房城乡建设、市场监管部门。第二十一条 增设电梯项目建设工程应当按照法律、法规的规定由具有相应资质的单位进行施工图设计和审查、施工以及监理。按规定需申领建筑工程施工许可证的，申请人应当在施工前到辖区住房城乡建设部门办理质量安全监督登记手续、申请领取建筑工程施工许可证。工程投资额在100万元以下（含100万元）或者建筑面积在500平方米以下（含500平方米）的建筑工程（以下简称限额以下小型工程），可以不申请办理施工许可证，辖区镇街应及时了解和录入项目信息。市县两级住房城乡建设部门应加强增设电梯工程质量安全业务指导，辖区住房城乡建设部门联合镇街建立日常联动机制，开展增设电梯工程巡查，保障工程质量安全。第二十二条 申请人应当选用取得相应电梯制造许可资质的电梯制造单位生产的电梯。电梯安装应当由电梯制造单位或者其委托的具有法定资质的单位负责安装。第二十三条 电梯安装前，电梯安装单位应当到辖区市场监管部门办理施工告知手续。电力设备施工前，申请人应向辖区供电企业办理用电业务申请。特种设备检验机构应当按照安全技术规范的要求对电梯安装过程进行监督检验。第二十四条 电梯施工单位应当按照施工图设计文件施工，并按规定做好施工现场文明施工、安全防护及警戒、警示措施，确保施工安全和居民出入安全。因电梯施工可能危及周边房屋安全的，申请人可以及时做好房屋安全鉴定，并根据鉴定结果采取有效的安全防护措施。第二十五条 市市场监管部门可以提供有资质的电梯制造、安装、改造、修理单位名单等信息，统一向社会公布，方便群众自主选择，辖区市场监管部门应当加强对上述单位的监督管理。第二十六条 增设电梯工程竣工后，申请人应当到辖区自然资源行政管理部门办理建设工程规划条件核实手续。办理建设工程规划条件核实手续所需资料依照自然资源行政管理部门依法公布的标准执行。第二十七条 增设电梯工程通过规划条件核实后，申请人还应当依照法律、法规的规定组织竣工验收，竣工验收合格后方可交付使用。依法需要办理竣工验收备案的，申请人应当到辖区住房城乡建设部门办理竣工验收备案。对限额以下小型工程，申请人应当向辖区镇街报送有关竣工验收资料。第二十八条 增设电梯的业主委托物业服务企业或者其他单位管理电梯的，受委托的物业服务企业或者其他单位为电梯使用管理者。自行管理的，可协商指定使用管理者。增设电梯的业主发生变更的，变更后的业主应当按照增设电梯相关书面协议的约定承担原业主的管理责任，变更后的业主与其他增设电梯业主重新约定维护、养护分摊等电梯管理责任的除外。电梯使用管理者应当履行特种设备法律、法规、规定的电梯使用单位的义务，依照《广东省电梯使用安全条例》的规定承担相应责任。第二十九条 电梯使用管理者应当在电梯投入使用前到辖区市场监管部门办理电梯使用登记。在用电梯定期检验周期为1年，电梯使用管理者应当在安全检验合格有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提出定期检验申请。电梯使用管理者应当委托有相应资质的电梯维修保养单位对电梯进行日常维护保养工作。第三十条 对已经获得建设工程规划许可并依法办理有关施工手续的增设电梯工程，相关业主应当提供必要的施工便利，不得阻挠、破坏施工。对阻挠、破坏施工等违反治安管理秩序的行为，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》等有关规定处理。第三十一条 业主认为因增设电梯侵犯其所有权和相邻权等民事权益而提出补偿等要求的，由业主协商解决。基层人民调解委员会应当依业主的请求依照法定职权和程序组织调解，促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议。 业主协商或者调解不成的，依法通过司法途径解决。第三十二条 申请人未组织竣工验收或者验收不合格擅自交付使用的，由辖区住房城乡建设部门依照《建设工程质量管理条例》等规定依法进行处理；未在工程竣工验收后6个月内向辖区自然资源行政管理部门报送有关竣工验收资料的，由辖区自然资源行政管理部门依照《中华人民共和国城乡规划法》等规定依法进行处理。第三十三条 县级政府应当结合实际，根据本办法制定实施细则，建立健全本辖区增设电梯事项的工作管理制度。第三十四条 本办法自2023年1月1日起施行，有效期至 2027年12月31日。