Notice on Issuing the 'Implementation Measures for Benchmark Land Prices and Land Price Difference Payment in Yangjiang City Urban Area'

各县（市、区）人民政府，市府直属各单位： 《阳江市市区基准地价和土地差价补交实施办法》已经市政府五届三十次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。 二○○九年十二月三十日 阳江市市区基准地价和土地差价 补交实施办法 第一条 为进一步强化土地资源管理，维护土地市场稳定，科学、合理地使用土地，规范土地交易行为，根据《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和国家、省的相关政策，结合本市实际，制定本办法。 第二条 基准地价适用的区域范围 依照本办法确定和公布的基准地价主要适用于阳江市市区建成区及规划区，包括江城区、高新技术产业开发区、海陵岛经济开发试验区等区域。 第三条 基准地价主要作用 1、是政府宏观调控地价水平和制定地价政策的依据； 2、是进一步评估宗地价格和确定国有土地出让底价的参考依据； 3、反映土地市场中地价变化趋势，为土地使用者投资与开发决策提供依据； 4、是企业改制、清算和政府征收土地税赋的参考依据； 5、对土地利用、流转进行引导，合理配置土地资源； 6、防止国有资产流失，规范土地交易行为，维护土地市场稳定。 第四条 基准地价的内涵和价格构成 基准地价的内涵为：土地出让年限（商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年）；评估基准日为2009年1月1日；商业用地、住宅用地的容积率为2.0；工业用地容积率为1.0；土地开发程度为“五通一平”（宗地红线内场地平整，宗地红线外通路、通水、排水、通电、通信）条件下，商业、住宅及工业用地的级别价，是以规划建设用地红线（指经规划行政主管部门批准可用于项目建设的用地红线，其范围包括建设小区内的道路、绿化、建筑物构筑物等所占的土地面积）为基础测定的均质区域（指用地条件相近的区域）的土地使用权平均价格。商业路线价是以临街宽度为５米，进深为１５米的临街标准宗地为基础测定的土地使用权平均价格。 基准地价由土地取得费、“五通一平”开发费、相关税费、利息、利润和土地所有权收益等构成。 1、土地取得费：包括土地补偿费、拆迁安置补偿费、青苗补偿费、地上定着物和附着物补偿费等； 2、相关税费: 包括耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费及其他相关税费等。 3、“五通一平”开发费：指宗地红线内场地平整费、宗地红线外五通的开发费。这里的五通指城区的主要道路及管网通讯设施等，只要用地者在生产、生活、出行等都可享用到这些设施时，均视为宗地红线外达到五通的用地条件。 4、利息、利润：指取得土地和开发土地的投资利息和投资利润。 5、土地所有权收益: 指国家作为土地所有者出让一定年期的土地使用权给土地使用者应得的土地收益。 第五条 基准地价的表现形式 基准地价分为级别价和商业用地路线价两种，级别价以面状表示，商业用地路线价以街道区段表示。 1、级别价：一级为最高，级别依次降低，分别反映相应用途在不同用地条件下的土地使用权平均价格。 阳江市市区（含市区建成区及规划区、白沙街道办、平冈镇、埠场镇）的商业用地、住宅用地各分为六个级别，工业用地分为五个级别； 海陵岛（含闸坡镇、海陵镇）商业用地、住宅用地各分为三个级别，工业用地基准地价统一为一个级别； 双捷镇商业用地、住宅用地和工业用地基准地价统一为一个级别； 2、商业用地路线价：市区建成区商业用地路线价共设定了53条路线价区段。 第六条 各类用地适用的基准地价标准 （一）适用商业用地基准地价标准的用地包括： 1、商业用地：指商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地，以及商业性办公楼、写字楼等用地。 2、金融保险用地：指银行、保险、证券、信托、期货、信用社等用地。 3、餐饮旅馆业用地：指饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相应附属设施用地。 4、其他商服用地：包括旅行社、康乐中心、夜总会、歌舞厅、俱乐部、游乐园、高尔夫球场、赛车场、赛马场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴、民用机场售票大厅及登机楼、港口码头的客（货）运经营点、汽车站、火车站等商业服务场所及设施用地。 （二）适用居住用地基准地价标准的用地包括： 城镇居民的普通住宅、公寓、别墅、居住小区、单位生活区等。其中别墅用地按住宅用地基准地价标准的2.5倍计算地价。 （三）混合居住类用地：指城镇居民以居住为主的住宅与商业性办公楼、写字楼或商业等混合的用地。适用以商业、住宅基准地价分别修订宗地地价，再按各用途的比例综合确定宗地地价。 （四）适用工业用地基准地价标准的用地包括： 1、工业用地：指工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心。 2、采矿地：指采矿、采石、采砂场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。 3、仓储用地：指用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地。 4、公共基础：指给排水、供电、供燃、供热、邮政、电信、消防、公用设施维修、环卫等用地。 5、民用机场：指民用机场售票、登机楼以外的机场附属设施用地。 6、港口码头：指人工修建的捕捞船舶停靠和客货运经营点以外的场所及其相应附属建筑物，不包括常水位以下部分。 7、管道运输：指运输煤炭、石油和天然气等管道及其相应附属设施地面用地。 8、铁路用地：指铁道线路及堆场，包括路堤、路堑、道沟及护路林，地铁地上部分及出入口等用地。 9、公路用地：指国家和地方公路（含乡镇公路），包括路堤、路堑、道沟、护路林及其他附属设施用地。 10、瞻仰景观：指名胜古迹、革命遗址、景点、公园、广场、公用绿地等。 11、宗教用地：指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。 12、慈善用地：指孤儿院、养老院、福利院等用地。 （五）综合类用地。如属经营性质的用地适用住宅用地基准地价标准；如非经营性质的用地适用工业用地基准地价标准，综合类用地包括： 1、办公用地：指国家机关、社会团体、群众自治组织、广播电台、电视台、报社、杂志社、通讯社、出版社等单位的办公用地；以及企业厂区外独立的办公楼用地。 2、教育用地：指各种教育机构，包括大专院校、中专、职业学校、成人业余教育学校、中小学校、幼儿园、托儿所、党校、行政学院、干部管理学院、盲聋哑学校、工读学校等直接用于教育的用地。 3、科研设计：指独立的科研、设计机构用地，包括研究、勘测、设计、信息等单位用地。 4、文体用地：指为公众服务的公益性文化、体育设施用地，包括博物馆、展览馆、文化馆、会展中心、图书馆、纪念馆、影剧院、少青老年活动中心、体育场馆、训练基地等。 5、医疗卫生：指医疗、卫生、防疫、急救、保健、疗养、康复、医检药检、血库等用地。 其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定。 第七条 基准地价应用于具体宗地价格时必须根据估价时点和宗地的具体条件利用基准地价修正系数体系进行修订。 第八条 基准地价标准实施之日起，国有土地出让、流转的相关税费以地块的成交价计征，当成交价低于基准地价修订的宗地地价时，以基准地价修订的宗地地价计征。 第九条 本办法公布实施前已取得的土地使用权，未经规划行政主管部门确定宗地容积率的，按《阳江市城市规划区建设项目超容积率补交土地差价的管理规定》（阳府〔2008〕78号）执行，补交地价款按基准地价修订的宗地地价计算。 第十条 划拨国有土地使用权涉及转让、出租和抵押等事项需要补办出让手续的，根据规定权限，经市政府或国土资源管理部门批准同意后，应依照《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》补交地价款，补交地价款按基准地价修订的宗地地价的40%计收。 已购公有住房、房改房、解困房、安居房或经济适用房上市交易时，应依照《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号）补交地价款，补交的地价款按基准地价修订的宗地地价的10%计收。 第十一条 已出让的国有土地使用权改变用途时，按《印发关于促进扩大内需支持现代产业发展用地若干意见的通知》（粤国土资利用发〔2009〕71号）有关规定执行，当中介机构评估的补交地价款低于基准地价修订的宗地地价核定的应缴交价款时，按基准地价核定的应交款额补交。 第十二条以优惠方式受让取得的土地使用权发生转让行为的，由国土资源管理部门核准补交的地价款价差。 补交地价款价差＝基准地价修订的宗地 地价×（１－当时按优惠政策缴交的地价款 当时按规定须足额缴交的地价款） 第十三条 基准地价具有一定的时效性，国土资源管理部门应会同价格主管部门根据国家和省的有关规定结合本市的经济发展状况适时提出更新调整建议。 第十四条 本实施办法自2010年1月1日起施行，《阳江市区规划区土地出让价格和阳江市区建成区土地补交出让金标准》（阳府〔2000〕29号）同时废止。 本办法由市国土资源局负责解释。以前发布有关文件与本办法有抵触的，一律以本办法为准。 附件：1．阳江市市区商业用地基准地价级别价表 2．阳江市市区住宅用地基准地价级别价表 3．阳江市市区工业用地基准地价级别价表 4．阳江市海陵镇、闸坡镇、双捷镇商业用地基准地价 级别价表 5．阳江市海陵镇、闸坡镇、双捷镇住宅用地基准地价 级别价表 6．阳江市海陵镇、闸坡镇、双捷镇工业用地基准地价 级别价表 7．阳江市商业用地路线价表