Several Opinions of Shenzhen Municipal People's Government on Strengthening the Handling of Historical Issues in Real Estate Registration

各区人民政府，市政府直属各单位： 为妥善解决房地产登记历史遗留问题，维护当事人合法权益，化解社会矛盾，增进社会和谐，根据有关法律法规规定，结合本市实际情况，现就加强房地产登记历史遗留问题处理工作提出如下意见： 一、处理原则 房地产登记历史遗留问题处理工作应坚持尊重历史、实事求是的原则，从维护当事人合法权益的角度出发，积极寻求妥善的处理方法，努力化解社会矛盾，有效增进社会和谐。 市有关部门和各区人民政府（含新区管理机构，下同）要密切配合，简化办事程序，提高工作效率，合力做好房地产登记历史遗留问题处理工作。要不断完善房地产市场管理制度，采取切实有效的措施，严肃查处违法违规房地产开发企业或者个人，确保房地产市场健康、有序发展。 二、处理对象 （一）市政府《关于印发深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定的通知》（深府〔2004〕193号，以下简称市政府193号文）处理范围内的房地产。 （二）市政府193号文实施之前，已批准预售且已实际销售，未经批准改变用途、加建、超建的房地产。 （三）依照当时房改政策批准房改或者市、区住房主管部门出售，未完善相关手续的政策性住房。 （四）已取得房屋所有权证或者房地产代用证，但未完善用地或者建设手续的房地产。 属《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理范围的房地产，不适用本意见。 三、职责分工 市房地产登记工作机构在市房地产主管部门的领导下，负责房地产登记历史遗留问题处理工作，各区人民政府及市规划、国土、住房、建设、消防等主管部门予以配合。 四、特殊申请主体的确定 （一）原房地产开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由购房者申请办理相关手续。 （二）市、区住房主管部门统一开发的政策性住房，由市、区住房主管部门申请；原镇政府统一开发建设的，由相关街道办事处申请；政府机关、企事业单位自行开发建设的，由原建设单位申请，原建设单位已不存在的，由其承继单位或主管单位申请。 （三）市、区属国有企业改制过程中，剥离到市、区投资控股公司（包括原市级资产经营公司）或上级产权单位的房地产，由投资控股公司或者上级产权单位申请。 （四）合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由其他合作方申请。 五、补办规划确认文件 （一）依照市政府193号文规定应当补办规划确认文件的房地产及本意见第二条（二）、（三）、（四）项规定情形的房地产，应当向规划主管部门申请补办规划确认文件。 （二）申请规划确认手续的，应当提交以下材料： 1．申请书； 2．身份证明； 3．测绘报告； 4．其他必要材料。 有土地权属证明的，应当一并提交。 （三）除下列情形以外的房地产，规划主管部门应当予以现状确认： 1．非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地，严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的； 2．占用基本农田的； 3．占用一级水源保护区用地的； 4．占用公共道路、广场、绿地、高压供电走廊、公共设施和公益项目用地，压占地下管线或者其他严重影响城市规划，又不能采取措施加以改正的； 5．其他依法应当拆除或者没收的。 规划确认文件应当包括建筑物面积及分项指标、建筑物用途、建筑物地名命名等有关内容。 （四）依照本意见补办规划确认手续的房地产，如涉及变更建筑物功能或者公共设施的，应当按法律法规的规定征得有关业主的同意。 （五）按照本条予以规划确认，如申请人或者其他有关当事人的行为违反有关规定须予以行政处罚的，应当依法予以行政处罚。行政处罚决定的作出与执行不影响规划主管部门进行规划确认，不影响房地产登记工作机构办理初始登记手续。 六、补办房屋质量检测鉴定文件 需补办房屋质量检测鉴定文件的，申请人应当委托有资质的房屋安全检测、鉴定机构对建筑物质量进行检测、鉴定，并将房屋质量检测鉴定文件报送建设主管部门备案。 建设主管部门自受理备案申请之日起10个工作日内出具备案证明文件。 七、补办消防安全证明文件 需补办消防安全证明文件的，申请人应当在房屋质量检测鉴定合格后，委托有法定资质的工程设计、施工单位或者消防技术服务机构按照建筑物建造时的消防技术标准或者市政府制定的具体消防技术规范对建筑物现状进行消防安全评价，取得消防安全合格意见后，报送消防主管部门备案，消防主管部门应当出具备案证明并进行抽查。 对于国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，消防主管部门应对建筑物的消防设计文件进行审核并进行验收。经验收合格的，消防主管部门应当出具验收证明。 已取得消防验收合格证明文件的（含建设工程消防验收合格意见书、已在建筑工程竣工表上签署过消防验收意见、2009年5月1日后已进行备案登记的），无需重新办理消防验收备案或消防验收。 八、补办土地权属证明文件 （一）依照市政府193号文规定应当补办土地权属证明文件的房地产及本意见第二条（二）、（三）、（四）项规定情形的房地产，应当向国土主管部门申请补办土地权属证明文件。 （二）用地单位申请补办土地权属证明文件，应当提交下列材料： 1．申请书； 2．身份证明； 3．测绘报告； 4．报建材料或者规划确认文件； 5．其他必要材料。 本意见第二条（四）项规定情形的房地产，涉及原农村集体经济组织继受单位未完善征、转地补偿手续用地的，须提供原农村集体经济组织继受单位同意补办用地手续的书面意见。 （三）国土主管部门根据申请人提供的有关材料对土地权属来源进行认定。确实无法认定的，土地权属来源按下列规定处理： 1．经济特区内在1988年1月3日之前，经济特区外在1990年5月19日之前建成的房地产，登记为行政划拨用地； 2．经济特区内在1988年1月3日之后，经济特区外在1990年5月19日之后建成的房地产，登记为协议出让用地。 （四）依照当时房改政策批准房改的或者市、区住房主管部门出售的政策性住房，需补办用地手续的，按规定减免地价。 （五）以下房地产，购房者申请办理房地产权利证书的，免补地价，认定为商品房性质： 1．1989年7月13日之前，向本市房地产开发企业购买的房地产； 2．经济特区外在1993年1月1日之前，已取得县（区）主管部门销售批复并已销售的房地产。 （六）土地权属来源按照本意见登记为协议用地的，按照国家规定的相应用途的最长年限确定土地使用期限；登记为行政划拨的用地按照我市有关规定确定土地使用期限。 1982年7月31日之前已建成竣工的，土地使用期限从1982年8月1日起计算。其他情形的房地产，如已取得土地权属证明文件的，土地使用期限从土地权属证明文件载明的起始日期起算；未取得土地权属证明文件的，土地使用期限从报建时间起算。 （七）国土主管部门应当对申请补办土地权属证明文件的土地的范围、权属来源进行调查，并将土地范围及权属状况进行公告，同时在该房地产出入口张贴。 经公告有异议的，应当在异议事项解决后再补办土地权属证明文件。公告无异议的，国土主管部门应当补办土地权属证明文件。 开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位，或者由于其他原因确实无法申请办理土地权属证明文件的，国土主管部门可以直接出具土地权属证明文件。 土地权属证明文件应当载明土地使用权人、土地位置、宗地号、用途、使用期限等内容。 （八）按照本意见办理土地权属证明文件的房地产，有下列情形之一，国土主管部门按规定核定应缴应补地价款，向市地价款追缴部门出具追缴地价函，由市地价款追缴部门向开发建设单位追缴： 1．房地产已建成销售但开发建设单位未缴清或者补足地价款的； 2．开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的； 3．因其他原因无力缴交地价，经市政府同意与购房者办证分离处理的。 国土主管部门可以先予办理土地权属证明文件并载明欠缴地价款金额；房地产登记工作机构按照购房者办证和开发建设单位补缴地价款分离处理的原则，可以先予办理初始登记和购房者的房地产登记手续，但在应缴地价款缴清之前不予办理开发建设单位自有部分物业的房地产证及其他权属证明、分证登记、抵押登记或者转移登记。 九、税费和物业专项维修资金的缴纳 申请处理房地产登记历史遗留问题的，申请人应当按规定缴纳登记税费及物业专项维修资金。 开发建设单位未按规定缴纳登记税费及物业专项维修资金的，房地产登记工作机构应当致函有关主管部门追缴，并参照本意见第八条规定的分离处理原则进行处理，不影响购房者办理房地产证。 十、房地产登记 （一）申请人依照本意见申请办理房地产初始登记的，应当提交以下材料： 1．申请书； 2．身份证明； 3．测绘报告及宗地图； 4．土地权属证明文件； 5．消防安全证明材料或备案证明； 6．已备案的房屋质量检测鉴定文件； 7．规划确认文件； 8．其他必要材料。 （二）已发房屋所有权证或者房地产代用证的，完善初始登记后，方可换发房地产证。 （三）开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位，房地产已办理初始登记的，购房者可提交以下材料，申请转移登记： 1．申请书； 2．身份证明； 3．房地产买卖合同或协议； 4．付清房款凭证； 5．开发建设单位已被吊销、注销的证明； 6．购买政策性住房的，还应提交住房主管部门核实的房改批复材料（含住房主管部门加盖公章的分户汇总表）； 7．其他必要材料。 房地产未办理初始登记的，可以依照本意见规定申请办理初始登记。房地产登记工作机构完善相关数据并对房地产权属状况进行公告后，购房者可申请办理房地产转移登记。 （四）在房地产登记过程中，房地产登记工作机构认为有必要的，可对房地产权属状况进行公告。 （五）按本意见规定进行登记的房地产，房地产登记工作机构应当在房地产证上备注"本房地产证依据《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》颁发"的内容。 十一、加强房地产市场监管 （一）市规划、国土、房地产、建设、消防等主管部门和各区人民政府要加强房地产市场监管，发现房地产开发建设单位或者个人存在违法违规行为的，应依法予以严肃查处。 市规划、国土、房地产、财政、工商、税务、法制等主管部门要密切配合，采取有力措施，切实加大地价款追缴力度。 市有关主管部门和各区人民政府要积极主动解决房地产登记历史遗留问题处理工作中涉及本单位职责的事项。不履行或者不正确履行职责，影响房地产登记历史遗留问题处理工作，损害行政相对人合法权益的，由监察机关依法追究有关单位及工作人员的责任。 （二）对未履行土地使用权出让协议或者其他有关协议，违反有关法律、法规开发建设房地产，激发群体上访或者煽动业主上访的企业或者个人，房地产主管部门应当依法予以严肃查处。 市规划、国土、房地产、财政、工商、税务等主管部门应当将违法违规企业或者个人的违法行为、处罚结果，以及违法违规企业的法定代表人、控股股东和其他负有责任的股东的有关情况纳入相应诚信档案并向社会公布。 （三）市规划、国土、房地产、财政、工商、税务等主管部门可依法限制或者禁止以下企业或者个人在我市享受政府优惠政策、取得土地使用权、进行房地产开发建设或者进行其他重大经济活动： 1．有违法违规行为并引起严重社会后果的房地产开发企业； 2．有违法违规行为并引起严重社会后果的房地产开发企业的法定代表人、控股股东和其他负有责任的股东担任法定代表人或者控股股东的企业； 3．有违法违规行为并引起严重社会后果的个人及由其担任法定代表人或者控股股东的企业。 十二、其他事项 （一）建筑物建成时间，包括建筑物改建、扩建的完成时间，以原已取得的竣工验收证明文件记载的时间为准；未取得竣工验收证明文件的，以房地产所在街道办事处凭施工合同、结算书等建房有关资料进行综合认定后出具的相关证明文件为准。 （二）本意见规定应当公告的事项，由主管部门在《深圳特区报》或者《深圳商报》公告。公告期为30日，公告费用由申请人承担。 （三）本意见所称的“之后”包括本数，所称的“之前”不包括本数。 （四）本意见自发布之日起施行。市政府193号文与本意见规定不一致的，以本意见规定为准。 深圳市人民政府 二○一○年五月三十一日