Heyuan City Uses Reform Methods to Resolve Tax-Related Issues: Launch of Assessed Price Application for Existing Land Transaction Tax Calculation

土地交易计税标准不一，给税收征管工作带来不便；纳税人办理土地交易税款流程繁琐，需跑来跑去办理各种手续……面对土地交易办税存在的各种问题，去年，我市用改革的办法解决涉税问题，全力推动存量土地交易计税价格评估上线应用，突出规范化、标准化、一体化，引导土地交易市场走向公开化、规范化，大大便利了企业和群众办理土地交易涉税业务。综合数据显示，改革后我市纳税人办理土地交易税费业务时间同比平均减少30%。症结：改革前土地交易办税时间变长成本升高多年以来，由自然资源部门出具的土地价格评估报告，一直是税务部门进行存量土地交易计税的依据。但由于政策变化，自2018年起自然资源部门不再出具相关土地价格评估报告，导致税务部门在土地交易环节征收计税失去重要参考依据。据市税务部门有关负责人介绍，政策变化后，我市因为没有评估系统支撑土地交易的税收管理，使得纳税人土地交易大多以各县区政府公布的基准地价作为交易计税价格，不便于相关涉税业务办理。“在实际操作中就会出现计税价格核定标准不统一，导致同类地块出现缴税额度相差较大等问题，影响了税收的公平性。”由于缺乏统一的评估标准，存量土地交易办税过程需要税务人员实地核查待交易土地实际情况，一些纳税人在办税时会自行选择向税务部门提供第三方评估报告，这样不仅延长了土地交易办税时间，还增加了纳税人购买评估服务的费用成本，成为我市土地交易涉税事项办理的“症结”。开方：基于大数据上线评估系统统一计税标准问题已经明朗，关键是要“对症开方”。根据市委、市政府的部署要求，市税务局在完善现有房地产交易税收管理系统相关功能基础上，增加了土地交易税收征管业务，推动存量土地交易计税价格评估上线应用，不断优化土地交易涉税业务办理。上述负责人表示，自2019年以来，市税务局经过深入调研，全面梳理了5县3区的土地交易税收情况和计税价格实施情况，初步制定了土地交易评估价格方案，后经市财政局、市自然资源局、市住房和城乡建设局等相关部门共同论证，最终确立了计税价格标准，即“以对当地政府公布的基准地价进行系数（系数包括容积率、繁华度、朝向、周边环境、年限等因素）调整后的价格作为普通土地交易最低计税价格，之后视土地交易市场变化情况适时作调整”。随后，税务部门又与有资质的评估公司协作，搭建了存量土地价格评估模型，并向自然资源部门获取本辖区范围内的存量土地数据；根据存量土地数据，建立本地区土地交易评估计税价格数据库，进一步规范土地交易环节的税收征管。“我们搭建的这个模型就好像一个数学公式，把基础数据、各种影响因素系数值输入进去以后，就会自动生成一个计税价格标准，而且这个模型会在实际操作中适时更新数据库，确保土地交易计税价格更接近市场公允价格。”该负责人表示。效果：办税效率大大提升纳税成本有效减低在具体实施过程中，我市立足一体化，在各县区分批试点进行实施，其中源城区、东源县于2020年7月1日起使用评估价格，其他县区于2020年10月1日起使用评估价格，通过试点先行、经验成熟后再推广全市的方式，稳步推进存量土地交易使用评估价格工作。经过一段时间运行和完善，目前全市已实现将存量土地交易使用评估价格作为计税价格应用，统一了土地交易计税标准。“应用评估价格以来，土地交易计税价格更接近市场公允价格，起到了公平税负的作用。”上述负责人表示。此外，纳税人无需再向税务部门提供第三方评估报告，节省了购买评估服务的费用，降低了纳税人办税成本。更重要的是，评估价格上线应用，有效提高了相关涉税事项办理效率，实现纳税人提交申请后主管税务部门即可取得土地交易计税数据，大大节约了纳税人时间成本。2020年4月，东源县居民吴某出售位于东源县城木京中心区的自有土地时，因为自愿选择自行找评估公司出具评估报告，承担相关费用，从递交资料到完成纳税耗时31天。而同样是出售位于东源县城新河大道回迁点的自有土地，评估价格应用后，张某于2020年7月办理同样的业务则用时7天。“经过对近段时间以来交易案例总结分析，办理土地交易税费业务时间同比已平均减少30%。”该负责人表示。