Yangjiang Municipal Government Several Opinions on Promoting High-Efficiency Allocation of Land Resources and Driving High-Quality Industrial Development

阳江市人民政府关于促进土地资源高效率配置推动产业高质量发展的若干意见阳府〔2020〕7号各县（市、区）人民政府，市府直属各单位：为把我市打造为沿海经济带的重要战略支点、宜居宜业宜游的现代化滨海城市，着力提升城市能级和核心竞争力，以产业发展规划为引领，以资源利用效率为标准，以“腾笼换鸟”政策创新为支撑，以“环境论英雄、税收论英雄、亩产论英雄”，全面提高土地资源配置效率效能，积极稳妥腾退化解旧产能，推动存量产业用地有效盘活和高效利用，推动资源向优质企业和产品集中。根据国家、省有关法律法规和相关政策，结合我市实际，提出如下意见：一、加强产业用地指标管控和规划布局（一）划设工业用地控制线各县（市、区）人民政府（含管委会，下同）划设工业用地控制线，新建工业项目应优先在产业转移园区内选址，园区内优先安排先进制造业，战略性新兴产业，高新技术产业等符合国家和省、市产业政策和产业发展趋势的产业项目及其配套设施。确保产业发展用地、工业用地控制线范围内的土地（除产业用地配套外）不得用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等用地，且控制线范围内的工业用地不得改变土地用途。擅自改变工业用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用途的，依法无偿收回建设用地使用权，重新公开供应。（二）加快编制产业地图围绕我市的资源禀赋，统筹全市产业规划布局，编制和落实产业地图，在产业功能定位、空间结构优化、重大项目招引、增量资源配置、产业跨区合作等方面加强政策聚焦。各县（市、区）强化区域发展资源和招商引资工作统筹，着力发展优势产业，做好产业准入、土地供应、资源利用效率评价、存量建设用地盘活利用等工作。（三）引导产业集聚发展各县（市、区）人民政府原则上停止供应工业园区外的零星工业用地（零星工业用地是指地块无法独立出具规划条件，面积不大于3亩，下同）；停止向高能耗、高污染的工业项目供地。1. 推进工业产业项目进园进区发展。新建工业产业项目原则上一律进园进区，着力推进战略性新兴产业等新产业在现有开发区、产业转移园区（产业转移集聚地）、产业集聚区集中布局，高新区、产业转移园区（产业转移集聚地）要发挥新产业集聚集群发展的引领作用。支持以产业链为纽带，集中布局相关产业生产、研发、供应、上下游产品服务项目及公共服务项目。引导生产性服务业在城市、制造业集中区域集聚发展。2. 引导土地用途兼容复合利用。在符合控制性详细规划的前提下，按照用途相近、功能兼容、互无干扰、基础设施共享的原则，自然资源主管部门会同发展改革部门，根据当地实际，制定有助于新产业、新业态发展的兼容性地类和相关控制指标。经园区所在县（市、区）自然资源主管部门充分论证，新产业工业项目用地的生产服务、行政办公、生活服务设施建筑面积占项目总建筑面积比例不超过15%的，可仍按工业用途管理。科教用地可兼容研发与中试、科技服务设施与项目及生活性服务设施，兼容设施建筑面积比例不得超过项目总建筑面积的15%，兼容用途的土地、房产不得分割转让。出让兼容用途的土地，按主用途确定供应方式，在现有建设用地上增加兼容的，可以协议方式办理用地手续。3. 推动功能融合和产城融合。单一生产功能的开发区、产业转移园区（产业转移集聚地）、产业集聚区，可按照统一配套、依法供应、统筹管理的原则，在符合城乡规划的前提下，适当安排建设用地用于商品零售、住宿餐饮、商务金融、城镇住宅等建设，推动相关区域从单一生产功能向城市综合功能转型。4. 鼓励建设高标准厂房。产业转移园建设的高标准厂房和工业大厦用地，经市人民政府确认其容积率超过2.0并提出申请后，所使用的用地计划指标可申请省自然资源厅予以返还。高标准厂房和工业大厦可按幢、层等固定界线为基本单位分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间，并按照《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事宜的通知》（粤自然资规字〔2019〕3号）的规定进行分割及分割转让不动产登记。本意见下发前已经办理农转用手续但尚未供应的零星工业用地，原则上不再办理供地手续，确需供地的，经各县（市、区）人民政府批准后，以公开出让方式供应。（四）加大工业用地保障力度1. 优先安排新产业发展用地。依据国家《战略性新兴产业重点产品和相关服务指导目录》《中国制造2025》《国家战略性新兴产业“十三五”发展规划》和“互联网+”等国家鼓励发展的新产业、新业态政策要求，各县（市、区）可结合实际，确定当地重点发展的新产业，优先安排用地供应。用地供应按“先存量、后增量”的原则，对新产业发展快、用地集约且需求大的县（市、区），可适度增加年度新增建设用地指标。2. 严格产业准入和用地标准。工业用地容积率原则上≥0.8，标准厂房用地容积率原则上>1.2。超出工业项目建设用地控制指标和土地使用标准的，要严格开展节地评价工作。工业项目建设用地供应时，应将项目建设用地的规划条件、建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等指标和要求列入土地出让（租赁）合同中。严禁向禁止类工业项目供地，从严控制限制类工业项目用地。二、加快低效产业用地转型升级（一）加大盘活存量工业用地力度1. 符合产业导向并经批准的工业项目，在不改变土地用途的前提下可以调整产业类型。经各县（市、区）人民政府批准的，对用而未尽的空闲土地可以整体、分割转让或政府收购等方式盘活处置；政府收购的，可按土地剩余年期的土地评估价格收回，具体由县（市、区）人民政府根据实际情况确定。2. 鼓励工业用地原址升级改造。传统工业企业转为先进制造业企业，以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期支持政策以5年为限，5年期满及涉及转让需办理相关用地手续的，可按新用途、新权利类型及市场价，以协议方式办理。3. 在符合控制性详细规划的前提下，现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所，其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让，相关工作由工业园区所在各县（市、区）人民政府进行监管。4. 在符合规划、不改变用途的前提下，工业用地包含提高容积率、宗地合并或分割、缩减用地红线、调整建筑高度、调整建筑密度或绿化率等一种或多种变更情形的，不再补缴相应的土地价款。（二）探索收回园区低效工业用地各县（市、区）人民政府要开展低效利用（以工信部门或工业园区认定为准）土地调查，对辖区内不符合产业发展要求、产能低下、圈而不用等低效用地登记造册，应纳入土地收储计划。各县（市、区）探索制定产业园区用地标准，未达到用地标准的工业项目可认定为低效工业项目。鼓励各地在土地出让合同中约定，低效工业项目或项目未达到土地出让合同、项目用地产业发展承诺书等约定项目产值、税收、固定资产投资、建筑容积率、建筑密度等的，其用地经由批准出让的人民政府同意后，可按土地剩余年期的土地评估价格收回，地上建（构）筑物按评估价格收回，具体由各县（市、区）人民政府根据实际情况确定。（三）提高零星工业用地利用效率1. 工业园区内零星工业用地，经各县（市、区）人民政府批准可纳入周边已出让地块统一开发建设，以协议方式供地，出让的规划指标参照相邻已出让地块（原出让地块没有规划指标的，容积率按≥0.8执行），具体程序按照协议出让国有土地使用权有关规范执行。2. 工业园区外零星工业土地，鼓励其按照规划要求，根据土地出让合同约定由各县（市、区）人民政府收储或土地权利人自主转型。在符合规划、用途管制、公益优先的前提下，充分发挥市场对资源配置的决定性作用，调动原土地权利人和各类开发主体的积极性，引导按照规划用途自行开发。三、强化产业项目用地监管（一）规范实施年度土地集约利用评价。参照国家统一部署开展的开发区土地集约利用评价工作，各县（市、区）人民政府每年度开展产业转移工业园土地集约利用评价工作。各园区扩区、调区和升级必须以最新一轮园区土地集约利用评价结果作为依据，对未按要求参与最新一轮评价的园区，对其扩区、调区和升级要求不予支持。（二）明确土地出让（租赁）合同监管责任。园区工业项目建设用地供应时，经征得相关监管部门同意，应将项目建设用地的规划条件、建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等指标和要求列入土地出让（租赁）合同中。按照“谁提出，谁监管”的原则，在土地出让成交后，由提出关联条件的部门要求土地竞得人提交项目用地产业发展承诺书，提出关联条件的部门应对产业发展承诺书进行监督。项目用地达不到约定的，各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。四、加大闲置土地处置力度（一）加大闲置土地处置力度。严格按照《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第53号）开展园区内闲置土地处置工作。闲置工业用地，除按法律规定、合同约定应收回的情形外，鼓励通过依法转让、合作开发等方式盘活利用。（二）规范实施闲置土地置换。对园区内已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。土地置换时确实无法满足价值相当条件的，允许以货币补齐差额，具体由各县（市、区）人民政府根据实际情况确定。五、推进土地使用制度创新（一）加大产业用地计划指标支持力度1. 根据《广东省重大产业项目计划指标奖励办法》的规定，省每年安排一定数量的新增建设用地计划指标，用于对列入上一年度省重点建设项目计划的战略性新兴产业和先进制造业等重大产业项目所在县（市、区）奖励。对各县（市、区）已列入当年省重点建设项目计划的重大产业项目且已完成供地或预计年底前完成供地的，经市人民政府同意后，可向省自然资源厅申请预支奖励计划指标，每年申请预支的重大产业项目不超过3个，单个项目申请预支奖励计划指标不超过该项目用地规模的60%且原则上不超过500亩。2. 奖励范围为省发展改革委印发的省重点建设项目计划中的战略性新兴产业和先进制造业项目，投资规模、投资强度满足如下条件：投资规模不低于8亿元，投资强度不低于250万元\/亩；位于省产业转移工业园范围内的，投资规模可降至不低于6亿元，投资强度不低于200万元\/亩。各县（市、区）所预支的重大产业项目奖励计划指标由省在下一年度下达该县（市、区）奖励计划指标时予以扣减。各县（市、区）在预支计划指标后，应当采取措施加快完成供地等手续，确保项目符合奖励条件。对项目最终达不到奖励条件的，省将在正式下达该项目所在的县（市、区）年度计划指标时，按预支指标数量的120%予以扣回。3. 根据《国务院关于促进外资增长若干措施的通知》（国发〔2017〕39号）、《广东省人民政府关于印发广东省进一步扩大对外开放积极利用外资若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕78号）和《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79号）的规定，对实际投资金额超过10亿元的制造业外商投资项目用地和世界500强企业、全球行业龙头企业总部或地区总部自建办公物业用地，由省市共同安排土地利用计划指标。对符合《广东省重大产业项目计划指标奖励办法》奖励条件的重大外资项目和重大产业项目，省按照相应标准给予用地指标奖励，其中对投资20亿元以上、符合投资强度要求并完成供地手续的项目，省全额奖励用地指标。（二）鼓励以多种方式供应产业用地1. 工业用地出让最长年限为50年，鼓励各园区按有关要求，在原有一次性最高年限出让方式的基础上，推行工业用地弹性出让、先租后让、租让结合、租赁等公开供应方式，租赁期限最长不得超过20年。2. 工业用地采用弹性年期方式供应的，可按出让（租赁）年期与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数确定出让底价。符合省确定的优先发展产业且用地集约（容积率和建筑系数超过国家规定标准40%、投资强度增加10%以上）的工业项目，以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行。按比例计算后低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的，应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。3. 承租方可凭土地租赁合同和缴款凭证办理有关规划、报建等手续。在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施可以转租和抵押。（三）大力支持产业用地发展对符合我市产业发展导向的集团总部、金融办公、科技研发等土地，可通过约定自持与销售比例、基准地价系数修正等予以支持；对创新型产业用地和机构养老、文体设施等其他用地，可以吸收社会资本参与项目建设，统筹考虑行业特点合理确定地价。（四）严格管理产业项目土壤环境各县（市、区）人民政府须建立污染地块名录及其开发利用的负面清单，进行动态管理。凡是被确认为污染地块的土地，在进行储备、出让、转让、租赁、收回、续期前，须明确治理修复责任主体、编制修复方案并完成修复。（五）使用集体建设用地情形1. 产业发展允许依法依规使用集体建设用地。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（粤府令第100号）的规定，兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资投资企业，股份制企业，联营企业等）、兴办公共设施和公益事业、兴建农村村民住宅可以使用集体建设用地，但不得用于商品房地产开发建设和住宅建设，村民住宅用地使用权不得流转。2. 探索实施集体建设用地托管整备。鼓励通过托管方式，由园区管理机构（或委托产业运营机构）为实施主体，将园区内产业落后、零星分散的集体建设用地进行整合、土地清理及前期开发，实行统一规划和产业招商，实现集体土地的规模化统筹开发利用，提升土地利用效率，农村集体经济组织根据双方签订的托管协议一次性或分期方式获得相关收益。本意见自发布之日起施行，自施行之日起有效期2年。在有效期内，可根据实际情况按规定进行修改或废止。 阳江市人民政府 2020年2月8日市政府规范性文件编号：阳府规〔2020〕4号