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全省“十五五”重大项目投融资专题研讨培训班之七——中金公司：地方存量资产盘活与企业纾困 编者按：为助力提升全省抓投资工作水平，推动我省“十五五”开好局起好步，凝聚“政银企”三方智慧与力量，共同推进重大项目投融资工作，我省于1月21日举办了“十五五”重大项目投融资专题研讨培训班，邀请了8家金融机构的专家结合业务所长开展专题授课。现对各机构授课要点等情况予以刊登，供各地学习借鉴。引言 本次培训，中金公司投资银行部投行委委员贾舟祺以《地方存量资产盘活与企业纾困：路径与实践》为题，结合政策、实操与案例，为广东盘活存量资产、助力企业纾困，进一步促进投融资体系良性循环建言献策。政策背景 2025年底，国家发展改革委出台的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》（发改办投资〔2025〕991号）对基础设施REITs发行范围作了进一步拓展。从行业领域看，新增加商业办公设施和城市更新设施；从资产类型看，消费基础设施领域新增了四星级及以上酒店项目和体育场馆项目。贾舟祺指出，随着房地产市场深度调整，“以地生财”的传统模式已难以为继，与此同时，仍有大量资产处于低效或闲置状态，盘活存量资产已从“可选项”变为“必选项”。目前，中共中央“十五五”规划建议已将“做优增量、盘活存量”作为坚持高质量发展的重要要求予以明确。“盘活”的多元实施路径 所谓“盘活”，在狭义上是指通过交易方式处置资产，实现资产变现；在广义上是指提高资产使用效率，提升整体运营效能。针对如何有效盘活，贾舟祺提出了具体实施路径： 一、运营端“软盘活”。盘活不是简单“卖资产”，而是要先从运营端发力，通过运营提升资产的现金流能力和市场价值。具体而言，可以通过业态升级、引入专业运营商、数字化品牌化等手段，将“沉睡资产”转化为“高产资产”。 二、交易端“硬盘活”。对确无提升空间的资产，可通过招拍挂、产权交易所打包挂牌、TOT\/ROT等方式实现市场化处置，回笼资金用于化债或再投资，形成良性循环。这种模式的核心是把资产转化为即时可支配的现金流，并非简单的“甩包袱”、被动清仓，而是系统性的资本运作，更是主动的战略重组，特别适用于长期低效、难以提升运营价值的资产。 三、运用金融端“工具箱”。在完成资产提效后，针对如何实现资产效益最大化的问题，丰富的金融工具也提供了解决方案。资产证券化和REITs是不动产类资产盘活的重要创新实践。资产在开发、爬坡和成熟各阶段，不同类型REITs产品均有与其适配的应用场景及操作路径，利用多层次REITs产品体系可以实现全周期融资支持。在项目开发阶段，一般可通过开发基金和银行贷款完成商业物业资产的初期开发，并可引入Pre-REITs基金支持资产初期运营；在资产初步成熟时，如对外租赁比例较高、实际运营负荷接近设计运营负荷，则可以发行持有型不动产ABS，实现在资本市场的首次亮相，批量引入机构资金；待资产进一步成熟，如近三年运营稳定、相关手续完备，则可通过公募REITs实现资产上市，完成从重资产持有到轻资产运营的模式转型。 四、其他盘活路径。除常规盘活方式外，针对陷入困境的企业及其低效资产，则需配套运用针对性的盘活手段。比如，通过司法重整可推动困境企业实现重生，具体可通过引战引资、资产重组、削债减债、经营重组等路径落地。以陷入债务困境的房企为例，这类主体通常需要借助司法程序“刮骨疗毒”，当前境内外各类债务风险化解手段正助力此类房企加速出清风险。