Longgang District Urban Renewal Office 2013 Work Summary and 2014 Work Plan

2013年，龙岗区城市更新工作以科学发展观为指导，贯彻落实区委区政府“高端引领、创新驱动”的战略部署，按照“政府主导、市场运作、规划引领、产业优先”的总体原则，加快转型升级、推动跨越争先，全面完成市、区城市更新主要任务目标。 今年列入全市更新单元计划共4个（占地约50公顷），9个更新单元规划获批（占地93.2公顷），土地供应用地面积88.33公顷（其中移交的公共设施用地面积37.29公顷，平均贡献率为42.2%），合同地价款38.2亿元，完成固定资产投资143.3亿元。 全区累计列入市更新单元计划93个，计划批准用地面积1471公顷，其中已批城市更新单元规划55个，规划批准用地面积829公顷，土地供应用地面积229公顷，上述五项指标均为全市第一。 一、2013年工作回顾 （一）着力重点片区，打造城市亮点 一是“两线两片”成效显著。龙岗大道沿线4个项目完成房屋搬迁补偿安置（累计20个），5个项目已确认实施主体（累计20个），4个项目已预售（累计8个）；北通道沿线3个项目完成房屋搬迁补偿安置和实施主体确认，五联朱古石一期已预售；华为科技城片区坂田村旧工业区南、北片区一期等2个项目完成房屋搬迁补偿安置和实施主体确认（累计6个）；大运新城片区中黄阁新村项目完成房屋搬迁补偿安置和实施主体确认。 二是片区规划研究加快。龙岗街道新生片区、布吉街道水径片区和平湖街道白泥坑片区城市更新规划研究已基本完成，布吉街道老街片区和龙岗街道大埔片区城市更新研究正在加快推进，各街道中心区更新正有序展开。 （二）着力基础配套，提升城市品质 一是单元规划突出公共配套。单元规划严格落实公共设施，确保公共配套的平衡与发展需求。今年9个更新单元规划获批，规划配建公共设施35.5公顷，比现状多出26.1公顷，比法定图则多出7.9公顷。《深圳市城市更新办法》颁布后的44个已批更新单元规划，配建公共设施约232.4公顷，比现状高出169公顷，比法定图则高出27.5公顷，其中道路129.4公顷，学校747班57.1公顷，其他公共设施45.9公顷。 二是加快规划公共设施落地。今年完成城市更新土地出让中移交公共设施用地面积约37.29公顷，平均土地贡献率42.4%。55个已确认改造实施主体项目，累计可无偿移交政府公共设施用地约119.6公顷，其中8块学校建设用地约21.6公顷;独立占地幼儿园用地约6.1公顷；独立占地体育活动场地用地约3.8公顷；道路、公园、绿化、垃圾中转站等其它公共设施用地约88.1公顷。同时，还将为政府移交幼儿园、社康中心、社区服务站等公共用房建筑面积约22.0万平方米 三是突出城市更新单元周边公共设施建设。八意府学校已完工，建筑面积1.8万平方米，完成投资约6695万元，可提供小学18班\/810学位、初中9班\/450学位；新开工项目7个，新建道路长度约2.1千米，新建学校建筑面积约1.6万平方米，可提供小学24班\/1080学位，初中12班\/600学位，计划总投资约1.3亿元。 累计30家开发企业投资建设84个城市更新项目周边公共设施，包括11所学校、3个公园、70条道路，投资总匡算近19亿元，其中，完成签订公共设施前期工作协议61个、建设单位确认书61个、建设资金监管专户协议31个、建设工作协议8个。 （三）着力产业升级，推动产城融合 一是抓项目推进。5个工业区升级改造项目已核定改造意愿并报送龙岗规划国土管理局，新立项工业区升级改造项目3个（累计7个），共31公顷（累计94公顷）。 二是抓产业片区。“一廊两带”产业升级提速，龙岗大道的现代服务业走廊效益凸显，成为全区产业动脉；布澜路布沙路的科技创新文化创意产业带接收产业外溢，大芬油画村等片区效益显现；北通道的低碳产业带作为我区未来产业升级的重要潜在地段，龙城工业园，黄阁坑工业区等项目正加快推进。 三是抓产业空间。目前坂田天安岗头工业区（一期）、坂田伟安家具厂和龙城回龙埔新工业区3个“工改工”项目正在编制单元规划，在产业用地面积较现状减少9.08公顷和较法定图则减少8.08公顷的情况下，实现产业用房量较现状增加了91.01万平方米，大大拓展了产业立体空间。 （四）着力规划引领，强化政府统筹 一是加快计划申报。全年报送城市更新单元制定计划项目14个，拆迁范围面积约214公顷，新纳入市城市更新制定计划项目4个（累计93个），涉及拆迁范围面积80多公顷（累计1471公顷）。 二是积极组织规划编制。坂田大光勘等9个城市更新单元获批，已批拆除重建用地面积约93.2公顷，开发建设用地面积约61.6公顷，总建筑面积约297万平方米，平均土地贡献率达34%。累计55个城市更新单元获批，其中已批拆除重建用地面积约829公顷，开发建设用地面积约541公顷，总建筑面积约2485万平方米，平均土地贡献率达34%。 三是深化统筹单元划定。开展以街道为单位的统筹城市更新单元划定研究，明确改造捆绑的公共设施，整合分散的工业区，提出分期实施的建议，完成全区6个街道城市更新单元的划定成果专家评审，强化全区城市更新时序。 （五）着力项目建设，加快推动实施 一是加快房屋收购和搬迁补偿安置工作。加强与街道办、开发主体沟通，协调加快重点城市更新项目，实行城市更新项目房屋收购进展月报制度，跟进重点城市更新项目进展。今年完成9个项目房屋收购和搬迁补偿安置工作（累计完成59个）。 二是加快实施主体确认。完成17个城市更新项目（分期）的改造实施主体确认工作（累计55个），拆除用地面积约92.8公顷（累计约336公顷），可增加约42公顷公共设施用地的移交（累计约103公顷），新增已批规划保障性住房面积约15万平方米（累计约86万平方米）。 三是加快重点项目推进。继续推行区领导挂点联系重点城市更新项目制度，30位区领导挂点联系34个重点城市更新项目，项目均有明显进展。 四是加强项目实施阶段监管，签订18份项目实施阶段监管协议，明确改造实施主体在更新项目中的权利与义务，统筹安排项目市政基础及公共配套设施的立项和建设，公共配套设施建设的计划安排、资金投入等纳入重点监管内容，公共设施用地在项目一期内先行完成。 五是推动项目联合动工。推动条件成熟的城市更新项目统一动工，统一进行拆除启动，上半年全区21个项目举行联合动工仪式，下半年6个城市更新项目参加集中开工，形成良好的示范效应，营造和谐的城市更新工作氛围。 六是做好回迁安置工作。加强与街道、开发主体的沟通协调工作，指导街道办、改造主体制定回迁预案，督促开发主体落实预案，及时掌握回迁安置工作进度，解决好回迁项目安置过程中的难点、节点问题，确保按时回迁。 七是探索司法助推搬迁补偿安置。南湾街道樟树布旧村改造项目村集体起诉部分村民要求收回宅基地，最终双方庭外和解。司法首次介入我区城市更新搬迁补偿安置工作，为保护城市更新各方合法权益做出有益尝试。 （六）着力综合整治，优化环境质量 76个城中村综合整治二类项目，占地760万平方米，总投资约17亿元，今年11个项目通过市城整办核验（累计25个），完工8个项目（累计完工32个），18个项目正在施工，19个项目按区投融资领导小组2012年度第二次会议要求已暂缓实施，7个项目因拟纳入拆除重建类城市更新申请取消。目前，市、区发改部门已下达6.34亿元、4.26亿元投资计划（其中今年区下达0.92亿元），已完成投资10.42亿元（其中今年2.38亿元）。 回顾过去一年的工作，我区城市更新工作还存在不少困难和挑战：一是由于我区城市更新项目存量较大，尤其是部分业主对搬迁补偿安置期望值过高，导致搬迁补偿进展不理想，进而导致我区城市更新实施率较原关内地区偏低；二是在进一步加快城市更新、深度城市化进程中，利益主体和利益诉求日趋多元化，促进和谐发展的要求更高；三是加强政策创新、破解问题症结、提升人才队伍建设的要求更加迫切。 二、2014年工作计划 2014年工作思路：深入贯彻落实党的十八届三中全会精神，通过城市更新加快完善基础设施，支撑产业转型升级，凸显片区集聚功能，形成重点片区雏形，坚持连片开发、配套先行，大片区规划、大项目推动，提升片区综合承载功能和辐射带动能力，平衡片区经济效益、社会效益和环境效益，加快全区城市形态向新型城市化、深度一体化迈进，全面提升城市规划建设和管理的精细化、规范化水平，确保我区城市更新“有质量的稳定增长、可持续的全面发展”。 2014年工作目标：完成城市更新土地出让83公顷，完成固定资产投资约120亿元（含搬迁补偿和工程建设总投资），完成房屋搬迁补偿安置面积90万平方米。 接下来，我办将重点做好以下几项工作： （一）巩固先行优势，强化政策支撑力度 一是完善城市更新政策体系。结合《龙岗综合发展规划纲要》以及市产业转型升级“1+6”等文件，进一步完善我区城市更新纲领性指导意见，同步细化配套措施，形成我区城市更新“1+N”政策体系。 二是强化调查研究。开展《以城中村综合整治促进产业转型升级调研》、《城市更新项目周边公共设施项目投融资研究》和《龙岗区商用住宅需求政策研究》等，提升决策支撑作用，定位我区城市更新方向。 三是建立城市更新评估机制。对正在推进的全区城市更新项目开展中期评估，确保项目落实上层规划；指导完成改造的拆除重建类和综合整治类城市更新项目进行社会效益、经济效益等实施成效综合评估；总结城市更新工作经验，通过评估分析研究综合整治类、拆除重建类、功能改变类在城市更新中的意义及作用，借鉴国内外好的经验做法，为优化城市更新相关政策提供参考依据，促进城市更新体制完善。 （二）统筹片区规划，强化片区综合效益 一是统筹片区开发建设。以平湖白坭坑片区为试点，划定开发范围，分列计算范围内需落地的公共设施项目及开发所需投入，采取开发单位捆绑拆迁建设公共配套，或者城市更新项目缴交的地价投入建设公共配套，试点片区自主开发、自主建设、自主投入路径，兼顾开发主体、业主、社区等各方利益，确保政府财政收支平衡，实现经济效益与社会效益双赢。 二是统筹规划片区公共设施。合理优化并覆盖法定图则，增加片区发展需要的公共配套规模和种类，进一步提高白坭坑、水径、华为科技城和坂田南等重点片区公共设施保障力度。 三是深化片区规划研究。开展龙岗街道大埔片区、布吉街道老街片区、厦深铁路新城站片区和地铁3号线东延段（新方案）片区的统筹城市更新规划研究；开展布澜路布沙路科技创新文化创意产业带、坂田南片区、平湖平龙路以北山厦片区和北通道新生片区等重点产业片区城市更新规划研究，契合发展形势，制定城市更新单元规划指引，提出改造策略和实施措施，明确片区的功能定位、产业发展方向、更新单元的划分，推进产业转型升级，保障片区长远可持续发展。 四是加快片区单元报批。启动布吉街道水径片区、龙岗街道新生片区的更新单元计划申报，推动华为科技城、水径、新生重点片区单元规划的编制报批工作。 （三）推动结构优化，强化产业转型升级 一是全力推进工业区升级改造项目。协调加快龙腾工业区等20个“工改工”项目计划申报，力争在全区重要产业地段和片区都有“工改工”项目列入市计划；尽快启动已立项项目规划编制工作，推动完善相关报批报建手续，加快项目建设进度。 二是抓试点研究。结合市转型升级“1+6”政策和土地改革机遇，加快“一廊两带”地区产业升级，推动旧工业区局部拆建、功能改变、综合整治等多种改造模式，重点推进综合整治类工业区改造。 （四）科学介入引导，提高项目运行质量 一是提高实施率。结合计划申报、规划编制、项目进展和完成等情况，各街道在确保城市更新实施率20%的基础上，加快产业升级项目的申报，提高产业项目占比，同时对重点片区、中心区域等予以适当倾斜。 二是完善前期监管。结合《关于龙岗区城市更新单元计划申报和单元规划管理暂行规定》，形成项目前期监管工作体系。抓好前期监管协议落实，加强前期工作推进力度。 三是强化项目进退机制。规范更新单元项目准入程序，探索招投标或竞争性谈判机制，建立公开进入平台。鼓励和支持有实力、有信誉、有品牌、有资源、有经验等“五有”开发企业参与我区城市更新工作。 四是开展社会风险评估。探索在城市更新项目立项前开展社会风险评估，正确处理群众利益与社会经济发展之间的关系，先期预测、先期研判、先期介入，加强各级矛盾纠纷排查调处，切实从源头上预防、减少和消除影响社会稳定的隐患。 （五）加快精细管理，强化项目推动实施 一是建设城市更新项目基础信息库。对已列入市计划的城市更新单元内各分期项目，采用地理信息系统（GIS）进行首期基础信息库建设，采集项目内现状土地、道路、建筑物、权利人、规划等各类信息，建立对项目相关数据进行集中、储存、管理、运算、查询、分析、显示和描述的技术系统，形成网络化管理，并与各相关部门建立信息对接，实行动态更新，推进全区城市更新单元规范化、精细化管理。 二是采集拆除重建类城市更新企业信用信息。根据《龙岗区拆除重建类城市更新企业信用信息管理暂行规定》，开展更新项目意向开发企业信用信息采集工作，建立企业信用评价体系，进行档案化管理，通过定期向社会披露在龙岗区从事城市更新活动企业的信用评价的方式，为原权利人（业主）、企业和原集体经济组织在选择城市更新合作企业时提供参考，督促更新企业规范自身行为，营造和谐有序的城市更新工作环境。 三是推进城市更新工作标准化建设。对城市更新项目工作推行ISO9000标准，组织建立一体化质量管理体系，规范城市更新全流程，覆盖前期工作、实施主体资格确认、周边公共设施建设申报审批等，强调纠正与预防措施，确保管理体系处于良好的运作状态，提高城市更新工作的科学性。 四是鼓励和支持社区参与城市更新工作。建立社区集体资产处置的评估机制，将社区城市更新的管理规定纳入集体股份合作公司重大议事议程。推行社区股份合作公司委托专业机构提供专业咨询服务。鼓励有实力、有经验的社区股份合作公司自行开展城市更新，实现集体物业保值增值，促进社区经济长远发展。 （六）完善配套环境，打造宜居宜业新城 一是研究制定城市更新项目周边公共设施建设的配套细则，进一步细化建设管理措施及流程，实现社会资金投资城市更新项目周边公共设施建设规范化。 二是推动已立项的84个城市更新项目周边公共设施项目的建设，加快项目开工和完工，加大吸引社会资金投资力度，同时争取推动新一批社会投资公共设施项目立项。 三是开展城市更新项目周边公共设施项目投融资研究。研究多元化投融资平台，以“大型基础设施项目＋城市更新项目”的互惠方式，鼓励社会资本参与地铁、城市主干路等大型基础设施的建设活动，加快提升投资环境，完善周边配套，提高土地利用效率，破解城市建设资金不足的难题。 四是开展旧工业区、城中村、老屋村等综合整治新模式课题调研，鼓励社会资金或业主自发投资综合整治项目，通过整治改造发展商贸、文化产业，促进产业转型升级。