Interim Measures for the Renovation and Upgrading of Old Industrial Zones in Longhua District, Shenzhen: Policy Interpretation

为拓展龙华区产业发展空间,推进旧工业区整治提升,规范旧工业区整治提升项目的备案、资助等相关工作。根据《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》(深府办〔2016〕38号)、《市规划和自然资源局关于印发〈关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施〉的通知》(深规划资源规〔2019〕5号)等相关规定,制定本办法。 一、原政策废止的必要性 2016年3月23日我区正式印发了《深圳市龙华新区综合办公室印发关于进一步加强旧工业区改造推动产业转型升级的实施方案(试行)的通知》(深龙华办〔2016〕8号,以下简称《实施方案》),在《实施方案》的指导下组织实施了第一批旧工业区整治提升(“一街道一园区”)试点项目。随着政策和实际情况的变化,《实施方案》已不能满足旧工业区改造需要,我局在充分研究的基础上,建议废除《实施方案》,编制本办法。主要原因有以下几点：一是旧政策存在一定政策空白。原政策不能加建辅助性公用设施等;二是操作流程不完善。项目竣工验收环节无具体规定导致改造完工等程序缺失;三是行政审批周期长。列入计划和审批方案都需报领导小组;四是补贴政策混乱。可操作性低涉及重复资助。解除合同租金补贴和淘汰低端产能空置费补贴可能涉及重复资助且难以核实空置企业信息。 二、本暂行办法的创新点 (一)允许加建15%辅助性公用设施 一是关于加建15%辅助性公用设施的规定,市级政策中仅有《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》(深府办〔2016〕38号)等政策提及,且申请门槛较高,如需要权属清晰的合法土地面积占申报范围用地面积的比例不低于50%,且地上建筑物建成时间不少于10年等。二是根据《深圳市规划和国土资源委员会关于印发〈关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见(一)〉的通知》等规定,关于加建15%辅助性公用设施工作应由各区城市更新职能部门负责统筹相关单位组织实施,经了解,除宝安、龙岗等区外,其他区的更新部门暂未出台相关细则,本办法是我区首个允许加建15%辅助性公用设施的政策,并结合我区实际,降低了产权和建筑年限要求。 (二)实行备案制 在原实际操作过程中,我们实行集中分批纳入旧工业区整治提升的方式,审批程序漫长。本办法明确实行备案制,一是契合现在审批改革“放管服”要求。二是将重点工作放在了加强备案前把关和备案后监管等关键点上。三是减少了申请单位和街道等政府部门的工作量,优化了办理程序。四是实行备案制后,旧工业园区可以随时申请旧工业区整治提升项目,变特定措施为日常工作,可以有效加快我区旧工业区转型升级步伐。 (三)明确改造内容及细化竣工验收程序 一是原实施方案对改造内容没有明确规定,本办法明确了加建15%辅助性公用设施、加固厂房等现状建筑物结构、更新改造水电系统、整治提升绿化等四个方面的内容,提高了项目改造的可操作性。二是细化了竣工验收程序,关于《实施方案》和《深圳市龙华区人民政府办公室关于印发龙华区产业发展专项资金制造业分项实施细则的通知》(深龙华府办规〔2017〕4号,以下简称《实施细则》)有关“改造完成经街道验收通过”的规定,本办法进一步细化为申请单位应自行组织竣工验收,必要时辖区街道办应进行监督指导,且竣工验收后由辖区街道办会同相关部门进行现场核查并出具核查意见。 (四)精简了补贴种类 在《实施方案》和《实施细则》基础上优化补贴规定,删去涉及重复资助、可操作性低的规定,明确资助范围为整治提升所产生的设计费和施工费。 (五)纳入容错机制 一是旧工业区整治提升项目是我区首个旧工业区改造政策,因无市区其他政策参照,可能存在疏漏。二是我区旧工业区相当一部分存在产权不清晰等历史遗留问题,本办法整治提升这些产权不清晰的园区,从现有政策角度来说是“灰色地带”。三是本办法细化了街道办牵头现场竣工核查、新增了加建15%辅助性公用设施等内容。为降低整治提升风险,使各单位勇于担责,本办法借鉴了宝安区旧工业区整治提升政策,将旧工业区整治提升工作纳入容错机制。 三、修订过程 我局在修编《暂行办法》过程中,先后征求25个单位2次意见。经梳理合并,共有10个单位提出明确意见19条,其中解释3条,其余16条均予采纳。 征求社会公众意见,收到意见3条,均给予公告解释。 征求区司法局意见,该局提出意见5条,均予采纳。 经与规划土地监察、住建、城市更新等部门多次沟通协调和政策衔接,并对《暂行办法》不断修改完善后,现最终形成该稿。 此前征求意见稿为《龙华区“一街道一园区”项目操作规程》(以下简称《操作规程》),为进一步加强文件规范性、准确性,借鉴《深圳市宝安区人民政府办公室关于印发宝安区旧工业区整治提升暂行办法的通知》(深宝府办〔2018〕19号),将《操作规程》更名为《龙华区“一街道一园区”项目管理暂行办法》,内容无变动。10月24日召开区政府一届七十四次常务会议,根据会议精神,对暂行办法的标题及内容作进一步修改完善,更名为《深圳市龙华区旧工业区整治提升暂行办法》。 四、框架结构及内容 本办法包括总则、项目改造内容和资助流程、项目提交材料、附则共五章,十五条。主要有以下几方面内容： (一)明确政策适用范围 一是细化工业区的申报条件。要求工业区占地面积和实际改造面积均不低于1万平方米,建成投入运营时间不低于5年,剩余使用年限或者剩余租用年限在5年以上。二是明确申请单位的申请资格。要求申请单位具有独立法人资格,取得业主授权,在龙华区依法注册登记并生产经营满1年以上,未发生严重违法违规行为,属于租用物业的项目,申请单位应具备较强的产业运营经验和资源整合能力。 (二)规范项目整治提升内容及资助范围 一是明确项目的整治提升内容。规定项目整治提升内容主要为四个方面,加建15%辅助性公用设施;加固现状建筑物的结构和整治提升现状建筑物外立面、内部空间;更新改造消防系统、高低压配电系统、给排水系统、照明系统等;整治提升内部道路、围墙、出入口、绿化、运动休闲场所等。二是明确项目的资助范围。规定项目的资助范围为整治提升范围内所产生的设计费和施工费。 (三)完善项目改造全周期实施过程 参照宝安区旧工业区整治提升政策的部分做法,结合我区实际,优化细化项目提升改造流程。 一是项目备案阶段。明确各部门职责,要求申请单位需向辖区街道办递交具有乙级及以上相关设计资质的设计单位出具的规划设计方案等备案材料,并由辖区街道办征求相关部门意见。区工信部门负责梳理汇总方案,提请负责旧工业区整治提升项目的区分管领导主持召开审议会议,区工信等部门和街道参加,申请单位根据审议意见深化方案后由区工信部门进行项目备案。 二是施工改造阶段。明确申请单位应委托具有相应资质的单位编制施工图并委托第三方审图机构审查,审查后的施工图等材料应报相关部门备案。同时申请单位应委托有资质的施工单位和第三方监理机构进行施工和安全监管。项目所在街道办应对项目进行全周期监管,相关部门依据各自职能对项目进行监管。 三是验收核查阶段。园区升级改造完以后,申请单位应向区住建部门申请消防单项验收,并自行组织竣工验收,必要时辖区街道办应进行监督指导,且竣工验收后由辖区街道办会同相关部门进行现场核查并出具核查意见。 (四)优化项目申请资助流程及材料 一是增加工程结算审核流程。为确保专项资金安全规范有效使用,在专项审计的基础上,必要时增加工程结算审核流程。二是优化细化申请材料。删减审计报告、税务凭证等无关材料,新增工程结算审核所需材料。 (五)其他管理要求 增加了纳入旧工业区整治提升项目的工业区及申请单位需遵守的要求,主要是妥善安置园区内的优质企业、整治提升不得减少原生产用房面积、整治提升后租金水平需符合相关规定以及5年内不得申报相关城市更新单元计划的要求。 (六)其他规定 一是规定总部企业、上市公司、“百十五”企业对自有园区进行旧工业区整治提升参照本办法实施。二是项目违反租金等相关规定的处罚措施。三是经整治提升的旧工业区,不改变其原有规划、土地、建筑、产权性质。四是将旧工业区整治提升工作纳入容错机制。