Opinions on the Bidding, Auction, and Listing Transfer of Industrial Land in Zhongshan City

火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属各单位： 为贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）、国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发〔2006〕307号）、国土资源部及监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发〔2007〕78号）等政策文件精神，严格执行工业用地必须按照国家规定的出让最低价标准并以招标拍卖挂牌等方式公开出让的规定，进一步规范国有土地使用权出让收支管理，结合我市实际，现就我市工业用地招标、拍卖、挂牌公开出让的具体操作，提出如下意见： 一、充分认识工业用地实行招标拍卖挂牌出让的重要意义 全面推行工业用地招标拍卖挂牌出让，将充分发挥市场配置资源的基础性作用，有利于促进土地的集约、节约利用，有利于调整经济结构和转变经济发展方式，有利于防止和减少土地资产流失，有利于转变政府职能和加强廉政建设，也是缓解建设用地供需矛盾，保障合理高效用地，促进经济社会可持续发展的根本途径。因此，必须以科学发展观为指导，从战略和全局高度，充分认识全面推行工业用地招标拍卖挂牌出让的重要性，采取有效措施，积极稳妥地予以推进。 为加强对工业用地招标拍卖挂牌出让工作的领导，确保此项工作顺利进行，根据《中山市土地使用权公开交易管理办法》（中府〔2007〕124号）规定，由市土地招标拍卖领导组负责对工业用地招标拍卖挂牌出让活动实行指导、协调、检查和监督。各有关部门必须依照规定的职权分工，各司其职，密切配合，积极做好工业用地招标拍卖挂牌出让相关工作。 二、明确招标拍卖挂牌出让的工业用地范围 中山市辖区范围内工业用地的出让工作适用本意见。包括：存量工业用地、新增建设用地中的国有工业用地（已完善农转用与征收手续）；市政府储备的国有工业用地；经市政府批准收回重新出让的国有工业用地。 根据国土资发〔2007〕78号文规定，允许继续采取协议出让方式出让，但未能在2007年6月30日前完善出让手续的工业用地，应按照本意见实施招标拍卖挂牌出让。 农村集体建设用地（工业用地）流转（出让），除作特别规定外，参照本意见实施。 三、应遵循的原则 （一）符合国家产业政策原则。按照有利于调整产业结构和优化产业布局的要求，确保对推进我市产业结构调整和优化升级具有重大作用的项目用地；严禁向国家产业目录禁止类、淘汰类项目供地，从严控制限制类项目供地。 （二）节约集约用地的原则。严格执行国家和省、市有关节约、集约用地控制标准，通过产业选择、投资强度、开发利用强度和规模等方面的严格把关，引导产业集聚、基础设施共享，促进规模化、集约化产业的形成和发展，鼓励建设标准厂房、多层厂房。 （三）严格按照产业发展规划及年度供应计划进行有计划供地的原则。工业用地出让必须符合我市产业发展规划及年度建设用地供应计划，不得突破土地利用年度计划。 （四）分期分批次集中出让原则。市土地公开交易机构根据《广东省土地使用权公开交易规则》等有关规定，每月定期分批次集中发布公开出让公告，组织实施公开出让。 （五）逐步推行净地出让的原则。在理顺土地产权关系和经济关系的前提下，按照“统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地后再出让”的原则，逐步推行净地出让。 （六）公开、公平、公正和诚实信用的原则。工业用地年度出让计划、具体地块出让方案、供地结果等要向全社会公开，接受社会监督，出让条件要充分体现公平竞争，不得人为设置有悖公平竞争的限制性条件。 （七）各部门相互协调配合的原则。各有关部门依照规定的职责分工，各司其职，密切配合，积极做好工业用地招标拍卖挂牌出让相关工作。 四、基本程序 各镇政府、区办事处和市土地储备中心作为相关权利主体，负责在现有土地管理体制下，先完成土地出让前期工作即完成农用地转用、土地征收、拆迁等工作且取得用地批准文件，并根据当年国家、省、市产业发展导向目录拟定具体建设项目投资强度、产业类别、行业标准等条件，再向有关部门申请建设项目建筑设计要点、环保意见等批复意见，向市土地公开交易机构申请进行工业用地公开出让。上述批复意见以及投资强度、产业类别、行业标准等条件应作为工业用地公开出让文件的重要内容，在工业用地公开出让成交后，上述批复及条件作为申请相关行政许可的依据，竞得人按规定完善相关手续。具体如下： （一）提出申请 相关权利主体提交委托公开出让申请、土地权属证明、宗地图、1：10000位置示意图、具备土地评估资质的评估机构出具的土地估价报告、市规划局出具的建设项目规划建筑设计要点、市环保局出具的环保意见及市国土资源局核定的投资强度，向市土地公开交易机构申请进行工业用地公开出让。 （二）确定底价 市土地公开交易机构根据相关权利主体提交的土地评估结果，结合基准地价及地块状况等因素，提出拟出让底价，经市国土资源局审核后报市政府确定。根据国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发〔2006〕307号）规定，我市工业用地招标拍卖挂牌出让最低价标准为第五等级，25.6万元\/亩。 属于农村集体建设用地（工业用地）流转（出让）的，流转（出让）底价不得低于同一区域国有工业用地招拍挂出让最低标准，且必须经过本集体经济组织的村民会议2\/3以上成员或2\/3以上村民代表表决同意。 （三）组织实施公开出让 市土地公开交易机构根据《广东省土地使用权公开交易规则》等有关规定，在每月的10日、20日、30日（节假日顺延）分三个批次发布公开出让公告，组织实施公开出让。成交后与竞得人签订《成交确认书》。市国土资源局按规定与竞得人签订出让合同。 （四）出让价款处理与土地交付 1.地价款支付：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，出让成交后的地价款必须在出让合同规定的期限内付清；属于集体建设用地流转（出让）的，成交后的地价款由竞得人在流转合同规定的期限内直接支付给土地所有权人。 2.收益处理：国有工业用地出让款项根据国家和省市有关规定进行缴纳及分解处理。 集体建设用地流转（出让）所得款项，按照《中山市农村集体建设用地流转管理实施办法》规定应交纳给市政府的流转收益，由土地所有权人在签订流转合同后60日内缴纳。 3.土地交付：公开出让成交后，相关权利主体负责在规定期限内向竞得人交付土地。相关权利主体和竞得人应依附件《出让宗地界址图》所标示坐标实地验明各界址点和界桩。 （五）落实相关行政许可（审批）手续与办理土地登记 公开出让成交，竞得人在按出让合同规定的期限支付地价款的同时，凭《出让合同》及相关资料，到发改、经贸、外经贸、环保等部门，依法办理相关行政许可（审批）手续，落实项目立项、行业准入标准、环境评价等建设指标；出让地价款支付完毕后，凭《公开交易证明书》、出让合同、用地批文等相关资料，向市土地行政主管部门申请办理土地登记。 （六）工业用地开发建设监管 相关权利主体根据公开交易文件、出让合同及相关法律法规对工业用地出让后的开发建设进行监管，对不按照招标拍卖挂牌文件规定条件和要求投资建设的，应督促其限期改正并追究违约责任。 为进一步完善工业用地出让合同，增设工业用地出让合同补充条款，明确工业用地单位投资强度、容积率、配套办公及生活服务设施用地比例等指标要求、开工和竣工期限以及相应的违约条款（违约条款见附件），并作为工业用地项目开发建设考核的依据。未达到要求的，按照约定由用地单位承担违约责任。配套服务设施与用地项目同步建设，同步验收。 五、应注意和明确的几个问题 （一）编制工业产业发展规划和年度工业用地出让计划 市发展和改革管理部门牵头，会同相关单位，按照国家产业政策和产业规划的要求，根据我市的资源条件、产业发展基础及人力资源优势，结合我市工业经济发展和招商引资等情况，科学合理地编制符合我市工业特点的产业发展规划，并依据国民经济行业分类标准，对年度新建工业项目进行细化分类，制订各类工业项目年度投资计划，增强工业用地供应的前瞻性和主动性，有效推动产业结构调整和升级。 国土资源管理部门会同相关单位，依据国民经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、土地利用年度供应计划以及土地市场供求状况、城镇土地集约利用程度等，制订年度工业用地出让计划，落实年度供应数量、供地结构和具体供地位置。 （二）建立工业用地预申报制度，及时了解我市工业用地的需求情况 为保证工业用地供应的计划性，从2007年起，各镇区政府应于每年12月底前向市政府上报下一年度拟招商的工业用地计划，包括数量、宗地规模、结构、布局、进度、产业类别、土地使用条件等情况；市土地储备中心应于每年12月底前上报下一年度拟储备的工业用地数量。 （三）完善工业用地年度储备计划 根据预申报情况，结合省下达的年度用地指标，合理制定工业用地年度储备计划。进一步健全土地储备制度，加强土地的收回与整合、征收与供地以及统一规划等的管理力度，强化政府土地储备工作（包括镇区的土地储备）。 （四）工业用地公开出让方式选择 现阶段工业用地的公开交易方式以拍卖出让、挂牌出让等为主，在条件具备时可实施上网竞价，采取网上公告、网上申请、网上竞买的方式。通过在中国土地市场网、省国土资源厅和市国土资源局网站发布工业用地公开交易公告，申请人在网上下载标书等相关文件，在公告规定期限内缴纳竞买保证金，并持相应文件提出竞买申请，经市土地公开交易机构确认后，参与工业项目用地的网上竞买。 （五）规范工业用地出让收益管理 根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号文）、市府办《转发国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知的通知》（中府办〔2007〕41号）及《中山市农村集体建设用地流转管理实施办法》等有关文件规定，理顺土地出让市、镇、村的收益分配体系。 （六）严控工业用地改变用途，凡将工业用地改为其他经营性用地的，在符合规划的前提下，按市政府有关规定处理。 （七）加强执法监察，促进工业用地招拍挂出让制度的全面落实。 （八）国家机关、事业单位、农村集体经济组织和国有企业、集体企业和公有成分占绝对控股地位的公司、企业及其他经济组织转让工业用地的，应按省政府79号令及本意见规定实行公开交易。 本实施意见自公布之日起施行。 附件： 中山市工业用地招拍挂出让违约责任条款 中山市人民政府 二〇〇八年二月二十五日 附件：中山市工业用地招拍挂出让违约责任条款 一、竞得人逾期支付地价款，凡逾期支付的，按每日1‰缴纳违约金；逾期超过30日未缴完地价款的，出让方有权单方解除出让合同，无偿收回土地使用权，已支付的履约保证金及已缴纳的地价款不予返还，并按出让地价款总额的10％向竞得人追索违约金；已兴建的建筑物、附着物无偿收归出让方所有。 二、相关权利主体未按时提供出让土地而致使竞得人对用地占有延期的，出让方延长相应的动工期限以及出让期限，国家政策调整以及不可抗力影响除外。 三、因自身原因终止该项目投资建设，向出让方提出终止履行《出让合同》并申请退还土地的，经市政府批准后，区分情况分别按以下约定退还除《出让合同》约定的定金以外的全部或部分地价款（不计利息），收回土地使用权，但该宗地范围内已建的建筑物、构筑物不予补偿，出让方还可要求竞得人清除已建建筑物、构筑物，恢复场地平整。 （一）竞得人在《出让合同》约定的动工建设日期届满一年前不少于60日向出让方提出申请的，出让方在扣除定金后退还竞得人已支付的土地出让价款；如地价款已经入库并在市、镇两级财政分解的，由财政局协调将扣除定金的已付地价款退回竞得人。 （二）竞得人在《出让合同》约定的动工建设日期超过一年但未满二年，并在届满二年前不少于60日向出让方提出申请的，出让方应在扣除《出让合同》约定的定金，并按照规定征收土地闲置费后，将剩余的已付地价款退还竞得人。 四、竞得人未能按照《出让合同》约定的日期或出让方同意延建所另行约定的日期动工建设的，每延迟一日，应向出让人支付相当于地价款总额0.5‰的违约金；造成土地闲置的，出让方按照国家、省、市处置闲置土地的相关规定处理直至无偿收回全部土地。 五、竞得人未能按照约定的日期或出让方同意延建所另行约定的日期完成项目建设并申请竣工验收的，每延迟一日，应支付相当于地价款总额0.5‰的违约金。 六、在项目竣工验收后60日内，竞得人应向相关权利主体提供工程竣工验收资料及项目竣工决算审计报告等有关资料，并由相关权利主体按照公开出让文件及《出让合同》约定的投资额、投资强度、土地利用强度等指标，对该宗地的实际投资强度、土地利用强度等进行复核。 根据复核情况，发现竞得人存在违约情形的，必须按照《出让合同》足额收取违约金后才可办理房产证。 七、竞得人因自身原因减少项目投资规模，而导致部分建设用地空闲，且具备分割条件，并能重新用于开发建设的，出让方可收回相应部分的土地使用权，将所收回土地对应的地价款在扣除相应比例的定金后，退还给竞得人。 八、项目投资总额、固定资产投资额和单位用地面积投资强度未达到标准的，出让方可以按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求竞得人支付相当于同比例地价款的违约金。 九、项目建筑容积率低于《出让合同》约定标准的，出让方可以要求竞得人支付违约金。 十、 工业建设项目的绿化比例以及企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例等任何一项指标超过《出让合同》约定标准的，竞得人应当向出让人支付相当于地价款总额20%的违约金。 十一、竞得人存在多项违约行为的，违约金一并累加计算。