Implementation Opinions on Resolving Housing Difficulties for Low-Income Urban Families

火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属各单位： 为进一步完善我市城镇住房保障制度，切实解决城镇低收入家庭的住房困难，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、广东省人民政府《关于切实解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》（粤府〔2008〕3号）、《廉租住房保障办法》（建设部第162号令）和《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房〔2007〕258号）等政策文件的要求，现就解决我市城镇低收入家庭住房困难问题，提出如下实施意见： 一、指导思想 为实现全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标，进一步深化我市住房制度改革，把解决城镇居民中低收入家庭住房困难作为政府的一项重要职责，加快建立健全我市住房保障政策体系。 二、基本原则 以完成省政府提出的住房保障工作任务为目标，切实解决我市城镇低收入家庭的住房困难。在做好调查摸底工作的基础上，坚持立足我市实际、满足基本住房需要，坚持政府主导、社会参与、统筹规划、逐年分步解决的原则。 城区(包括石岐区、东区、南区、西区)城镇居民低收入家庭住房困难工作纳入市计划统筹。火炬区管委会、各镇政府、五桂山办事处负责解决辖区内城镇低收入家庭的住房困难，结合自身实际制定切实可行的住房保障计划，于2008年10月底前报市住房委员会办公室（以下简称“房委办”）备案，并按照计划任务自行组织实施。 三、主要任务 （一）2008年底前，要对符合廉租住房保障条件、申请廉租住房保障的城镇低保家庭做到应保尽保，并把廉租住房保障范围由城镇低保家庭扩大到城镇低收入家庭。 （二）进一步规范经济适用住房的建设标准以及申请、审批、公示、轮候、上市等管理工作，经济适用住房供应对象为城镇低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象相衔接。各镇（区）政府（含火炬区管委会、区办事处）应根据实际需求适当供应经济适用住房，解决城镇住房困难家庭的基本住房需要。 （三）逐步改善其他城镇住房困难群体的居住条件。“十一五”期末，旧住宅区综合整治取得一定成效，农民工及外来务工人员居住条件逐步得到改善。 四、合理确定廉租住房保障对象和经济适用住房供应对象 （一）纳入廉租住房保障范围或经济适用住房供应范围的城镇居民，其家庭收入应符合市住房委员会公布的《中山市住房保障对象的家庭收入和住房困难的标准》（以下简称《保障标准》）所规定条件。有条件的镇（区）可按照省政府的划定范围，结合本地区经济发展水平、存量住房的租赁水平、存量经济适用住房的数量和财政承受能力，适当扩大保障范围。 （二）廉租住房保障对象和经济适用住房供应对象的认定。市国土资源局（房地产管理局）、房委办、民政局等有关部门以及各镇（区）政府，按各自的职责，通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式，对廉租住房或经济适用住房申请人的住房状况和家庭收入状况进行核实，经过申请、审核、公示、申诉、复审等程序，做好廉租住房保障对象和经济适用住房供应对象的认定工作。 （三）符合市住房委员会公布的《保障标准》的住房困难家庭，可申请廉租住房保障或申请购买经济适用住房，但不得同时享受廉租住房保障和经济适用住房政策。 （四）结合我市经济发展情况，对廉租住房保障对象和经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准实施动态管理，由市国土房管部门会同民政、建设、发展改革、财政、统计等部门确定，报市政府批准后于每年1月份向社会公布，并分别报省建设厅和省民政厅备案。 （五）城镇低收入家庭住房状况的调查核实及建立档案工作。市房委办会同各镇区有关单位开展城镇低收入家庭住房状况的调查，建立城镇低收入家庭住房档案，并于2008年底前建立健全住房保障管理信息系统。 五、进一步完善我市城镇廉租住房制度 （一）廉租住房保障面积标准。廉租住房保障面积按照人均住房建筑面积10～15平方米、原则上每户套型面积不得超过建筑面积50平方米的标准执行，具体由市财政部门会同国土房管、规划、民政、建设、统计等部门，根据家庭平均住房水平、财政承受能力以及城镇低收入家庭的人口数量、结构，以户为单位进行确定，报市政府批准后，于每年1月份向社会公布。 （二）廉租住房保障方式。廉租住房保障实行租赁住房补贴和实物配租相结合,在增加廉租住房供应的同时，主要通过发放租赁住房补贴的方式，增强住房保障对象在市场上承租住房的能力。 对孤、老、病、残等特殊困难低收入家庭和其他急需救助低收入家庭的住房困难，可优先采取实物配租方式解决。 采用货币补贴方式的，对于符合领取租赁住房补贴的低保户，按照廉租住房保障面积标准和市场平均租金实行全额补贴；对于符合领取租赁住房补贴条件的低收入家庭，可根据家庭收入情况以全额补贴为基础实行反向递减。具体补贴标准由市物价管理部门会同财政、民政、建设、国土房管等部门核准，报市政府批准后，统一由市物价局于每年1月份向社会公布。 采用实物配租方式的，对低保户继续实行最优惠租金；对低收入家庭按照维修费、管理费两项因素制定租金标准。租金标准由市物价管理部门会同财政、民政、建设、国土房管等部门拟定，报市政府批准后，统一由市物价局于每年1月份向社会公布。实物配租住房的租金，按照配租面积（即廉租住房建筑面积）和规定的租金标准确定。 （三）廉租住房房源。实物配租房源可采用政府新建廉租住房、购买符合标准的普通商品住房和存量住房、利用腾退的公房、按照土地出让合同约定由开发企业提供新建普通商品住房以及鼓励社会捐赠等方式筹集。其中，腾退的公有住房及收购的存量住房不符合廉租住房标准的，应予以改建。 新建廉租住房纳入住房建设规划，按照基本建设程序办理相关手续，可采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房以及普通商品住房项目中配建，并在用地规划或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。 （四）确保规划配套和功能质量。新建廉租住房的套型建筑面积原则上控制在30—50平方米之间，且具有完善的生活设施并能正常使用。廉租房承租户不得更改房屋的外观和内部结构设施。有条件的廉租住房和经济适用住房小区实行物业管理，物业服务收费实行政府定价，为居民营造文明、安全、整洁的生活环境。 （五）廉租住房保障资金和廉租住房租金收入管理。 根据国家有关规定，廉租住房保障资金主要来源包括：土地出让净收益不低于10%的比例用于廉租住房保障资金；住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费等费用后的余额；财政预算安排的资金；社会捐赠方式筹集的资金；其他资金。 城区居民廉租住房保障资金来源由市与区两级按8：2的比例分担。 各镇（区）政府财政部门在安排廉租住房保障资金支出预算时，应按以上规定将筹集的资金专项用于廉租住房保障，不足部分由各镇（区）财政通过本级预算以及上级补助予以安排。廉租住房保障资金实行专户管理和项目预算管理，专项用于收购、改建和新建廉租住房开支以及发放租赁补贴开支。 廉租住房租金收入严格实行“收支两条线”管理，专项用于廉租住房维护和管理。相关职能部门应当按照同级财政部门的规定编制项目支出预算，并按照同级财政部门批复的预算和财政国库管理的有关规定，加强预算管理，专款专用。廉租住房保障资金与廉租住房租金不得混同安排使用。 住房公积金制度是我国住房保障制度的一个重要组成部分，是住房制度改革工作的延续。要继续推动住房公积金制度在我市的实施，加大依法执行住房公积金制度的力度，积极扩大覆盖面和归集量，充分发挥住房公积金对提高职工购房能力、改善职工居住条件的重要作用。提高住房公积金制度的强制力，以保证社会住房保障体系的高效运转。 （六）严格规范廉租住房管理。各镇（区）政府抓紧制定有关城镇低收入家庭廉租住房（含租赁住房补贴和实物配租）管理办法的规范性文件，于2008年10月底前向社会公布，并报市房委办和市民政局备案。严格申请、审批、公示和退出制度，对保障对象实行动态管理，各镇（区）每年3月前完成对辖区内廉租住房保障对象的资格复核工作，及时更新我市城镇居民住房状况调查信息系统资料，实现信息共享，确保政府财力的合理使用，对廉租住房保障对象做到应保尽保。 六、规范经济适用住房管理制度 （一）经济适用住房实行申请、审核、公示、轮候解决的制度。申请家庭经审核公示确认符合条件的，按照收入水平、住房困难等因素进行评分并按次序轮候。 （二）严格控制经济适用住房的建设标准。经济适用住房套型建筑面积应当控制在60平方米左右，并根据家庭人口结构等因素合理确定经济适用住房套型面积和各种套型的比例。经济适用住房销售价格严格按照国家的有关政策和《中山市经济适用住房管理暂行办法》执行，物业服务收费实行政府定价。 （三）严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，只用于符合条件的购房家庭居住，个人购买的经济适用住房在取得完全产权之前不得用于出租经营。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应当缴纳土地收益等价款，政府可优先回购。土地收益等价款按照产权转让时同地段基准房价与经济适用住房差价的80％计算，土地收益等价款全额上交市财政。上述内容应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的城镇低收入家庭出售。 （四）对单位集资合作建房的管理。距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业有符合土地利用总体规划和城市规划的自用土地的，经市政府批准后，可以利用自用土地进行集资合作建房。经批准利用自用土地进行集资合作建房的单位向本单位符合购买经济适用住房条件的低收入住房困难家庭出售住房后的剩余房源，由政府按照成本价收购，统筹向其他符合购房条件的家庭出售，或安排经审批符合购房条件的家庭购买。单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。任何单位不得利用新征用或新购买的土地组织集资合作建房；各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；单位集资合作建房不得向不符合经济适用住房供应条件的家庭出售。 七、切实抓好廉租住房和经济适用住房建设 （一）编制和落实供应计划。各镇（区）政府于2008年10月底前，制订解决城镇低收入家庭住房困难工作目标、发展规划和年度计划，纳入当地经济社会发展规划和住房建设规划，为确定年度廉租住房和经济适用住房的建设规模提供指引，并向市规划局、市房委办备案。 （二）落实用地供应。各镇（区）政府在编制建设用地年度计划时，应优先安排廉租住房和经济适用住房用地，实行行政划拨方式供应，并在申报年度用地指标时单独列出。 廉租住房和经济适用住房选址时，要根据土地利用总体规划和城镇总体规划的要求，坚持便民、利民原则，合理选址、科学布局，要有一定比例的建设用地安排在城镇中心区域。严禁以廉租住房和经济适用住房建设的名义取得划拨土地后，改变土地用途、变相搞商品房开发。 （三）认真落实税费优惠政策。廉租住房租金收入按国家规定享受税收优惠；廉租住房和经济适用住房建设、旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；单独建设的廉租住房、经济适用住房项目小区外基础设施建设费用不得计入建设成本。社会各界向政府捐赠廉租住房房源或建设资金的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、旧住宅区整治的，可同时给予相关的政策支持。 （四）经济适用住房销售价格管理。 经济适用住房销售价格以保本微利为原则。城区经济适用住房销售基准价格和浮动幅度，由市物价部门会同建设、财政、民政、国土房管等部门，依据国家的有关规定，结合实际，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上制定，报市政府批准后，由市物价管理部门向社会公布并报市房委办备案。各镇区经济适用住房销售价格和浮动幅度由物价所会同相关部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上制定，报镇政府批准后向社会公布，并报市房委办备案。 房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润按不高于3％核定；各镇区政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。 （五）廉租住房和经济适用住房的建设方式。可采用政府组织、项目代建方式建设；也可以按照政府协调、市场运作的原则，通过项目公开招标，落实项目法人进行建设。 （六）廉租住房项目核算方式。廉租住房与经济适用住房的建设工程项目分开核算，廉租住房建设工程应按有关法律、法规、基建程序等有关规定进行管理，并将工程预算报财政部门审核。 八、逐步改善其他住房困难群体的居住条件 （一）积极推进旧住宅区综合整治，改善低收入家庭居住环境，保护历史文化街区。各镇（区）政府遵循政府组织、居民参与的原则，对房屋配套设施不完善、环境脏乱差的旧住宅区进行整改，拆除违章建筑。 （二）多渠道改善外来务工人员居住条件。用工单位要按照“谁用工、谁负责”的原则，为雇用的外来务工人员提供符合安全标准和基本卫生条件的居住场所。外来务工人员集中的开发区、工业园区和城中村，要按照集约用地的原则，统筹规划，集中建设向农民工出租的宿舍，实行统一管理，但不得按商品住房出售。 九、完善工作机制，落实配套措施，加强监督检查 （一）明确职能部门的管理职责。 市建设、发展改革、财政、民政、规划、国土房管、税务、物价、环保、统计、审计、监察等行政主管部门以及各镇（区）政府、金融机构等要发挥职能作用，各司其职，互相配合，共同做好廉租住房和经济适用住房建设、分配、管理的各项工作。有关单位的责任分工如下（各镇可参照执行）： 市国土资源局（房地产管理局）：负责廉租住房、经济适用住房的建设用地供应工作，协同规划等职能部门做好选址、规划等工作；按照同级财政部门编制有关廉租住房保障项目支出预算，结合我市实际，与市民政局、建设局、财政局、统计局等确定廉租住房保障面积标准、城镇廉租住房保障对象和经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准；牵头与市住房委员会成员单位共同制订我市城镇低收入家庭租住廉租住房的申请审核、准入、退出办法以及经济适用住房管理实施办法等有关文件，并具体组织实施和协调住房保障工作；负责完善我市城镇低收入家庭住房状况的调查核实及建立档案工作。 市建设局：协助规划、国土房管等部门编制《解决城镇低收入家庭住房困难发展规划和年度计划》等相关工作。 市规划局：负责编写《解决城镇低收入家庭住房困难发展规划和年度计划》的工作；负责廉租住房、经济适用住房住宅小区的规划选址、小区详细规划的审批等工作。 市发展和改革局：负责牵头审核廉租住房和经济适用住房建设年度计划和项目立项，并将年度计划纳入全年重点项目总体规划，报市政府批准。 市财政局：负责廉租住房保障资金的筹措和专项资金的审批工作，争取省财政对我市廉租住房保障工作给予资金上的支持。 市民政局：负责对廉租住房申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见。 市物价局：负责会同市财政局、民政局、建设局、国土资源局等部门拟定租赁住房补贴标准和计算方法，报市政府批准后执行；负责牵头与市建设局、财政局、民政局、国土资源局（房地产管理局）、公建物业投资管理有限公司做好廉租住房、经济适用住房的租金和价格管理工作。 市地税局：负责根据国家和省的有关规定，落实廉租住房、经济适用住房建设和住房租赁的税收支持政策。 市环保局：负责廉租住房、经济适用住房住宅小区环境影响评价文件的审批工作。 市统计局：负责对市区家庭人均可支配收入和人均住房水平开展统计工作。 市审计局：负责廉租住房保障资金、经济适用住房住宅小区建设资金的筹集、使用、管理的审计工作。 市监察局：负责对违纪违规行为予以查处。加强行政监察工作，纠正违纪违规行为，并追究相关责任。 市公建物业投资管理有限公司：作为代建单位，负责廉租住房、经济适用住房工程项目及配套市政设施组织建设实施工作，做好廉租住房物业管理工作。 （二）建立目标责任制，接受市人大监督。把解决我市城镇低收入家庭住房困难工作纳入政府目标责任制管理和政绩考核，每年市政府与各镇（区）政府、各有关部门由上至下逐级签订责任书，逐级考核，确保工作目标的落实。 各镇（区）政府每年在向市人大所作的《政府工作报告》中报告解决城镇低收入家庭住房困难年度计划的完成情况。 （三）各镇（区）政府和有关部门要加强对住房保障工作的监督检查，查处各种违规违法行为。对弄虚作假，骗租廉租住房、骗购经济适用住房、骗取经济适用住房购房贷款，以及将廉租住房和经济适用住房转租牟利的家庭，取消申请人及共同申请人的申请和保障资格，5年内不接受其住房保障申请。已领取房地产权证的，依法予以撤销，并依法追究责任；对出具虚假证明的单位及责任人，由其上级主管部门进行严肃处理。 （四）进一步落实房地产市场各项调控政策措施。各镇（区）政府和有关部门在认真解决城镇低收入家庭住房困难的同时，要进一步贯彻落实国家关于房地产市场的各项宏观调控政策措施，严格执行国家、省、市的相关规定，引导我市房地产市场健康发展。中山市人民政府 二○○八年九月九日