Policy Interpretation of "Longgang District Work Measures on Accelerating Land Consolidation" and Supporting Documents

（一）《龙岗区关于加快推进土地整备的工作措施》及其配套文件起草的背景和意义是什么？ 解读：《龙岗区关于加快推进土地整备的工作措施》及其配套文件的背景和意义主要为以下四个方面： 一是“双区”驱动的要求。粤港澳大湾区建设和中国特色社会主义先行示范区建设，为龙岗区打造现代化国际化创新型的高水平深圳东部中心带来了利好叠加的“双区驱动效应”，同时也对龙岗区未来的城市发展提出了更高的土地空间需求，我区必须加快推进土地整备工作，提高城市发展的空间保障能力。 二是产业发展的要求。2019年，深圳市启动较大面积产业空间土地整备，涉及龙岗7大片区约17.75平方公里土地，2020年我区拟整备较大面积产业用地7平方公里。近期，市里正在谋划“十四五”期间打造“两个百平方公里级”的高品质产业空间，其中，涉及龙岗需整备的土地约8.5平方公里。 三是公配完善的要求。过去几年，我区着力补齐民生短板，建设了大批民生基础设施，但基础设施不足问题依然突出，我区制定了公共基础设施项目三年用地保障计划，土地整备、房屋征收是实现用地保障计划的重要手段。 四是政策优化的要求。现行土地整备政策框架中，部分文件形成时间较早，无法完全满足我区高速发展的现实需要，例如缺乏有效的部门联动机制、签约激励措施不足等，影响我区土地整备工作的高效顺利实施。 （二）预整备的概念是什么，预整备工作能做到什么深度？ 解读：所谓预整备，是指在没有完成项目正式立项、没有取得项目规划选址意见书等的情况下，根据实际需要，土地整备部门提前介入，委托街道办先行开展测绘、评估、权属核查、补偿方案编制等前期工作。预整备原则上只开展签订征收补偿协议前的工作，对于因时间紧急，在未取得《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（第292号）第十九条明确的相关文件的情况下，亟需加快实施的中央、省、市督办特殊项目，由项目建设单位提请区土地整备工作领导小组会议审议通过后，辖区街道办可开展征收补偿协议签订及后续工作。在开展预整备工作的同时，项目建设单位要同步抓紧完成项目立项及项目选址工作，为正式开展征收补偿工作做好准备。 （三）预整备的适用范围涉及哪些项目？ 解读：预整备适用于涉及公共利益的项目，比如龙岗区公共基础设施项目三年用地保障计划内的项目，市政线性类工程项目，以及涉及公共利益的其他项目。 （四）按时签约补贴和按时腾空移交补贴如何发放？ 解读：在土地整备（不含利益统筹项目）和房屋征收项目实施过程中，街道办将结合项目实际情况，在签约和腾空移交两个阶段，原则上分别设置两个补贴时段和补贴标准，比如在签约阶段，设置本月15日前签约的给予10%的补贴，本月15-30日间签约的给予5%的补贴，超过本月签约的不予补贴。总的原则是积极配合政府实施整备和征拆，按时签约、按时腾空移交的，给予补贴，早配合多补贴，不配合超时签约、腾空移交的不予补贴。补贴的费用中，部分来自于项目的不可预见费，在实施补贴的过程中，需要先行留足不可预见费，剩余部分才能用于补贴，所以不同项目间补贴的比例或金额会不同。 （五）先整备后统筹的概念是什么？为什么要实施先整备后统筹？ 解读：所谓先整备后统筹，实质是综合运用征收与利益统筹的政策，通过先整备的方式把政府亟需的用地收回，同时保留土地权利人后期参与土地整备利益统筹的权利，通过利益最大化的方式，促使原农村集体经济组织和权利人配合政府实施整备。 实施先整备后统筹旨在实现政府快速收储用地、权利人利益最大化，以实现为亟需的公共利益项目以及产业项目加快提供土地空间。 （六）未立项利益统筹项目开展“先整备后统筹”与已立项的利益统筹项目开展“先整备后统筹”有什么不同？ 解读：两类项目在申报的条件和补偿标准的选择方面有所区别。 申报条件上：1.对于未完成利益统筹项目立项的地块申请实施“先整备后统筹”的，门槛条件较高，需要满足以下三个条件：①利益统筹条件成熟，能提前为政府提供亟需的公共利益项目用地或产业用地，且范围内至少有一块3000平方米以上集中成片的未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地；②利益统筹项目总用地面积累计不少于2万平方米；③所在街道办事处、社区股份合作公司及其分公司、居民小组主动申请。2.对于已立项利益统筹项目范围内地块申请实施“先整备后统筹”的，只要“先整备后统筹”地块红线范围与已立项利益统筹项目红线范围有重叠（或被涵盖），且该利益统筹项目的实施方案未批复的就可以申请。 补偿标准上：1.在未立项的利益统筹项目范围内开展“先整备后统筹”工作的，被整备业主只能选择利益统筹标准一种补偿方式；2.在已立项的利益统筹项目范围内开展“先整备后统筹”工作的，被整备业主根据意愿以栋为单位，可选择征收或利益统筹其中一种补偿方式。 （七）如“先整备后统筹”项目因故终止，权利人的利益如何保障？ 解读：对于“先整备后统筹”项目因故终止的，按“先整备后统筹”项目当年的评估时点和《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令第292号）的补偿标准委托街道办完成政府已收储入库土地红线范围内的征收补偿安置工作；区土地整备事务中心、市规划和自然资源局龙岗管理局组织相关单位依据新签订土地整备补偿协议的实际情况重新核减社区股份合作公司的留用地指标和利益统筹整备资金。 （八）“先整备后统筹”项目能否适用于《龙岗区土地整备和房屋征收项目按时签约补贴和按时腾空移交补贴工作规程》的政策？ 解读：根据《龙岗区土地整备和房屋征收项目按时签约补贴和按时腾空移交补贴工作规程》精神，该两类补贴适用范围为龙岗区土地整备和房屋征收项目（不含利益统筹项目）。 捆绑利益统筹项目开展“先整备后统筹”通过征收方式完成补偿的属于房屋征收项目范畴，适用于该政策；通过利益统筹方式完成补偿的则不适用。 （九）审慎使用“更新+整备”联动模式，是不是限制城市更新捆绑拆迁? 解读：审慎使用“更新+整备”联动模式,旨在提高“更新+整备”联动的实施率，并非限制使用。对于需要使用“更新+整备”联动模式实施拆迁的项目，项目所在街道办要按照《关于规范龙岗区城市更新单元调入公共设施用地工作的通知》要求，提前研判项目的可实施性，对于研判可实施的，要制定切实可行的“更新+整备”联动工作方案，明确公共利益用地清场和移交时间，以确保能按时提供公共利益项目用地。 （十）对于征收项目的工作程序作了怎样的优化？ 解读：将测绘、评估、权属核查等工作程序提前至项目前期阶段，项目启动后即开展入户调查，深入了解被拆迁人补偿诉求，确保基础数据详实、可靠，并同步开展测绘、评估工作，锁定固化拟征拆范围内的人员、房屋、土地等信息，严控加建行为。同时，通过户籍、住建、查违等多部门联动，对相关信息联合审核确认，精准掌握征收范围人、房、地信息。该程序的优化调整，将为制定更加科学、可实施的补偿安置方案提供依据。