Policy Interpretation of the 'Longgang District Non-Agricultural Construction Land Management Measures (2020 Revision)'

一、政策出台的背景和必要性 2017年8月龙岗区出台了《龙岗区非农建设用地管理办法》（深龙府办规〔2017〕6号，以下简称原办法），规范了我区非农建设用地补划、开发建设、调整等管理工作，在维护原农村集体经济组织合法权益、推进城市更新实施等方面取得了显著成效。原办法有效期为三年，已于2020年8月16日到期。随着自然资源部机构及土地管理制度改革，近几年我市颁布了城市更新、土地整备利益统筹、地价测算规则、提高容积率等一系列政策，原办法已不能适应新形势和实际工作需求。 为进一步加强非农建设用地的后续管理，加快推进城市更新、土地整备利益统筹项目，切实保障原农村集体经济组织的合法权益，促进城市规划的合理有序实施，根据有关法律法规及政策规定，在延续原办法基础上,我局代拟了《龙岗区非农建设用地管理办法（2020年修订）》，本次非农政策修编立足龙岗区实际，借鉴兄弟区非农管理的相关做法，强化相关政策衔接，优化非农建设用地管理流程，促进城市规划实施。 二、修订依据 （一）《深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法》（深府〔1993〕283号）； （二）《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）； （三）《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法》（深府〔2005〕65号）； （四）《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府〔2011〕198号）； （五）《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）； （六）《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6 号）； （七）《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（深府办规〔2019〕3号）； （八）《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（深府办规〔2019〕6号）； （九）《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号） （十）《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（深规划资源规〔2020〕3号）； （十一）《龙岗区社区股份公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办规〔2018〕1号） （十二）其他相关政策。 三、政策解读 （一）优化全流程，规范非农管理 为保证非农建设用地管理的公平公正公开，进一步优化及强化全流程要求，本办法在原办法基础上，作了以下调整：一是扩大了公证范围，对于补划、开发建设、调整等事项召开的股东大会或股东代表大会均须公证；二是增加了公示环节，对于补划、开发建设、调整等事项申请前均须在龙岗区政府网站及原农村集体经济组织所在地进行公示；三是增加了指标核销的具体规定，对于城市更新项目、原地开发、土地整备利益统筹项目、征转及拆迁安置等各类涉及非农建设用地指标核销的，明确了相关具体流程；四是增加了非农台账管理规定，明确2005年《关于龙岗区各居委会非农建设用地指标的通告》是龙岗区非农建设用地管理台账的基础，并厘清区规划和自然资源部门和辖区街道办事处在台账管理上的职责。 （二）保障集体合法权益，推动历史遗留问题解决 从尊重历史、尊重事实，切实保障原农村集体经济组织合法权益、推动历史遗留问题解决的角度出发，本办法在以下几个方面进行了规定： 一是增加了非农建设用地与“两规”“三规”等产权登记用地重叠的处理方式，明确非农建设用地划定后，办理产权登记时未享受非农相关权益的，可调入土地整备利益统筹项目或优先推进的城市更新项目中使用； 二是明确了未建非农建设用地涉及规划冲突的处理方式，对于原地确难等面积调整的，调整后用地面积减少的部分相应指标计入非农建设用地台账予以保留； 三是不限定公共设施类非农建设用地的现状建设情况，公共设施类用地，原农村集体经济组织完善征（转）地补偿手续并纳入国有储备，如有地上建(构)筑物按规定向区政府有关部门办理移交，可申请按工商用地指标等面积调入土地整备利益统筹项目或城市更新项目； 四是增加了未建房户统建用地的处理方式，对确难在原地开发的未建房户统建用地，在经90%以上（含90%）的未建房户用地受益人签字确认后，原农村集体经济组织自行理清经济关系拆空，完善征（转）地补偿手续并无偿移交政府的，可按原用地面积原批复用途在城市更新项目或土地整备利益统筹项目中落实。 （三）着力盘活资产，促进非农多元利用 从盘活集体资产，促进非农建设用地指标尽快消化，集约节约用地，消除违法建筑的角度出发，本办法在开发和调整方面新增了以下规定：一是对于无法在本社区范围内安排的非农建设用地空地指标，可按等价值调整原则在本街道其他社区内落实；二是对于用地面积小于3000平方米或形状不规则而无法开发的未建非农建设用地，可通过腾挪建设量的方式开发；三是因非农建设用地开发或调整而暂未落实的非农建设用地指标原则上在城市更新项目或土地整备利益统筹项目中使用；四是增加了规划为商业用途的建成区非农建设用地可按规划在原地自拆重建。 （四）优化调入条款，推动更新及整备实施 为更好推进城市更新及土地整备利益统筹项目的实施，本办法对相关条款也进行了调整：一是放宽了非农建设用地调入城市更新项目的前提限制，对于用地面积大于3000平方米且批复用途与生效法定图则规划用途相符的非农建设用地，不再要求更新项目的土地移交率达40%，同时增加可调入土地整备利益统筹项目；二是增加对城市更新项目专项规划审批后因客观原因导致合法用地指标不满足的情形下的相关处理方式；三是对非农建设用地调入土地整备利益统筹项目的时点进行调整，在项目立项前可申请将非农建设用地指标调入,同时规定非农建设用地按原用地规模等面积核定调入面积；四是对于未完善征（转）地补偿手续用地依据《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》纳入实施计划后，原非农建设用地指标可按规定调整至城市更新项目或土地整备利益统筹项目。 （五）完善提容规定，加强规划管理 为充分挖掘土地资源潜力，规范土地管理，做好与市级相关政策的衔接，本办法对尚未签订土地使用权出让合同的非农建设用地提高容积率的，通过贡献物业、增收地价两个方面进行调节，其具体内容参考了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（深府办规〔2019〕3号）、《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（深府办规〔2019〕6号）、《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）等政策中的相关规定，基本与市级政策保持一致。另外，为扩宽拆迁安置用房的建设途径，对于规划为居住用途的非农建设用地，增加超出规划容积率部分须建设保障性公共住房或拆迁安置房。