Policy Interpretation of Shenzhen Industrial Buildings and Supporting Facilities Transfer Management Measures

为进一步规范我市工业楼宇转让，保障实体经济产业发展空间，我市对《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕 3号，以下简称2013版《办法》）及其《实施细则》（深规土〔2013〕721号，以下简称《细则》）、《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》（深规土〔2014〕428号，以下简称《通知》）等相关政策建立的工业楼宇转让管理制度进行修订完善，形成了《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（以下简称《管理办法》）。以下就政策有关内容解读如下： 一、出台《管理办法》的背景及目的是什么？ 一是我市产业发展的需求。随着产业转型升级的不断推进，我市产业发展的形态和模式发生了深刻的变化，呈现多元化的发展趋势。现行工业楼宇转让政策已不能满足当前产业发展的实际需要。 二是产业发展政策环境发生重大变化。2018年以来，我市先后出台《深圳市工业区块线管理办法》、《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》等政策，对产业空间的建筑设计、受让人资格、用地供应等方面作出了限制性规定，在遏制产业空间类住宅化方面发挥了积极作用。产业用地用房的管理日趋严格。另一方面，2016年国务院印发《降低实体经济企业成本工作方案》，提出要降低工业企业用地成本。2018年，针对我市“工改工”积极性下降和产业外迁等问题，我市也先后出台《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》、《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》等扶持实体经济发展的政策，提出放宽年限、简化流程、试点旧工业区成片改造等措施，大力推进旧工业区升级改造。 三是现行政策相继面临到期问题。为保障政策的连续性和可操作性，有必要按照我市规范性文件管理的相关要求，对2013版《办法》及其配套文件进行统筹修订。 二、哪些工业楼宇及配套用房的转让适用《管理办法》？ 我市行政区域内取得合法产权的工业楼宇及其配套用房的转让适用《管理办法》，但产业用地容积调整后新增的工业楼宇及配套用房、政府筹集的创新型产业用房、按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及我市其他处理历史遗留违法用地违法建筑政策取得合法产权的工业楼宇及配套用房的转让，法律、法规、规章或市政府规范性文件另有规定的，从其规定。 三、转让工业楼宇及配套用房是否需缴纳增值收益？ 《管理办法》实施后转让的工业楼宇及配套用房不再收取增值收益。《管理办法》实施前已签订工业楼宇或者配套用房转让协议但未办理转移登记的，也不需缴纳增值收益。 四、工业楼宇及其配套用房是否可以分割转让？ 根据用地取得方式的不同，《管理办法》对工业楼宇及配套用房的转让作出了不同规定： （一）一般工业用地上的工业楼宇及配套用房的转让。其中，新出让用地按照我市工业及其他产业用地供应管理政策执行，原则上重点产业项目不得转让，一般产业项目不得转让或仅限整体转让。已出让用地上工业楼宇及配套用房按照土地出让合同的约定执行；合同没有约定或者约定不明确的，原则上以未约定或者约定不明确的部分为单位进行整体转让。 （二）通过拆除重建类城市更新形成的工业楼宇，项目实施主体可以选择分割转让、不得转让或以宗地为单位整体转让。工业楼宇可以全部或部分分割转让的，其所在宗地内的配套用房的转让条件不作限制，项目实施主体可自行选择不得转让或分割转让。 独立工业配套宿舍用地上建筑物、构筑物、附着物的转让与其所在城市更新单元开发建设用地范围内工业楼宇的转让挂钩：更新单元开发建设用地范围内的工业楼宇全部或部分可分割转让的，配套宿舍可全部分割转让；所有工业楼宇不得转让的，配套宿舍不得转让；除前述两种情形外，配套宿舍可以选择不得转让或以宗地为单位整体转让。 （三）关于原农村集体经济组织继受单位取得的土地整备留用土地、非农建设用地、征地返还用地，其地上的工业楼宇及配套用房的分割转让比例不受限制。 五、工业楼宇及其配套用房分割转让是否有例外情形？ 对于工业楼宇及其配套用房的分割转让，《管理办法》规定了三种例外情形：1、因企业破产清算必须分割转让的；2、因人民法院实施强制执行必须分割转让的；3、法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。 因该三种情形进行分割转让并转移登记的，转移登记后的工业楼宇或者配套用房的转让应与转让前的工业楼宇或者配套用房的转让限制挂钩，即原来不得转让的，转移登记后仍不得转让；原来仅能整体转让的，转移登记后应以转移登记的全部为单位进行整体转让。 六、什么样的企业可以购买工业楼宇？ 工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业。其中，一级工业区块线内工业楼宇的受让人还应符合我市工业区块线管理规定的有关要求。另外，区政府（含新区管委会）产业部门就辖区的工业楼宇制定了具体的准入条件或者准入产业目录的，还应该符合相关准入要求。 七、什么样的企业可以购买工业配套宿舍？ 工业配套宿舍的受让人应是经依法注册登记且在工业配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇不动产权证书的企业。其中，持有厂房的，其建筑面积不得低于1000平方米；持有研发用房的，其建筑面积不得低于300平方米。 符合上述条件的受让人购买工业配套宿舍后，其持有工业配套宿舍的建筑面积不得超过该企业在工业配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的30%。 八、工业楼宇及工业配套宿舍的受让人资格条件规定有无例外情形？ 对于工业楼宇或者工业配套宿舍的受让人资格条件，《管理办法》规定了七种例外情形： （一）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得工业楼宇或者工业配套宿舍所有权的； （二）因继承、受遗赠取得工业楼宇或者工业配套宿舍所有权的； （三）因共有分割由原共有权人取得工业楼宇或者工业配套宿舍所有权的； （四）用于回迁安置的工业楼宇或者工业配套宿舍登记至回迁户名下的； （五）政府及其指定的部门或者人才住房专营机构购买工业楼宇或者工业配套宿舍的； （六）2014年8月8日前已转让（以不动产登记时间为准）或者已预售（以预售合同备案时间为准）给企业以外的受让人，且用地批文或者出让合同未约定受让人资格条件的工业配套宿舍（含单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）进行再转让的； （七）2014年8月8日前经房改部门批准被纳入房改范围的工业配套宿舍（含单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）进行转让的。 按前五种情形取得工业楼宇或者工业配套宿舍所有权后再转让的，次受让人应符合《管理办法》第九条、第十条、第十一条第一款的规定。按最后两种情形取得工业配套宿舍所有权后再转让的，次受让人不适用《管理办法》第十条的规定。 九、工业楼宇及配套用房进行不动产登记的基本单元是什么？ 按《管理办法》可分割转让的工业楼宇及配套用房，可以按栋、层、套（间）进行登记；按《管理办法》规定不得转让或者仅能整体转让的工业楼宇及配套用房，允许按栋进行登记；但如需抵押的，应以不得转让或者整体转让的全部为单位进行抵押。 十、工业楼宇分割转让后多久可以再次转让？ 按照规定可分割转让的工业楼宇，在《管理办法》实施后转让（不含《管理办法》实施前已经网签买卖合同的工业楼宇）的，自完成不动产转移登记之日起5年内不得转让，5年后按照有关规定执行。 十一、哪些情形下政府可以行使优先购买权？如何行使？ 按照《管理办法》规定仅能以宗地为单位整体转让的工业楼宇及配套用房或者独立工业配套宿舍用地进行整体转让的，自用地批文生效之日或出让合同签订之日起不满15年进行整体转让的，政府及其指定部门在同等条件下享有优先购买权。 工业楼宇按照《管理办法》规定转让的，在办理转移登记前，受让人应持买卖合同等材料向区政府指定部门申请资格条件审核。独立工业配套宿舍用地进行整体转让的，应按前述规定，向该部门申请确认是否行使优先购买权。 十二、工业楼宇及配套用房转让的实施保障措施有哪些？ 为保障工业楼宇及其配套用房用于发展产业，《管理办法》对工业楼宇及配套用房转让设置了相应的实施保障措施： （一）《管理办法》实施后，在签订出让合同时，应在出让合同中明确约定宗地内各建筑与设施的类型及建筑面积、产权限制条件、受让人资格条件等有关工业楼宇及配套用房转让的内容。 （二）受让人资格条件审查。工业楼宇按照《管理办法》规定转让的，在办理转移登记前，应向区产业部门申请对受让人资格进行审核并出具意见。 （三）产业监管。《管理办法》实施后出让的工业用地、混合用地或者独立工业配套宿舍用地，用地单位应与区政府签订产业发展监管协议。区政府应当制定相关履约考核标准和考核实施细则，并组织区相关职能部门对产业监管协议约定的内容进行监管。产业、规划土地监察等相关主管部门或者机构应各司其职，对擅自改变工业楼宇及配套用房使用功能等违规行为依法予以查处。