Pingshan District Housing Security Center's Reply to Recommendation No. 1-20210054 from the First Session of the Seventh District People's Congress

尊敬的王占君（等）代表： 您提出的《关于完善“公租房租户权益保护机制”的建议》（第1-20210054号）收悉。经认真研究，现答复如下： 一、关于采用市场化方式选聘专业物业管理公司相关建议 根据《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》《深圳经济特区物业管理条例》等文件规定，我区城市更新和招拍挂用地项目配建的公租房，物业管理服务应纳入所在项目，与同期商品住房项目实行统一管理。该类项目物业管理公司选聘及更换，一般由项目开发建设单位或业主委员会根据物业管理条例相关规定与程序执行。我单位作为公租房业主，仅能按产权份额(面积）以业主身份依法参与投票表决，而租户因不具备业主身份，无合法依据参与相关工作。 我区政府投资集中兴建、产权主体及物业主导权属深圳市（区）政府的公租房项目，无法依据《深圳经济特区物业管理条例》成立业主委员会。根据《深圳经济特区政府采购条例》《深圳经济特区政府采购条例实施细则》等规定，该类项目物业管理公司选聘及更换，直接由产权单位根据政府采购相关规定与程序，采用公开招标的方式实施采购。因公开招标相关工作是在公平、公正的市场竞争机制下开展，不能根据住户意愿自主选择物业管理公司，最终由哪家公司提供服务完全取决于中标结果。 （一）依法依规，开展公租房项目物业服务采购招标工作。根据《深圳经济特区政府采购条例》《深圳经济特区政府采购条例实施细则》第三十八条规定“长期服务政府采购合同履行期限最长不得超过三十六个月…”，因此，政府采购服务类项目（含物业管理服务）三年服务合同期限届满后，必须按照政府采购相关规定开展新一轮物业服务采购招标工作。目前，我区物业产权及物业主导权归政府机构，且由我单位负责运营管理的6个公租房项目，均由我单位按照深圳市政府采购有关规定采用公开招标的方式选聘物业服务企业。 （二）结合住户需求，实施采购招标工作。考虑到物业产权及物业主导权归政府机构的公租房项目无法成立业委会，且承租人无合法依据参与物业公司选聘等工作，为最大限度满足住户对物业管理方面的服务需求，我单位在开展所管辖6个公租房项目物业服务招标前，结合承租人经济状况、文化素养、生活习惯及物业服务需求等因素，积极会同属地街道办事处、社区、物业公司等部门通过召开住户代表座谈会、上门走访、发放满意度调查问卷等方式详细收集住户关于物业招标的需求、意见及建议，并充分结合小区现状特点、服务标准、上下限价格等内容认真编制采购文件，确保招标文件约定的采购标准、物业服务标准、价格与采购方、小区住户实际需求相符合。 （三）结合项目特点，做好物业服务合同签订及履约风险管控工作。为确保中标企业提供质价相符的物业服务，同时保证物业服务合同的针对性和可操作性，我单位在签订物业服务委托合同时，认真做好以下几项工作： 1.明确约定合同条款及服务内容。结合公租房项目特点、入住情况、招标总体目标制定物业服务合同，在合同中明确约定物业服务内容、具体标准、收费依据、人员配置、合同解除条件、违约处罚、配合我单位和租户开展相关工作以及无偿为租户提供的服务活动等条款内容，确保合同履约双方清晰知晓各自应尽的责任义务，避免执行过程中产生争议及纠纷。 2.认真做好合同法律审查工作。委托专业法律机构或我区法制部门对拟签订物业服务合同主体资格、合同效率、可执行条款、权利义务及文字表述等进行合法性审查，确保法律条款准确、清晰、无歧义，具有可操作性。 3.加强合同履约管理及监督考核。按照政府采购相关规定，与中标单位实行合同一年一签，总服务期限不超过三十六个月。按照合同约定对物业企业履约情况及服务质量定期开展检查考核和指导，考核结果作为支付物业空置费及续签合同的重要依据，确保中标企业按照《物业服务合同》严格履约。 二、关于政府提供物业管理资金支持相关建议 公租房是重大民生工程，也是重要的国有资产，为提升公租房运营管理效能，不断提高项目居住品质及住户满意度，我单位在公租房运维管理方面采取的措施如下： （一）财政资金支持公租房运维管理，保障居住品质。为给租户提供优质的住房环境，延长公租房使用年限，使国有资产保值增值，坪山区政府在公租房项目物业管理及物业维修维护、改造等方面提供了相应资金支持，承担了公租房项目物业首期专项维修资金归集、物业日常维修费及空置房源物业管理等费用。 经统计，2020年至2021年度，我区财政局分别安排保障性住房物业管理及维护费用5,516万元（含专项维修资金4,150万元）、3,213万元（含专项维修资金1,592万元）。针对公租房小区物业公共部位、共用设施的维修改造费用支出，公租房各项目物业可依据相关程序向深圳市专项维修资金管理中心申请。针对如房屋漏水、墙体发霉脱皮、瓷砖脱落等类型维修，则由我单位负责安排专业维修机构开展，相关费用由我单位负责向区财政局申请，从年度部门预算中列支。针对各项目空置房源物业管理费用，由我单位根据空置面积每月按时足额支付给物业管理企业。 （二）引入优质物业企业承接小区管理，保障服务品质。通过公开、公平的招投标方式选择综合实力强、质量有保障、企业信用度好的优质规模型物业企业承接公租房项目物业管理工作。一方面，在较大的市场范围内公开选择质量有保证的优质规模型或品牌物业服务企业，这类企业通过自身的规模优势可实现管理运作成本的降低，利润方面更有保障。另一方面这类企业制度相对完善，管理及服务相对科学、规范及专业，员工流失率也相对较小。加上企业信用度好，物业服务质量有保障，住户体验感好，满意度相也对较高。 （三）合理制定物业服务收费标准和价格，维护住户、物业服务各方合法权益。为保障物业企业正常运作，我区公租房项目物业收费统一参照《深圳市住宅物业服务收费指导标准》，在实行政府指导价的前提下，结合市场行情、项目特点档次、服务内容、质量、租户消费水平及可接受价格范围合理确定物业服务具体收费标准及中标价格。一是确保投标企业是在盈利的情况下中标，避免后期无利润回报而影响物业服务质量。二是确保物业收费标准与服务质量相匹配，促使租户按时足额缴纳物业管理费用。充足的物业管理费用不仅可以促进物业管理工作的顺畅开展，也可解决物业因经费不足所造成的各种利益矛盾问题，形成管理工作良性循环。 三、关于加强公租房物业监管相关建议 随着我区公租房保障工作的深入推进，大批公租房陆续建成并投入使用，我单位负责管理的公租房物业小区也日益增多，物业管理事关小区居民生活品质，事关社会和谐稳定。为切实维护公租房小区住户的共同利益和合法权益，营造民主、文明、和谐的小区氛围，探索开展如下工作： （一）推行“党建引领”，打造物业管理新模式。借鉴推广各街道及商品房物业“党建引领”模式，将党建引领有机融入公租房小区物业管理服务。在党和政府的指导下，充分发挥辖区社区党委的作用，包括但不限于参与调处物业纠纷、监督物业服务、监管公共收益，协调处理小区公共事务，共同维护小区和谐稳定，保障小区正常有序运作等。 （二）成立“小区综合管理工作组”充实物业日常监管和服务力量。参照《深圳经济特区物业管理条例》等相关规定，研究成立公租房“小区综合管理工作组”，积极引导住户尤其是小区党支部的党员、辖区街道办事处、社区党委或物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会等参与到小区综合管理工作中。预期取得效果有三点，一是提升小区住户对小区管理的发言权，保障住户相关权利；二是充分发挥政府产权单位、街道、社区、租户等社会力量的积极协同作用，进一步完善租户与业主（公租房小区为单一业主）沟通协商机制；三是通过“小区综合管理工作组”促进各方力量依法、有序、理性地参与公租房小区日常管理事务，提升小区居住品质，切实增强住户的获得感、幸福感和安全感。 （三）加强物业监管考核，全面提升服务质量及管理水平。根据《深圳经济特区物业管理条例》《坪山区保障性住房及人才住房物业管理考核办法》相关规定及物业服务合同约定，按月度对小区物业服务管理现状做综合考评。按年度对物业服务企业做履约及住户满意度评价，相关考评结果作为物业公司竞争性排名、物业服务费支付以及物业合同续签等工作的依据。通过不定期检查考核，确保物业管理公司严格按照物业服务合同约定的标准提供服务的同时，进一步提高物业服务公司的责任意识，全面提升服务质量及管理水平。 此函。 坪山区住房保障中心 2021年7月23日