Policy Interpretation of the 'Longgang District Shareholding Cooperative Company Collective Property Rights Transaction Supervision and Management Measures' (Text Version)

为进一步规范龙岗区股份合作公司集体产权交易行为，维护集体经济利益，促进集体经济持续健康发展，根据《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）《深圳经济特区股份合作公司条例》等法规和文件规定，结合我区实际，区国资局在充分听取各街道、股份合作公司、相关单位及社会公众意见的基础上，对于2024年1月14日到期的《龙岗区集体产权交易监督管理办法》（深龙府办规〔2020〕3号，以下简称“原《管理办法》”）进行了修订，形成了《龙岗区股份合作公司集体产权交易监督管理办法》（深龙府办规〔2024〕1号，以下简称“新《管理办法》”），现将有关情况说明如下： 一、修订背景及必要性 2016年6月4日，市委办公厅、市政府办公厅下发《关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》，要求各区将股份合作公司集体资产交易纳入市、区公共资源交易平台统一实施和监管，并要求各区对股份合作公司资金资产资源集体交易项目的具体标准、交易方式、交易程序等作出规定，制定交易目录，明确各相关部门应履行的职责和责任追究情形。 2017年3月15日，我区印发了《龙岗区集体产权交易监督管理暂行办法》（深龙府办规〔2017〕1号，以下简称“1号文”），有效期3年。 2020年12月27日，我区修订完善了1号文，并形成了原《管理办法》，有效期3年，于2024年1月14日到期。 原《管理办法》自印发以来，有效引导我区股份合作公司开展集体资产产权交易活动，规范了交易流程，保障了集体资产的增值保值，发挥了良好的社会效益。区国资局根据文件的实施效果，在多次征询相关单位、街道办、股份合作公司以及社会公众意见的基础上，对原《管理办法》相关条款进行修订完善，形成了新《管理办法》。新《管理办法》进一步扩大了公开交易的范围，规范了交易项目的操作流程，在保障集体利益的前提确保顺利推动集体产权交易。 二、修订原则 （一）全面覆盖，突出重点。坚持集体产权交易项目全覆盖、应上尽上平台公开交易的原则，在此前资产租赁、集体用地合作开发（含城市更新项目、土地整备利益统筹项目）、集体用地使用权转让、股权转让、资产转让、货物和服务采购、建设工程招投标等七大集体产权交易项目基础上，增加运营权招商项目。 （二）实事求是，紧贴实际。尊重社区经济发展规律，结合我区经济社会发展实际，根据各股份合作公司的集体经济发展现状，及时调整集体资产公开交易标准，使之更加符合经济发展实际。 （三）前后呼应，衔接一致。加强政策之间的衔接，注重前后政策之间的关联性和一致性，明确公告、公示时间原则上为自然日，审查、备案时间原则上为工作日（另有规定除外）。所有通过公共资源交易平台公开交易的项目，交易前均需将相关资料报街道集体资产监管部门备案。 （四）稳商留商，产业优先。一是对专精特新“小巨人”等符合高质量发展要求的企业给予政策支持，增加可不通过平台直接租赁集体物业的条款；二是根据龙岗区股份合作公司实际情况，明确厂房类物业不得擅自转、分租，打击产业用房违规转、分租行为，稳定租赁价格，优化营商环境，保障实体企业利益。 （五）民主公开，高效便捷。推进交易过程透明化、公开化，加强民主决策力度，增加股份合作公司自主经营权；推动交易程序简单化、易懂化，根据不同交易项目的特点，分门别类制定相应的交易目录、交易程序、操作要求、资料清单等，确保股份合作公司更好地实施集体产权交易项目公开交易，提高工作效率。 三、主要修订内容 新《管理办法》共8章79条。一方面扩大交易目录及公开交易的范围，加大事前事后公示力度，加强民主监督；另一方面减少区、街道集体资产监管部门行政干预，进一步强化了股份合作公司对集体资产的自主经营决策能力。具体措施如下： （一）增加自行交易的公开环节，规范资产租赁行为 鉴于股份合作公司主营业务为物业出租，近八成的收入来源于租金收入，为提高交易效率，进一步规范达到龙岗区集体产权交易目录限额标准的资产通过公共资源交易平台公开招租程序。为避免交易过程的暗箱操作、吃回扣等廉政风险，实行公开、透明的阳光交易，同步要求股份合作公司对未达到限额标准的资产自行组织公开招租。 （二）鼓励自主运营，增强公司市场竞争力和可持续发展能力 为提升集体经济发展活力，增强股份合作公司市场竞争力和可持续发展能力，推动股份合作公司实现集体经济科学化、多元化发展，新增条款，鼓励股份合作公司自主运营，制定整体运营方案，对资产进行统一招租。股份合作公司不得将单宗资产租赁以分拆并出租给同一实际承租人等方式，规避通过公共资源交易平台进行招租。 （三）增加委托运营方式，推动集体经济转型发展 为促进股份合作公司多元化发展，推动集体经济由单一的租赁型向投资、服务、管理型实体经济转变，增加“运营权招商”章节，将运营权招商纳入交易目录，集体资产的权属不发生改变，股份合作公司与运营商共担风险、共享收益，鼓励股份合作公司自主运营，多元化发展。 （四）加大公示力度，加强股民及社会监督 新《管理办法》规定与集体产权交易相关的行为均需在公司公告栏、交易机构网站和龙岗区股份合作公司综合监管服务系统公告或公示，加大集体产权交易事前、事后公示力度，加强股民及社会监督。 （五）增加合同变更、转分租路径，特殊情况可循解决 一是为打击产业用房违规转、分租行为，稳定租赁价格，优化营商环境，保障实体企业利益，规定厂房类物业不得擅自转、分租，但结合股份合作公司经营特殊情况（如承租人经营规模缩减，无需自用原租赁面积，为降低经营成本，需要将部分物业分租出去），新增对特殊情况下转、分租路径的有关规定。 二是租赁合同生效后原则上不允许变更，但存在特殊情况（如因大范围经济环境变差，承租人无力承担原约定的租金，股份合作公司结合市场行情和承租人实际情况，予以变更合同租赁价格），新增特殊情况下合同变更路径的有关规定。 （六）增加股权、资产转让的自行交易情形，更加贴近实际 1.原《管理办法》规定股权转让自行组织交易的情形有： （1）股份合作公司及其全资公司、控股公司、实际控制公司之间实施内部重组涉及的股权转让； （2）合同有约定特定受让人的创投类企业股权转让； （3）已取回全部返还物业的合作开发项目公司股权转让。 新《管理办法》增加： （1）交易机构认为不宜在公共资源交易平台公开交易的。 （2）相关法律法规有规定的。 2.新《管理办法》新增资产转让自行组织交易的情形： （1）股份合作公司及其全资公司、控股公司、实际控制公司之间的资产转让； （2）股份合作公司首次销售自主开发或者合作开发的市场商品房； （3）交易机构认为不宜在公共资源交易平台公开交易的； （4）相关法律法规有规定的。 （七）完善决策程序，加强监督管理 为落实《深圳经济特区股份合作公司条例》（以下简称“《条例》”）赋予公司董事会的重大事项决策权，新《管理办法》加强了董事会决策权限、强化了监事会监督职能，除《条例》或公司章程有明确规定需召开股东（代表）大会审议外，新《管理办法》不再另行要求。如将原《管理办法》对于“达到集体产权交易目录限额标准的货物和服务采购项目均需经股东（代表）大会审议通过”的有关规定修改为“项目采购金额在上一年度财务报表中主营业务收入总额的10%以下且200万以下的，由公司董事会审议通过；主营业务收入总额的10%以上或200万以上的，应由股东（代表）大会普通决议审议通过”，节省了股份合作公司经营成本，提高了工作效率。 （八）防范公平竞争风险，兼顾稳商留商 为打造优质高效的营商环境，推动经济高质量发展，稳定优质企业，新增可直接签约的范围，例如：具有专精特新“小巨人”等符合高质量发展要求的企业；用于公共交通设施、政策性住房、残疾人、养老和幼儿服务等公共公益事业；用于党政机关及其派出机构、学校或医院等行政事业单位，社区党委或工作站（居委会）租用的。 根据公平竞争审查的相关要求，删除①区产业主管部门认定的优质企业；②股份合作公司与股份合作公司之间；③股份合作公司与区属行政事业单位、区属国有企业之间，可直接签约的相关条款。 考虑到股份合作公司实际经营需要，为更好地稳定集体经济发展，对已立项的城市更新单元、土地整备利益统筹等项目范围内的物业；被纳入其他市场主体统筹经营项目，但股份合作公司不占主导权的物业，将直接签约修改为可采用单一来源谈判方式进行招租。 （九）优化2号文的表述，便于实际操作 根据《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办规〔2022〕2号）相关规定，城市更新项目或土地整备利益统筹项目，取得主管部门认可项目可行性的函件或批复后可通过交易机构公开交易方式选定合作方，结合项目实际操作中遇到的问题及项目主管部门反馈意见，为更有利于集体用地开发项目的推进，新《管理办法》完善了主管部门批复的表述，如城市更新项目未被列入城市更新单元计划，取得主管部门认可其拆除范围具备合理性的函件或批复；如城市更新项目已被列入城市更新单元计划，取得主管部门关于列入计划时间及目前项目进展的函件。 （十）减少行政审批环节，提高效率 根据中央、省、市深化“放管服”改革的政策文件精神，简化减少行政干预，增加股份合作公司自主经营权，例如可直接签约的租赁项目，由报街道集体资产监管部门备案修改为报送街道集体资产监管部门。明确审查是对资料是否齐全、程序是否合规、内容是否合法合理进行把关；备案仅对资料是否齐全、程序是否合规进行把关，即为程序性备案。《管理办法》规定审查事项9个、备案事项15个、报送事项1个；新《管理办法》减少至审查事项4个、备案事项13个、报送事项5个。 （十一）完善交易方式，规范交易行为 增加“交易方式、评审方法、定标方式”章节，统一表述交易方式的名称，规范交易行为。将原《管理办法》规定的“集体用地合作招商公告期满后，若符合条件的竞投人不足3家，公告期应延长10日。延期公告期满后，符合条件的竞投人仍不足3家的,由集体企业董事会决定继续交易或者重新制定交易方案并公告征集竞投人”修改为“公告期满后，竞投人不足规定数量的，经股份合作公司董事会决定，可变更交易方式（建设工程项目另行按建设行政主管部门相关规定执行）”，进一步加快推进集体用地合作开发进度。 （十二）增加中（终）止相关条款，便于实际操作 原《管理办法》规定“各种交易项目如因特殊原因需要中（终）止的，由产权交易机构提出书面申请，区集体资产管理部门审核批准。实施中止公告的交易项目需待区集体资产管理部门出具书面文件同意后方可恢复交易”，新《管理办法》增加了“可提出中（终）止申请的情形”“中止期限”相关条款。 （十三）扩大文件执行范围，规范股份合作公司下属公司交易行为 新增条款“股份合作公司全资公司、控股公司、实际控制公司参照本办法执行。鼓励其按照现代企业管理制度自行制定管理办法，自行制定的管理办法应报街道集体资产监管部门审查并报送区集体资产监管部门”。 四、集体产权交易程序 （一）资产租赁流程 （二）资产租赁直接签约流程 （三）运营权招商流程 （四）集体用地合作方招标流程 （五）集体用地使用权转让交易流程 （六）股权转让流程 （七）资产转让流程 （八）货物和服务采购流程 （九）建设工程招标流程 五、重点难点解读 （一）交易方式 1.公开招标 是指招标人按照法定程序，通过发布招标公告，邀请不少于3家且不特定的供应商参加投标，招标人根据招标文件确定的标准，从所有竞投人中择优评选出中标人。如果招标人授权评审小组确定中标人的，原则上应推荐综合得分最高的竞投人为中标人。 2.竞争性谈判 是指招标人和评审专家依法组成谈判小组，从不少于2家且符合相应资格条件的竞投人中，以谈判方式确定中标人。如果招标人授权评审小组确定中标人的，原则上应推荐最终报价最优的竞投人为中标人。 3.竞争性磋商 是指招标人和评审专家依法组成磋商小组，与不少于3家竞投人进行磋商，竞投人按照磋商文件的要求提交相应文件和报价，招标人通过招标文件确定的标准，从所有竞投人中择优评选出中标人。若符合要求的竞投人只有2家的，竞争性磋商交易活动可以继续进行。如果招标人授权评审小组确定中标人的，原则上应推荐综合得分最高的竞投人为中标人。 4.单一来源谈判 是指招标人和评审专家依法组成谈判小组，与唯一供应商通过谈判确定相关事项。除第十九条、五十条单一来源谈判适用情形外，单一来源谈判不可直接适用，只有公告期满后，竞投人只有一家，经股份合作公司董事会决定，可采用单一来源谈判的交易方式。 （二）评审方法 1.综合评审法 在满足招标文件（统指招标文件、磋商文件、谈判文件、竞价文件，下同）全部实质性要求的前提下，按照招标规定的各项评审因素进行综合评审，推荐评审得分排名前列的投标人为中标候选人。综合评审法主要适用于公开招标、邀请招标、竞争性磋商。 2.定性评审法 按照招标文件规定的各项因素进行技术商务定性评审，对各投标文件是否满足招标文件实质性要求提出意见，指出投标文件的优点、缺陷、问题以及签订合同前应注意和澄清的事项，并形成评审报告。所有递交投标文件且不被判定为无效的投标人，均推荐为中标候选人。定性评审法主要适用于公开招标、邀请招标、竞争性谈判。 3.最高价法 是指投标文件满足招标文件全部实质性要求且投标报价最高的投标人为中标候选人。最高评标价法主要适用于竞价、竞争性谈判。 4.最低价法 是指投标文件满足招标文件全部实质性要求且投标报价最低的投标人为中标候选人。最低评标价法主要适用于竞价、竞争性谈判。 （三）定标方式 1.授权评审小组确定中标人 是指评审小组根据招标文件确定的标准直接确定中标人。 2.评标定标分离 是指评审小组根据评审结果向招标人推荐几名中标候选人，招标人组建定标委员会，根据自行制定的定标规则确定中标人。 （四）资产租赁 1.租赁面积<500平方米的资产租赁 新《管理办法》仅要求合同签订后将相关资料报送街道集体资产监管部门及公告交易结果。 2.500平方米≤租赁面积<5000平方米的资产租赁 股份合作公司可自行组织公开招租，程序遵循新《管理办法》第十七条，签订合同后将相关资料报送街道集体资产监管部门。 3.租赁面积≥5000平方米或租赁底价≥150万元\/年的资产租赁 股份合作公司应委托交易机构通过公共资源交易平台进行公开招租。程序遵循新《管理办法》第十六条，上平台交易前，租赁方案应经街道集体资产监管部门备案。 （五）运营权招商 运营权重点在于股份合作公司与运营商共担风险、共享收益，鼓励股份合作公司参与资产的经营管理，培养专业人才，提高抗风险能力，促进集体经济多元化发展。股份合作公司应通过公共资源交易平台公开选取运营商，运营商的资产租赁行为可不遵循新《管理办法》的相关规定。运营权模式包括但不限于： 模式一：股份合作公司支付运营商运营服务费，运营收入全部归股份合作公司所有，运营成本由股份合作公司承担。该模式风险大、收益大。 模式二：股份合作公司与运营商按约定比例承担成本、分配利润。该模式风险适中、收益适中。 模式三：股份合作公司与运营商约定期限，在期限内仅收保底租金，利润部分先行抵扣运营商的装修改造成本，约定期限后，按照约定比例承担成本、分配利润。该模式风险小、收益小。