Interpretation of the Implementation Rules for the Development and Transaction Supervision of Collective Land of Community Shareholding Cooperative Companies in Longgang District

强化社区土地有序开发促进社区经济转型发展 “长期以来，各地社区股份合作公司集体用地相关法律法规均存在不完善的情况。”龙岗区国资委副主任彭爱民表示，这一方面造成社区集体用地日益升值但难于开发交易，无法实现资本化提高社区集体收益；另一方面决策的不透明、不规范，使得社区集体用地在开发交易时呈现无序、混乱的状态。 为了尽快破题，紧扣市委市政府文件精神，龙岗区国资委屡屡打出推进社区股份合作公司试点改革的“组合拳”。作为改革“组合拳”的其中一环，2015年9月23日，龙岗区政府印发实施《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办〔2015〕29号）（以下简称《实施细则》）。 该《实施细则》细化了社区集体用地开发建设和交易的操作流程、监管要求等内容，明确了社区股份合作公司集体用地通过自主开发、合作开发、城市更新、产权转让、作价入股等方式进入市场交易的具体操作程序。 “该《实施细则》内容详尽、全面，可谓不留死角，而且可操作性十分强，区国资委着实进行了一番探索和创新，值得肯定！”外界观察人士如是说。 实际上，解决了社区集体用地开发建设和交易这个老大难的问题，社区股份合作公司改革将迎来“破冰”，得到全面科学健康发展，也为“东进战略”提供支撑。 亮点解析1：细化开发交易流程步骤 为提高社区集体用地开发交易的秩序，做到有章可循、流程清晰，《实施细则》将集体用地自主开发、合作开发、城市更新、使用权及股权转让流程分别进行细化，分别对每一种方式从项目论证到街道办审查和抄报区国资委之间应遵循的步骤程序一一列明，详细明确每个步骤的具体要求，并对报街道办审查应提交的资料进行说明，引导社区科学、集约、高效利用集体用地。 例如，《实施细则》要求集体用地开发和交易事项应经股份合作公司董事会、集体资产管理委员会、股东代表大会表决通过，在项目取得建设用地规划许可证或城市更新单元规划批复后，于资产评估报告有效期内报街道办审查同意后，再循有关程序办理相关建设或交易手续，街道办在审查同意后15日内将审查情况及相关资料抄报区国资委。 亮点解析2：规范公司民主决策 民主决策是保障股东合法权益和社区集体利益的重要途径之一，社区过去在集体资产管理上存在的混乱状态很大程度上是因为民主决策、民主监督的缺失。 为避免此类事项再次发生，《实施细则》结合实际情况，以专门章节对民主决策与监督管理进行明确规定，具体阐明民主决策时开会表决的流程、监督内容、表决标准及股东组成条件等，涉及民主决策的每一环节，尤其对股东代表大会（或股东会议）召开前、中、后都作出详细要求，以规范民主决策程序，保证决策的透明性，大幅减少寻租空间，充分发挥社区股份合作公司董事会、集体资产管理委员会、股东代表大会的决策权、投票权、知情权和监督权。 亮点解析3：明确资产评估具体要求 “资产评估是资产处置的前置环节，也是必要环节，对资产的高估或低估都会造成交易的不公平，轻则使交易双方产生矛盾降低开发效率，重则造成集体资产的流失。”业内人士认为，为保障在集体资产保值增值的前提下促进项目顺利开展，在社区股份合作公司进行集体用地开发交易时，必须充分了解置换前后的资产价值。 这同样是区国资委一直在探索的内容，在《实施细则》中也明确规定在资产处置前必须进行资产评估，明确资产评估的基准日、评估方法等衡量指标，并将评估结果作为制订合作招商方案和确定挂牌转让底价的依据。通过评估指标的尽量精准化与科学化，确定集体资产的合理价值。 为评价评估价值的合理区间，《实施细则》规定将通过公开采购方式建立资产评估服务商预选库和评估报告审核服务商预选库，选择更具专业资质的服务商队伍，以专业检测专业，对价值评估作出进一步检验，提高评估准确性，强化资产评估在集体用地交易中的作用。 亮点解析4：厘清竞争性谈判程序 众所周知，在《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（以下简称《若干规定》）出台前，集体用地交易由社区与开发商自主商谈，由于缺乏专业知识与开发经验，社区难以衡量土地物业置换的应得回报，无法充分发挥选择的自主权，维护自身利益。 为此，《若干规定》针对集体用地交易提出的竞争性谈判方式，这点在《实施细则》中得到进一步细化，它从制定方案、方案审议、方案审查、谈判组织、民主决策、谈判要求等方面分别提出要求，明细竞争性谈判方式的各项程序，提高操作效率，让社区在选择开发商时可进行市场比较，通过谈判确定最有利的方案。 亮点解析5：维护保障社区集体利益 “《实施细则》针对重要的政策交叉点作出不同规定，同时对集体用地的开发和交易作出分类别、分阶段的详细指引”龙城街道一位工作人员认为《实施细则》是一份详尽的操作指引，让集体用地的开发和交易完全运行在“阳光”下。 例如，其要求股份合作公司应将资产评估结果、合作招商方案、挂牌转让方案在社区内进行张榜公示；要求股份合作公司股东代表大会对合作开发项目主要事项、土地使用权或股权挂牌转让方案进行表决时，须经股份合作公司相关法规和章程规定的特别决议程序通过，并由街道集体办现场监督及按规定需公证的应由公证机构现场公证。