Policy Interpretation of 'Longgang District Collective Property Rights Transaction Supervision and Management Measures'

一、修订背景 2016年4月15日，市委提出要切实加强对社区股份合作公司的监管，完善社区集体资产交易、集体资产管理、财务实时在线监管和出国（境）证照管理等“四个平台”，实现对社区股份合作公司人、财、物的规范管理。6月4日，市委办公厅、市政府办公厅下发《关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》，要求各区要将股份合作公司集体资产交易纳入市、区公共资源交易平台统一实施和监管，并要求各区对股份合作公司资金资产资源（以下简称“三资”）集体交易项目的具体标准、交易方式、交易程序等作出规定，制定交易目录，明确各相关部门应履行的职责和责任追究情形。 2016年7月6日，龙岗区国有集体产权交易中心挂牌成立，开始受理物业出租、资产转让、股权转让、集体用地和城市更新项目竞争性谈判引进合作方等交易项目。通过8个多月的调研、起草、征集意见、修改完善等，2017年3月20日印发了我区第一部完整的股份合作公司“三资”交易监管暂行办法，即《龙岗区集体产权交易监督管理暂行办法》（以下简称“暂行办法”）。 2020年3月，《暂行办法》到期。在多次征询相关单位、街道办、股份合作公司以及社会公众意见的基础上，结合原《深圳经济特区股份合作公司条例》和《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办规〔2018〕1号，以下简称“实施细则”）精神，对《暂行办法》相关条款进行修改完善，形成了《龙岗区集体产权交易监督管理办法》（以下简称“《管理办法》”）。《管理办法》提高了集体进平台交易的界定标准，简化了交易项目的操作流程，以进一步在保障社区集体利益的前提下顺利推动集体资产交易。 二、修订过程 为顺利完成修订任务，区国资局在充分调研的基础上，根据《中华人民共和国招标投标法》《深圳经济特区股份合作公司条例》《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）《关于加强股份合作公司资金资产资源管理的意见（试行）》（深办发〔2013〕9号）等有关法律法规和政策文件精神，结合我区实际，修订了《龙岗区集体产权交易监督管理试行办法》（第一次征求意见稿）、（第二次征求意见稿），向相关单位、社区股份合作公司和社会等多方面征求意见和建议，并就部分存在异议的内容多次会同深圳联交所、各街道办和社区就交易标准、交易程序等问题进行协商、吸纳、修改，最终经龙岗区政府常务会议审议通过，并印发执行。 三、主要内容及特点 本《管理办法》（送审稿）包含总则、职责和分工、集体产权交易的规范和程序、民主决策和监督管理、质疑与投诉、法律责任、附则等七大部分，涵盖了集体企业股权转让、资产转让、大型物业等资产租赁、大宗商品（服务）采购、土地合作开发（含城市更新项目合作开发、土地整备利益统筹留用地合作开发项目）、集体企业土地使用权转让项目、建设工程施工、建设工程设备材料采购和建设工程服务采购等建设工程项目等八类集体企业公开交易项目，具体有以下五大特点： （一）全面覆盖，不留死角。坚持集体产权交易项目全覆盖，能上平台的尽量上平台交易，不仅包括传统交易项目：实物资产转让（含动产、不动产、债权、合作权益等）、企业股权转让和小型建设工程招投标等；还将以前的“死角”项目：资产租赁、土地合作开发项目招投标或竞争性谈判、城市更新项目招投标或竞争性谈判、大宗物资及服务采购等纳入公开交易目录。 （二）实事求是，紧贴实际。尊重社区经济发展规律，结合我区经济社会发展实际，根据各股份合作公司的集体经济发展现状，尤其是资产租赁和土地开发项目情况，及时调整集体资产公开交易标准，使之与经济发展实际更相符合。 （三）前后呼应，衔接一致。加强政策之间的衔接，注重前后政策之间的关联性和系统性，将集体土地的利益统筹开发模式纳入公开交易目录；将《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办规〔2018〕1号）提到的意向合作方的优先权，予以具体明确，保持前后政策的一致性。 （四）稳商留商，产业优先。一是针对大型优质企业、高新企业，给予政策支持，增加对优质企业、高新技术企业等可不通过平台直接租赁集体物业条款；二是严格限制集体产业用房转、分租行为，打击违规租赁行为，稳定价格，保障实体企业经济。 （五）民主公开，高效便捷。推进交易过程透明化、公开化，加强民主决策力度，要求集体资产招商方案在社区、产权交易网站、龙岗区社区集体经济管理服务网同步公示；交易规程简单化、易懂化、明细化，根据不同交易项目的特点，分门别类制定相应的交易目录、决策程序、操作要求、资料清单等，确保股份合作公司在各类交易项目在实施公开交易中，能清楚看懂、用好。 四、修改调整及新增主要内容 （一）调整集体用地合作开发上平台的范围 我局在《管理办法》集体用地合作开发、集体企业城市更新项目章节中增加“土地整备利益统筹留用地项目”，与土地整备相关政策相衔接。 （二）提高了集体资产租赁项目上平台交易的标准 《暂行办法》规定纳入集体产权交易目录范围的资产包括单宗（指单栋或单处，下同）资产（或一次性）租赁底价每年在人民币100万元以上或者单宗资产（或一次性）租赁面积在5000平方米以上的项目，应通过区产权交易中心（深圳联交所）公开招租。经修改完善，调整为纳入集体产权交易目录范围的资产包括单宗（指单栋或单处，下同）资产（或一次性）租赁底价每年在人民币150万元以上或者单宗物业、土地（或一次性）租赁面积在5000平方米以上的项目，应通过产权交易机构公开招租。 （三）简化集体资产租赁民主决策程序、赋予经营班子更大决策权 各街道办和社区反映，召开股东代表大会涉及股东众多且分散，难以在短时间内确定统一时间并通知到位，不利于项目推进。在保障社区股份合作公司股民知情权、选择权和监督权的同时提升项目推进效率是本次修订《暂行办法》的重要研究内容。《暂行办法》规定集体企业资产单次租赁期限原则上不得超过5年；超过5年但不超过10年（含10年）的，经股东代表大会按章程规定的特别决议表决通过并报所在街道办审核备案；超过10年（不含10年）的，应履行章程规定的特别决议程序，但通过率应达到股东代表大会（股东会议）及出席会议的个人股股东代表所代表表决权4\/5（含）以上表决通过，并报所在街道办审核备案。经修改完善，调整为：集体企业资产单次租赁期限一般不得超过5年（含）；5年及以下的，经董事会或董事全区会授权公司机构、集资会、监事会表决通过；超过5年但不超过10年（含）的，经股东代表大会按章程规定的普通决议表决通过并报所在街道办备案；超过10年（不含，租赁期限不得超过20年）的，应履行章程规定的特别决议程序，并报所在街道办备案。股东代表大会决议内容应当包括租赁方案的主要内容。 （四）扩大因特殊原因可直接续租的项目范围，稳商留商 新增以下两条： 1.已经签订租赁合同且经区产业部门认定符合产业导向的承租户因经营管理需要扩大租赁面积或新增租赁面积的（包括厂房、办公研发用房、商业用房、公寓等），但扩租或新租的租赁期限不得超过原租赁场地的租赁期限。执行该款应签订产业引进承诺书并约定违约责任； 2.信息管道、光纤等信息化资源及公交场站、充电站等承租对象相对固定的特殊资源性资产； （五）优化集体用地开发拟采用的公告形式、公告时间及交易方式 《暂行办法》规定集体用地合作开发项目应在深圳特区报、深圳商报或深圳侨报等深圳市级任一公开发行报纸、产权交易机构网站和区社区集体经济管理服务网发布合作招商公告，公告期及报名时间不得少于20个工作日。合作招商公告必须约定交易方式（竞争性谈判、招投标及竞价3种方式中选择一种）。经修改完善，调整为：集体用地合作开发项目（含城市更新项目、土地利益整备统筹项目）应在深圳特区报或深圳商报和深圳侨报、交易机构网站和区社区集体经济管理服务网发布合作招商公告，公告期及报名时间不得少于20日。合作招商公告必须约定交易方式（含竞争性谈判、综合评审、单一来源谈判、招投标及竞价等方式）。 （六）简化流程，提升项目交易效率 《暂行办法》规定在公告期间，产权交易机构负责征集和登记竞投人信息，组织路演推介、尽职调查，进行资格初审等工作。公告期满后，产权交易机构将审核后的竞投人名单交委托方和街道办进行资格确认，资格确认时间不超过5个工作日。根据项目实施过程中的经验，调整为在公告期间，产权交易机构负责征集和登记竞投人信息，组织路演推介、尽职调查、现场踏勘等工作，并删除了委托方及街道办进行资格确认的步骤。 （七）调整第一次流标后交易价格的变动标准 针对部分社区股份合作公司反映集体资产租赁项目一次流标后因市场环境变化价格调整较大的需重新开会的问题，将《暂行办法》中公开招租期满后，若无意向承租人，经集体企业董事会表决同意，可以不低于招租底价的90%（含）重新公开招租。参考法院拍卖时，第二次一般为底价的80%，经修改完善，调整为：公开招租期满后，若无意向承租人，经集体企业董事会表决同意，可以不低于招租底价的80%（含）重新公开招租。 （八）增加集体用地、城市更新、土地整备利益统筹合作开发项目完成意向合作义务的意向合作方在参与项目合作方竞争时优先权的表述 在三十二条中增加以下条款： （一）集体用地合作开发（不含参与城市更新）项目中，意向合作方在同等条件下，享有项目合作优先权，即于竞价时，竞投人与意向合作方报价价值相等时，或于项目评审时，竞投人与意向合作方得分分数相同时，意向合作方享有项目合作优先权。 （二）集体用地参与城市更新项目中，考虑到意向合作方在前期立项、专规阶段的贡献，在项目评审中可以给予意向合作方最高不超过6分（含）的优先分，或在竞价中给予意向合作方最高不超过其报价价值的6%（含）优惠，具体由集体企业在招商方案中明确。优先分须通过股东（代表）大会民主表决，列入书面决议内容。如享有优先分的意向合作方，不再享有同等条件下的合作优先权。 （三）集体土地整备利益统筹项目中，考虑到意向合作方在前期服务中的贡献，在项目评审中可以给予意向合作方最高不超过3分（含）的优先分，具体由集体企业在招商方案中明确。优先分须通过股东（代表）大会民主表决，列入书面决议内容。如享有优先分的意向合作方，不再享有同等条件下的合作优先权。 （四）对于符合《龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》（深龙府办规〔2018〕1号）第十九条，可以提前至城市更新计划阶段或利益统筹项目立项批复后采用招拍挂方式选取合作开发主体的项目有意向合作方的，考虑到意向合作方在前期服务中的贡献，属于集体用地参与城市更新项目，在项目评审中给予意向合作方最高不超过3分（含）的优先分具体由集体企业在招商方案中明确；属于集体土地整备利益统筹项目，在项目评审中给予意向合作方最高不超过1.5分（含）的优先分，具体由集体企业在招商方案中明确。优先分须通过股东（代表）大会民主表决，列入书面决议内容。如享有优先分的意向合作方，不再享有同等条件下的合作优先权。 如意向合同书上没有约定意向合作方的退出方式，应补签意向合作方退出协议。 （五）增加交易过程股份合作公司专家人数，加强股份合作公司的自主选择权 《暂行办法》规定谈判小组成员为5人以上单数，但项目方代表不得超过谈判小组成员的1\/5。经过3年来上平台项目的反馈情况进行修改完善，调整为谈判小组成员为5人以上单数，但项目方代表不得超过谈判小组成员的1\/3。