Interpretation of the Newly Revised 'Standard Contract for the Grant of State-Owned Construction Land Use Rights'

近日，自然资源部、市场监管总局组织修订《国有建设用地使用权出让合同（示范文本）》（以下简称“合同示范文本”），并以自然资发〔2025〕102号文件联合印发。自然资源部自然资源所有者权益司、市场监管总局网络交易监督管理司有关负责人就合同示范文本的修订背景、主要修订内容，以及如何用好合同示范文本等方面进行了解读。<br> 一、修订合同示范文本的背景和目的是什么？<br> 党的二十届三中全会提出“必须更好发挥市场机制作用，创造更加公平、更有活力的市场环境，实现资源配置效率最优化和效益最大化”“构建全国统一大市场”“完善要素市场制度和规则，推动生产要素畅通流动、各类资源高效配置、市场潜力充分释放”。近年来，《中华人民共和国民法典》颁布实施，《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》相继修正、修订，对土地出让管理工作提出了新的要求。<br> 2008年，原国土资源部、国家工商行政管理总局联合印发实施的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），在规范土地市场秩序、维护合同各方合法权益上发挥了积极作用。但是，随着相关法律法规的颁布、修订，生态文明建设进程的逐步推进，全民所有自然资源资产管理体制不断完善，所有者职责逐步落地，原合同示范文本已经不能适应当前土地市场发展实际和土地资产管理要求。同时，在实践中，各地也提出了一些意见建议，希望合同示范文本能够对出让价款分期缴款利息标准、违约金计算标准、“净地”条件、容忍义务、文书送达等问题，给予明确和细化，强化合同条款的可操作性，适应当前土地市场的发展和需求。因此，对原合同示范文本进行适应性修订十分必要和迫切。<br> 二、合同示范文本的主要修订内容有哪些？<br> 考虑到国有建设用地使用权出让合同签订和履约涉及的管理链条长、经营主体广泛，且各地资源禀赋、管理水平等方面均有差异，合同示范文本宜保持一定的延续性，并发挥普适参考作用。本次坚持“大稳定、小调整”的原则，组织开展合同示范文本的修订工作。<br> 修订后的合同示范文本保持总体结构不变，使用说明共17条，正文共9章、43条，附件共3个。修订内容主要体现在三个方面：<br> 一是有效衔接上位法的规定要求。按照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规规定，基于出让人与受让人双方平等民事主体的考虑，优化完善相关条款内容。如，增加“公平、诚信”作为合同订立的原则；规范表述国有建设用地使用权的权能；按照有利于贯彻绿色发展理念、保护权利人合法权利的要求，增加合同履行原则，明确当事人应当按照约定行使权利、履行义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已设立的用益物权。出让人不得干涉受让人行使合法权利；增加和解、调解作为解决争议的方式；优化受让人迟延支付价款、出让人迟延交付土地等条款内容。<br> 二是注重土地全生命周期管理。结合近年来土地出让政策、用途分类、规划条件出具、出让价款征管、不动产登记等自然资源资产管理领域新政策，衔接机构改革涉及规划许可等管理职责的调整，将全生命周期管理理念贯穿土地出让管理全过程各环节，更新相应条款内容。同时，突出合同示范文本的普适参考性，为合同当事双方结合属地政策规定、宗地具体情况，依法调整、增加全流程管理等相关条款预留了接口。<br> 三是进一步区分所有者职责和监管者职责。按照改革要求，合同条款内容聚焦国有建设用地使用权的设立和管理等全民所有自然资源资产所有者职责事项，不再将一些监管事项、行政处罚事项纳入合同示范文本。<br> 三、如何用好合同示范文本？<br> 各地在参考合同示范文本拟定具体宗地的出让合同时，宜把握好以下几个原则：<br> 坚持合法合规。当事双方拟订出让合同时，应按照《中华人民共和国民法典》规定，遵循平等、自愿、公平、诚信、有偿的原则，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，通过合理的合同约定，明确双方的权利、义务、责任，维护良好的土地市场秩序。<br> 坚持公开公平。合同条款中涉及的出让标的、价款支付、土地交付、违约责任等内容，应当与出让方案、出让文件保持一致，并在出让公告中充分披露，让竞买人充分了解出让宗地信息，科学作出竞买决策。合同签订后，当事双方应当严格遵守契约精神，按照约定全面履行各方义务，并承担合同订立和履行所产生的相应法律后果。<br> 坚持因地制宜。合同示范文本旨在依据现行有关土地出让的法律法规和政策规定，为合同当事双方提供普适性的参考文本。出让人结合当地的政策规定和宗地具体情况，经合同当事双方协商一致，可在法律法规政策允许的范围内，参考合同示范文本，对部分条款内容进行调整，增强合同管理的科学性，提高土地要素配置精准性和利用效率。