Notice on Forwarding the Implementation Measures for Promoting the Renovation of Old Industrial Factory Land

珠府办〔2010〕21号横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：市国土资源局《关于推进旧工业厂房用地改造的实施办法》业经市人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到问题，请径向市国土资源局反映。 珠海市人民政府办公室二○一○年三月八日 关于推进旧工业厂房用地改造的实施办法市国土资源局 为实施扩大内需战略,加快经济发展方式转变,促进产业升级，优化产业结构，进一步优化城市空间结构和产业布局，破解土地供需矛盾，实施土地利用结构调整的“退二补公进三”（第二产业退出主城区，补充公共绿地和公共服务设施，发展现代服务业）措施，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）和《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（珠府〔2010〕32号），对我市的旧工业厂房用地改造工作，制定本实施办法。一、基本原则以“政府主导、规划统筹、市场运作、产业优化、稳步推进”为原则，充分发挥企业和社会资本参与改造的积极性，对旧工业区、旧厂房予以整合，完善配套，转换功能用途，提高土地利用效益，确保城市经济的可持续发展。严格按照城市总体规划、分区规划、控制性详细规划以及产业结构调整的要求，按计划逐步改造旧工业厂房用地。对于改造后的原工业用地实施用途控制，不再用于工业建设，主要用于市政及公用事业、现代服务业、高新技术产业。严格控制商品住宅及其配套商业的开发。鼓励原工业项目向各工业园区转移。二、改造范围围绕产业结构调整和转型升级、促进现代产业发展和公益事业建设、增加生态和公共绿化用地，提升城市形象、优化城乡环境等目标，对于工业园区外，取得土地使用权的以下工业用地，可以进行改造：1.不符合城市规划、产业规划布局和现代产业发展要求的用地。2.因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行改造的用地。3.布局分散、土地利用效率低下（建筑容积率偏低、厂房使用效率低）和不符合安全生产和环保要求的用地。4.国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业的用地和高能耗工业用地。5.其他经市政府认定属改造范围的工业用地。三、改造规划、计划与用途控制依据土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，结合实际科学制定旧工业厂房用地改造总体规划，突出强化城乡规划的控制和协调作用、产业发展方向的引导作用。对列入改造范围内的地块，按照改造总体规划，编制控制性详细规划，提出改造方案，明确改造的规模、投资预算和时序，合理制定年度实施计划。严格按照改造总体规划和年度实施计划有序推进旧工业厂房用地改造工作。（一）开展旧工业厂房用地的调查摸底工作，将每宗用地上图标注，列表造册，建立数据库。（二）组织编制旧工业厂房用地改造总体规划和旧工业厂房用地改造地区的控制性详细规划，指导改造工作的开展。（三）根据旧工业厂房用地改造规划编制改造实施计划、改造方案和年度计划。（四）旧工业厂房用地改造严格控制商品住宅及其配套商业建设。（五）旧工业厂房用地改造主要用于：1.市政及公用事业用地。包括公共绿地和文体卫公共服务设施用地、公益事业用地及市政配套基础设施用地。2.现代服务业。酒店、写字楼、研发设计、现代物流业、信息服务业、总部经济、文化创意产业、现代旅游业、商务会展产业、金融服务业及大型商贸中心或专业市场商业服务业。3.高新技术产业。四、改造方式旧工业厂房用地的改造采取改建、拆建、收购和收回四种方式。对于以改建、拆建和收购方式的改造项目不能用于商品住宅及其配套商业建设开发。（一）改建。利用工业厂房、仓储用房兴办现代服务业，原有建筑物不拆除，按新的用途和要求进行建筑装修的方式。（二）拆建。将原建筑物整体拆除，再按新的用途和要求重新进行建设的方式。（三）收购。市场主体根据改造规划，采取市场方式收购旧工业厂房用地进行改造的方式。（四）收回。需要进行城市基础设施和公共服务设施建设的用地、为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用的土地、拟进行商品住宅及其配套商业建设的用地、未开发建设的国有划拨用地和其他依法应当收回的用地，经市政府批准后，予以收回。改造可以采取以上方式之一，也可以多种方式组合进行。对于以改建、拆建和收购方式的改造项目，项目改造主体要根据规划要求，在改造用地范围内一并落实完成市政配套设施、公共绿地等城市公共基础设施建设。五、用地处置办法（一）采取改建方式的用地，一般以宗地为单位实施，情况特殊的，可以以单独一栋建筑物为单位实施。该用地改造后的产权人不变、土地使用年限不变、建筑物主体结构不变、房地产权证登记的土地用途和供地方式不变。规划、国土部门出具允许改建使用的意见，不再重新核发有关证件。发改、建设、消防、环保部门分别办理相关手续。涉及到土地收益上缴的，另行制定办法。在办法出台前，不予征收。（二）对采取拆建方式的用地，土地性质和土地使用年限按新宗地自批准之日重新起算。用地用途（功能）和容积率按控制性详细规划核定，按批准拆建时的地价管理规定标准计收（大型商贸中心和专业市场除外）。拆除一平方米合法工业建筑面积，可抵扣二平方米工业建筑面积地价（批准拆建时的地价管理规定标准）。抵扣额超出应缴地价的部分，不予补偿。（三）改造涉及划拨土地使用权和改变土地用途，经报请市“三旧”改造领导小组批准，可以采取协议方式补办出让手续，按批准改造时的地价管理规定相应用途标准补缴地价。（四）采取收回方式的出让用地，可以在该用地予以公开方式出让后，将土地出让收益的50%（划拨用地为30%），作为补偿予以原土地使用权人。暂不公开出让、不具备出让条件或规划为市政及公共事业用地的，假定该用地用途（功能）为商业10％、住宅30％、酒店30%、办公30%，容积率为2.5，并依据收回时的地价管理规定的相应功能的地价标准计算土地出让收益，以此确定该地块补偿总价。（五）改造用地用途（功能）为大型商贸中心和专业市场（即独立的、用地面积不低于8000平方米或建筑面积不低于10000平方米，整体或整栋销售的商业建筑）的地价标准，按批准改造时地价管理规定商业用途标准的40%计收。（六）经市政府确定的重点耗能企业的专项搬迁工作，参照本意见拟订土地一揽子处置办法。（七）改造用地涉及各类历史用地手续处理的，按照《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和省府办《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）和市政府《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（珠府〔2010〕32号）办理。六、其他符合城市规划和改造要求，需要整合旧厂房用地以外的边角地、夹心地、插花地的，可一并列入改造范围，但累计面积不应超过改造项目地块面积的10%。经原土地使用权人同意，可先行组织地块出让后再实施搬迁。对于原土地使用权人与实际使用人不一致的，由原土地使用权人与实际使用人达成补偿协议后，再向有关部门提出改造申请。对于符合城市规划，在原厂房内设立区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作产业的，经批准，可按改建方式处理，不视为改变土地用途。各区（经济功能区）是本区旧工业厂房用地改造的工作主体，负责协调落实拆迁安置、行政强拆、项目运作、建设管理、维护社会稳定等工作。七、本办法自印发之日起实施。