Notice of Zhuhai Municipal People's Government Office on Issuing the Provisions (Trial) on the Determination and Use of the Appraised Market Price for State-owned Construction Land Use Rights

ZFGS-2012-002珠府办〔2012〕47号横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位：《关于国有建设用地使用权评估市场价格确定及使用的规定（试行）》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到问题，请径向市国土资源局反映。 珠海市人民政府办公室2012年9月25日关于国有建设用地使用权评估市场价格确定及使用的规定（试行） 第一条 为健全我市地价体系，充分发挥市场配置土地资源基础性作用，及时反映国有建设用地使用权市场价格动态变化，优化土地资源配置，根据法律、法规和相关规定，结合我市国有建设用地使用权市场实际，制定本规定。第二条 以下情形，采用评估市场价格。（一）经依法批准利用原以划拨方式取得的国有建设用地使用权，转变为出让方式进行经营性开发建设的（进入公开市场的除外）；（二）经依法批准，在国有建设用地使用权取得阶段或在取得后实施建设过程中（含报建、规划验收、房地产登记确权等）需要改变原已确定的用地位置、用途（功能）和建设规模等规划条件的；（三）经市政府批准用于经营性房地产（商品房）建设的农村留用地，超出规划设计容积率2.0的部分；（四）原已经市“三旧”领导小组审批并经有关部门确定规划条件的国有建设用地，在实施“三旧”改造过程中再申请改变原已确定的用途（功能）和建设规模等规划条件并取得批准的；（五）法律、行政法规规定及市政府决定按评估市场价格计收地价的其他情形。第三条 拟采取招标拍卖挂牌方式出让的国有建设用地使用权，可以将该宗地的评估市场价格作为出让底价的参考价。第四条 以下情形，不采用评估市场价格。（一）政府因实施规划调整等原因，需改变用地单位原已取得的国有建设用地的用地位置、面积、用途（功能）等规划条件的；（二）经市政府批准用于经营性房地产（商品房）建设的农村留用地，在规定的规划条件范围内（容积率≤2.0）的；（三）根据《关于印发珠海市划拨土地使用权性质房地产转让管理办法（试行）的通知》（珠府〔2010〕44号文），经批准予以转让的划拨性质单套（普通）住宅用地、及1990年以前商品房计补地价的国有建设用地；（四）经依法批准取得国有建设用地使用权或实施“三旧”改造的用地，在实施建设或改造过程中（含报建、规划验收、房地产登记确权等）未改变规划条件的；（五）经依法批准，在国有建设用地使用权取得阶段改变原国有建设用地使用权出让合同（协议）约定的用途（功能）和建设规模等规划条件并重新签订国有建设用地使用权出让合同（或变更协议），采用评估市场价格方式计收地价低于采用现行地价管理规定或原合同约定标准的； （六）工业、仓储、物流项目增加生产性建筑面积，超容积率1.0部分的不加收地价；配套行政办公及生活服务设施用地及建筑面积超过规定面积标准的部分，应按照地价管理规定核算地价，且保持其工业、仓储、物流用地用途（功能）不变；（七）涉及地价核减的，按原计收的单价标准予以核减；（八）法律、行政法规规定及市政府决定采取无偿划拨、协议出让或其它方法计收地价的情形。第五条 国有建设用地使用权评估市场价格工作由市国土资源局负责组织确定，1家技术监理单位负责年度技术和评估质量审核，3家估价机构负责实施评估。第六条 市国土资源局每次通过政府采购方式确定1家技术监理单位和3家估价机构（其中，技术监理单位每2年核选一次，3家估价机构每年根据评估质量重新核选1家），该3家估价机构负责每半年评估出具珠海市内各用途（功能）的国有建设用地使用权市场价，经技术监理单位审核，将符合技术规范要求的评估结果算术平均值作为该时段内我市国有建设用地使用权市场价格的评估结果，以此为基础统筹确定该时段内我市国有建设用地使用权评估市场价格。（具体选定及相关操作办法见附件）市监察局依法监督本项工作落实情况。第七条 相关评估经费支出作为专项经费开支，纳入市级财政年度预算，在市国土资源局年度经费中予以列支。第八条 本办法自2013年1月1日起施行，由市国土资源局负责解释。 附件：《关于国有建设用地使用权评估市场价格的操作实施细则》（试行） 关于国有建设用地使用权评估市场价格的操作实施细则（试行） 为规范我市国有建设用地使用权市场价格的委托评估工作，加强对受委托估价机构的监督和管理，合理体现国有建设用地的实际价值，确保公正、公开、公平，依照国家法律、法规和相关规定，制定本实施细则。 第一章 总 则第一条 委托技术监理和评估工作，应当严格遵守国家的法律、法规和相关规定，执行国家地价政策，遵循客观、真实、公平、公正、合理的原则。第二条 技术监理单位和估价机构选择，实行自愿参与、公平竞争、择优选定的原则。第三条 本项工作由市国土资源局负责组织落实，市监察局全程监督落实情况。第四条 接受委托办理技术监理、评估事项的机构，必须依法办理委托事项，遵守关于规范评估工作的有关规定和制度。市国土资源局在办理委托事项中，必须坚持公正执法，严禁牟取私利。第五条 对技术监理、估价机构以及相关工作人员的违法违规违纪行为，当事人、利害关系人可以向市监察局或市国土资源局提出投诉或申诉，相关部门必须按规定对事实进行核查。第二章 受委托机构的选定和职责第六条 实行定期公开招标方式选定技术监理单位和估价机构，并由技术监理单位与估价机构负责出具每半年度国有建设用地使用权评估市场价格成果。市国土资源局通过政府采购公开招标方式首次选定1家技术监理单位和3家估价机构，技术监理单位自本办法实施之日起每两年核选一次，估价机构自本办法实施之日起每一年根据评估质量重新核选1家。选定受委托机构后，市国土资源局应在五个工作日内向受委托机构发出委托函。对估价机构实行质量评审考核末位淘汰制。估价机构选定后的一年内，在估价机构完成第二次国有建设用地使用权评估市场价格成果后，由技术监理单位对估价机构按照质量评审考核办法进行考核，考核排于末位的1家机构经市国土资源局确认同意后将被淘汰，并重新公开采购新的1家估价机构增补参与下一年度的估价工作。被淘汰的估价机构原则上不得参与该次采购投标活动。在该半年度国有建设用地使用权评估市场价格成果未使用前，全市各级国土资源部门在按照评估市场价格核算地价时，仍以上一次半年度国有建设用地使用权市场价评估成果为准。第七条 技术监理单位必须具有土地估价师协会颁发的可在全国范围内执业的土地估价机构资质证书。估价机构必须具有土地估价师协会颁发的可在全省或全国范围内执业的土地估价机构资质证书，并满足以下要求：（一）具备全国或广东省范围内执业资格,且本机构或其经广东省土地估价师协会批准设立的分支机构的工商登记注册地在珠海市； （二）取得土地估价机构资质证书达二年以上； （三）近两年来在广东省土地估价师协会没有不良记录； （四）通过年度工商年检； （五）通过年度广东省土地估价师协会年检。第八条 技术监理单位和估价机构自愿参与相关委托工作的，应当提交如下审验资料：（一）申请书（登记表）及机构简介；（二）经年检合格的企业法人营业执照副本和税务登记证副本；（三）经年检合格的机构资质、资格证书副本；（四）机构评估人员名单及其相关资质、资格证书；（五）机构营业场所证明资料；（六）注资证明及资产明细表；（七）税务机关出具的纳税证明；（八）指定提交的其它资料。第九条 技术监理单位的工作职责主要包括：（一）确定年度估价工作的技术方案和技术要求；（二）建立全市国有建设用地使用权市场价体系框架，并在此基础上建立起相应的修正体系；（三）汇总总结估价过程中存在的技术和工作问题，提出解决措施；（四）对估价机构相关成果中的技术参数等提出审核意见，包括利润率、利息率、评估方法及其他技术参数；（五）与估价机构每半年定期召开结果评审会议，审核估价机构的半年度评估成果，将符合技术规范要求的评估结果算术平均值作为该时段内我市国有建设用地使用权市场价格的评估结果；（六）向技术监理单位和估价机构以外的专业技术人员（必须持有土地估价师资格证书）征询书面评估结果书面意见，对涉及重大修改意见的应及时报告市国土资源局，并协助市国土资源局组织听证，广泛听取社会各界人士意见，及时修改完善，统筹确定我市国有建设用地使用权评估市场价格；（七）制定对估价机构和估价师的质量评审考核办法。第十条 估价机构的工作职责主要包括：承担对指定片区的地价评估工作，对评估的“及时、真实、准确、规范、完备”负责。每半年按时完成评估工作后将评估成果报送技术监理单位。对提交的成果应进行自检和互检，增加审核程序，防止错误发生。3家估价机构每半年以技术监理单位确定的时点为基准时点，于规定时间内分别出具珠海市国有建设用地使用权评估市场价格成果，经技术监理单位审核，将符合技术要求的评估结果算术平均值作为该时段内我市国有建设用地使用权市场价格评估结果，以此为基础统筹确定该时段内我市国有建设用地使用权评估市场价格。第三章 评 估第十一条 国有建设用地使用权评估市场价格工作应按照《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《城市地价动态监测技术规范》规定的技术要求进行，以我市现行基准地价为基础，并根据建设用地的自然、经济属性、收益状况和市场招拍挂成交价格，对某类国有建设用地用途在现状土地利用条件下于某一估价基准日的法定最高使用年期下完整国有建设用地使用权出让使用权平均价格进行综合评定。第十二条 国有建设用地使用权评估市场价格工作应在土地级别的基础上进一步划分商业、住宅、工业区片，在区片里选取一代表性的标准宗地，在设定的标准地价内涵条件下评估其地价，将其地价作为该区片的国有建设用地使用权评估市场价格，在综合平衡确定好所有区片评估市场价格后，建立起区片国有建设用地使用权评估市场价格体系。第十三条 国有建设用地使用权评估市场价格工作应由技术监理单位明确技术工作方案。该方案以基准地价体系为基础，以基准地价评估和地价动态监测为基本技术路线。第十四条 国有建设用地使用权评估市场价格工作按照拟定的工作方案要求，进行以下工作：（一）准备工作；（二）资料调查与整理；（三）地价分析、测算及相关工作开展； （四）成果完善与编制；（五）成果验收。第十五条 受委托估价机构完成委托事项后，应当根据要求提交包括下列内容的评估成果：（一）报告（均需提供电子文档）。1.国有建设用地使用权市场价格体系建立评估技术报告。2.国有建设用地使用权市场价格体系建立评估工作报告。3.国有建设用地使用权市场价格变化分析报告。（二）图件成果。1.国有建设用地使用权价格区段图。2.标准宗地分布图。（三）项目实施过程中涉及的所有原始调查资料。（四）按照国家有关规范规定的其他相关成果。第十六条 对国有建设用地使用权评估市场价格明显低于同期、同类、同质宗地的市场价格的，技术监理单位应要求估价机构对异议的内容进行复核和解释。经复核发现评估存在错误的，应当及时作出修正。第四章 罚 则第十七条 发现受委托机构具有下列行为的，取消其入选下一年受委托机构资格：（一）一年内无正当理由拒绝完成、未按期完成委托事项；（二）估价机构工作人员与他人恶意串通，压低或抬高评估价格的；（三）在评估过程中，故意不适当履行职责而造成较大影响的；（四）在受托进行评估过程中不服从监督的；（五）评估结果出现明显错误2次以上的； （六）受委托估价机构的评估结论显失公平，给地价核算工作造成严重不利影响的；（七）有其他违法经营行为的。第十八条 利用虚假、失实的资质材料申请入选年度受委托机构的，一经发现，取消其入选年度受委托机构资格，且三年内不准许参加申报。第十九条 向工作人员行贿的，无限期取消受委托资格。第二十条 受委托估价机构发现工作人员有营私舞弊、以权谋私、索取贿赂或物质利益等违法违纪行为的，应及时向纪检监察部门举报。构成犯罪的，移交司法机关依法处理。