Policy Interpretation of "Shenzhen Luohu District Government Property Asset Management Measures" and "Implementation Rules"

一、起草背景 本次制定《深圳市罗湖区政府物业资产管理办法》（以下简称《办法》）及《实施细则》是对2012年制定的《深圳市罗湖区政府机关物业管理办法（试行）》(罗府〔2012〕30号)、《罗湖区政府机关物业接收、购置、处置及产权登记实施细则（试行）》、《罗湖区政府机关租赁物业租赁管理实施细则（试行）》、《罗湖区政府机关租赁物业出租招标实施细则（试行）》、《罗湖区社区配套和公共服务用房监督管理实施细则（试行）》及《深圳市罗湖区政府购置物业实施办法》（罗府办〔2016〕8号）进行修订。制订《办法》及《实施细则》是为了优化政府物业资产管理制度,使政府物业资产管理更加健全完善,同时也是为了适应罗湖经济发展社会发展的新要求,提高政府物业资产使用效益，充分发挥政府物业资产服务产业和民生作用。 二、《办法》及《实施细则》的主要内容 《办法》共四章21条，包括总则、政府物业资产管理的内容及范畴、检查监督与责任追究、附则。《实施细则》共十二章89条，包括总则，政府公共服务设施和产业用房规划建设,政府物业资产的接收、购置、调配与委托管理、出租、安全管理与修缮、处置、产权登记、账务登记,租用社会物业，附则。 三、《办法》及《实施细则》重点修订的内容 （一）政府公共服务设施和产业用房规划建设部分。 1、政府公共服务设施和产业用房规划建设的物业类型增加了产业用房和产业配套用房。原《罗湖区社区配套和公共服务用房监督管理实施细则（试行）》只有社区配套和公共服务用房，随着我区城市更新工作的推进，产业用房和产业配套用房的配建和接收已成为我区政府物业管理的一项重要工作，故本次在物业类型中增加了产业用房和产业配套用房。（《办法》第7条、《实施细则》第二章） 2、完善了城市更新项目规划审批阶段政府公共服务设施和产业用房规划意见形成的程序，新增了区物业办配合区城市更新部门共同与实施主体签订项目实施监管协议，新增了城市更新部门落实公共服务设施和产业用房配建指标的条款，新增了采用招拍挂方式出让的用地项目，规划国土部门在确定规划设计条件前征求区物业办关于政府公共服务设施和产业用房的配建意见的条款。（《实施细则》第6-9条） 3、完善了新开工用地项目（含城市更新项目）出具建设工程方案设计核查意见及建设工程规划许可证核发阶段政府公共服务设施和产业用房规划设计意见形成的程序。（《实施细则》第10条） 4、完善了政府公共服务设施和产业用房规划设计的具体要求。一是新增了产业用房规划设计要求。二是明确了社区老年人日间照料中心与社区健康服务中心应设置在同一物业单元的要求。（《实施细则》第11条） 5、新增了开发建设单位变更施工图纸,涉及政府公共服务设施和产业用房部分的修改应重新报区物业办审核的条款，新增了开发建设单位应严格按照经批准的设计图纸和相关技术规范要求建设政府公共服务设施和产业用房,并完成房屋门、窗、水、电及分户计量设备等安装的条款。（《实施细则》第13-14条） （二）政府物业资产购置部分 1、为发挥区审计部门在政府购置物业中的审核把关作用，区政府购置物业领导小组增加了区审计局作为成员单位。（《实施细则》第23条） 2、理顺了购置物业的程序：一是细化和明确了申购单位拟定物业购置方案的具体内容，包括细化拟购置物业基本情况(含询价情况、产权情况、租赁情况、可能存在的法律风险等)、新增申购单位提供法律意见书及社会稳定风险评估报告等内容。二是明确了资产评估须有两家资产评估机构进行评估。三是明确了由区国资局引进的区属国有企业作为第三方参与物业购置价格谈判工作，并且以区物业办聘请的两家评估机构的评估价格的平均值作为拟购置物业价格的最高限价，与出售方进行谈判。不同评估机构出具的评估报告的价格相差超过百分之十的，应重新组织评估。（《实施细则》第25条） （三）政府物业资产调配与委托管理部分 1、新增了政府物业调配和委托管理的办理程序，明确行政事业单位申请办公用房须经区机关事务管理局核定面积并经区政府批准。（《实施细则》第29条） 2、对委托管理物业的使用进行了规范：未经区物业办书面同意，使用单位不得将政府物业用于出租、出借、抵押、转让、合作经营等行为。行政事业单位应严格按照区政府规定用途使用调配与委托管理物业，擅自改变用途的，区物业办收回物业，并将有关情况报监察机关。（《实施细则》第31条） （四）政府物业资产出租部分 1、为确保政府物业安全生产，新增了政府物业原则上不能出租用作酒店、水疗会所、KTV、夜总会等场所。（《实施细则》第36条） 2、根据现有政府物业出租的实际情况，修改完善政府物业租金定价的方式，采取第三方评估定价。（《实施细则》第37条） 3、根据《深圳市本级行政事业单位政府物业出租管理办法》（深财规〔2018〕3号）和我区政府物业管理实际，修改了物业出租的方式，对公开招租进行了明确规定：公开招租通过深圳市罗湖政府在线和深圳联合产权交易所等公开交易平台发布信息，公开招租平台为深圳联合产权交易所等公开交易平台。政府物业新租原则上应遵循公开、公平原则，采取公开招租方式；物业续租原则上不采取公开招租方式，按评估机构出具的评估价(不得低于深圳市房屋租赁指导价)续租,续租合同关键信息（包括物业地址、面积、承租人、租金、租期）在深圳市罗湖政府在线公示5个工作日。如租户对续租评估价不认可、不接受，则收回该物业进行公开招租。采取评估机构出具的评估价(不得低于深圳市房屋租赁指导价)作为公开招租的底价。（《实施细则》第38-39条） 4、规定了租期超过2年的须按一定比例调整租金：若评估报告中有年租金调整比例的,按评估报告中的年租金调整比例执行。若评估报告中未明确年租金调整比例的,则该评估价格仅为前2年的租金价格,后续租期的租金价格另行聘请评估机构评估,且每2年评估一次。（《实施细则》第41条） 5、新增了引入社会资本方式运营项目的有关条款。（《实施细则》第46条） （五）新增了政府物业资产账务登记和租用社会物业两部分。 为加强政府物业资产账务管理，并根据租用社会物业实际需要，新增了这两部分。（《实施细则》第77-79条和第80-86条）